Die Vor- und Nachteile der Hypothek Refinanzierung

So ermitteln Sie, ob Sie Ihre Hypothek refinanzieren sollten

Sie hören, dass die Hypothekenzinsen auf einem Allzeittief sind und sich in der Nähe der historischen Inflationsraten bewegen. Das ist praktisch kostenlos Geld auf lange Sicht.

Sie haben sich jedoch vor einigen Jahren zu einer Festhypothek verpflichtet, also zahlen Sie 6 Prozent, während das Kind des Nachbarn 3,25 Prozent zahlt. Sollten Sie refinanzieren?

Erstens, ein Hintergrund für diejenigen von Ihnen, die nicht mit dem Wortschatz vertraut sind: "Refinanzierung" einer Hypothek bedeutet, dass Sie eine neue Hypothek bekommen.

Sie "wiederholen-finanzieren" - Sie finanzieren es wieder, mit einem geänderten Zahlungsplan.

Die Vorteile der Refinanzierung

Viele Menschen mit festverzinslichen Hypotheken, die sich refinanzieren, sind motiviert durch die Möglichkeit, einen niedrigeren Zinssatz zu bekommen.

Kleine Unterschiede im Zinssatz machen einen großen Unterschied. Vergleichen Sie zwei 30-jährige Hypotheken von 240.000 $. Einer trägt einen Zinssatz von 4,00 Prozent, der andere einen Zinssatz von 4,25 Prozent.

Das hört sich nicht nach einem großen Unterschied an, oder? Es ist nur ein Viertel Prozent, oder? Wie viel Unterschied könnte das machen?

Kleine Beträge werden zu riesigen Summen zusammengerechnet. Nach Ablauf von 30 Jahren wird der Inhaber der 4,25-Prozent-Rate über die Laufzeit des Darlehens rund 10.000 Dollar mehr gezahlt haben als der Inhaber einer 4,00-prozentigen Hypothek.

Der größte Vorteil der Refinanzierung ist natürlich die Möglichkeit, Ihren Zinssatz zu senken, wodurch Tausende von Ihrer gesamten Kreditauszahlung abgezogen werden.

Die Nachteile der Refinanzierung

Aber jede Rose hat ihren Dorn im Auge: Die Refinanzierung wird Ihre Hypothekenuhr wieder in Gang bringen und Ihren Tilgungsplan auf den ersten Platz bringen.

"Hä? Was heißt das?"

So funktioniert die Hypothek: Wenn Sie eine Zahlung leisten, wird ein gewisser Prozentsatz dieser Zahlung Ihrem Interesse zugerechnet. Der verbleibende Betrag fließt in den ursprünglichen Darlehensbetrag.

Je mehr Ihre Zahlung für Ihren Auftraggeber gilt, desto besser. Indem Sie Ihr Hauptguthaben bezahlen, können Sie das Darlehen schneller begleichen. (Deshalb sollten Sie sicherstellen, dass zusätzliche Hypothekenzahlungen für Ihren Auftraggeber gelten ).

Wenn Sie eine neue Hypothek beginnen, gilt der Großteil Ihrer Zahlung für die Zinsen. Nur ein winziger Splitter davon geht zu deinem Auftraggeber. Am Ende Ihres ersten Jahres der Hypothekenzahlungen werden Sie sehen, dass Sie Ihre Hauptbilanz kaum beeinträchtigt haben.

Je weiter Sie innerhalb Ihrer Hypothek Fortschritte machen, desto mehr werden Ihre Zahlungen für Ihren Auftraggeber gelten. In Ihrem 25. Jahr einer 30-jährigen Hypothek werden fast alle Ihre Zahlungen auf Ihren Auftraggeber angewendet.

"Das ist faszinierend, wirklich. (Gähn.) Aber wie sieht es bei der Refinanzierung aus?"

Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren, setzen Sie die Uhr auf das erste Jahr zurück. Die meisten Ihrer Zahlungen gelten für Zinsen, nicht für Kapitalgeber.

Wenn Sie noch in den ersten Jahren Ihrer Hypothek sind, ist dies keine große Sache. Aber wenn Sie weiter in Ihrer Hypothek sind, sollten Sie eine Tabelle ausführen, um zu sehen, ob der niedrigere Zinssatz den Uhrrücklauf rechtfertigt.

Geld sparen auf Zinsen früh im Darlehen

Nehmen wir an, Joe hat eine Hypothek von $ 100.000 zu 6 Prozent Zinsen.

Seine monatliche Zahlung beträgt 599 $. Am Ende von Jahr 1 hat Joe $ 7.188 für seine Hypothek bezahlt. Nur $ 1.299 davon zahlten den Hauptbetrag aus. Der Rest wurde von Interesse verschlungen.

Nur ein Jahr in seiner 30-jährigen Hypothek entdeckt Joe, dass er einen neuen Kredit bei 5 Prozent bekommen kann. Joe refinanziert sich, schließt seine alte Hypothek und startet die Uhr neu. Er zahlt $ 1.000 an Abschlusskosten für seinen neuen Kredit.

Bei 6 Prozent hätte Joe während der Laufzeit des Darlehens eine Zinszahlung in Höhe von 109.871 Dollar gezahlt (insgesamt 209.871 Dollar für sein 100.000-Dollar-Haus). Durch die Refinanzierung "verliert" Joe die Zinsen in Höhe von 5.889 US-Dollar, die er für das erste Jahr seines Darlehens gezahlt hat. Autsch.

Aber es lohnt sich. Durch den Wechsel zu einer 5-prozentigen Hypothek zahlt Joe jetzt nur Zinsen in Höhe von 95.483 Dollar über die Laufzeit des Kredits, statt 109.871 Dollar. Mit anderen Worten, sein Zug rettet ihn 14.387 $.

Mehr Zinsen durch die spätere Refinanzierung des Darlehens

Aber nehmen wir an, Joe war im Jahr 15 seiner 30-jährigen Hypothek, als er die Möglichkeit zur Refinanzierung entdeckte. Er will kein neues 30-Jahres-Engagement, also refinanziert er sich in eine 15-jährige Hypothek . Was geschieht?

Obwohl der Zinssatz auf 5 Prozent gesenkt wird und die Zahlungen durch eine 15-jährige Hypothek beschleunigt werden, zahlt Joe tatsächlich mehr Zinsen durch Refinanzierung als unter dem ursprünglichen Szenario. Mit anderen Worten, die Refinanzierung ist für Joe ein schrecklicher Deal, weil er zu weit in seine Hypothek hinein ist.

Die Quintessenz

Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Refinanzierung immer eine gute oder eine schlechte Idee ist. Schließen Sie Ihren Zinssatz, Darlehenskonditionen und Abschlusskosten in eine Kalkulationstabelle oder einen Online-Refinanzierungsrechner ein, um zu berechnen, ob der potenzielle Deal, den Sie anbieten, in Ihrem speziellen Fall sinnvoll ist.

Als allgemeine Faustregel gilt: Wenn Sie innerhalb der ersten Jahre Hypothekenzahlungen leisten und den Zinssatz um 0,75 Prozent oder mehr senken können, sollten Sie darüber nachdenken. Je früher Sie innerhalb Ihrer Hypothek refinanzieren, desto besser.