Zeitplan E Steuertipps
Vermieter müssen ausgezeichnete Aufzeichnungen bezüglich der Kostenbasis, des Einkommens und der Ausgaben führen, und der beste Weg, um all diese Dinge im Auge zu behalten, ist eine Tabelle zu erstellen - Ihr Steuerberater kann sogar eine Vorlage haben, die Sie verwenden können.
Hier sind die Dinge, die Sie verfolgen möchten:
- Kaufpreis des Hauses, der Wohnung oder des Wohnhauses, das Sie vermieten
- Kumulierte Abschreibung und aktuelle jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie
- Mieteinnahmen
- Sicherheitseinlagen, die Sie erhalten haben
Sie sollten auch verschiedene Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrem Mietobjekt verfolgen, einschließlich:
- Provisionen oder Hausverwaltungsgebühren
- Werbekosten
- Reinigungs-, Wartungs- und Reparaturkosten
- Hausbesitzerversicherung und HOA-Beiträge
- Grundsteuern und Hypothekenzinsen
- Sicherheitsleistungen an den Mieter erstattet
- und verschiedene andere Ausgaben, wie z. B. Versorgungsunternehmen, Landschaftsgestaltung und Müllabfuhr
Wenn Sie diese Ausgaben mit einer persönlichen Finanzsoftware oder einer Computer-Tabelle verfolgen, stehen Ihnen Ihre Monats- und Jahresberichte direkt zur Verfügung und Sie können sie einfach ausdrucken.
Passive Aktivitätsverlustbeschränkungen
Hier ist großzügige IRS Regel Nr. 1: Wenn eine Ihrer Mietobjekte einen Nettoverlust für das Jahr hat, kann dieser Verlust mit den Verlusten und Gewinnen aller Ihrer anderen Mietobjekte verrechnet werden.
Nun, hier ist die vielleicht-nicht-so-gute Nachricht: Wenn die Gesamtsumme für alle Ihre Immobilien negativ ist - ein Nettoverlust - könnte dieser Verlust vollständig, teilweise oder nicht abzugsfähig sein gegenüber dem Rest Ihres Einkommens für das Jahr passive Aktivitätsverlustbeschränkungen.
Die Vermietung von Immobilien gilt in der Regel als eine passive Tätigkeit, auch wenn Sie viel Zeit darauf verwenden, die richtigen Mieter auszuwählen, die Mieteinheit zu reparieren und die Immobilie routinemäßig instand zu halten.
Verluste aus passiven Aktivitäten beschränken sich auf passive Gewinne.
Wenn Sie aktiv an den Mietaktivitäten teilnehmen, können Mietausfälle bis zu 25.000 USD pro Jahr in allen Ihren Mietobjekten abgezogen werden. Verheiratete Personen, die sich getrennt melden, haben eine Mietausfallgrenze von bis zu 12.500 US-Dollar, vorausgesetzt, die Person lebte während des Steuerjahres unabhängig von ihrem Ehepartner. Die Höhe des Mietverlustes für aktive Teilnehmer eines Mietobjekts hängt von Ihrem modifizierten angepassten Bruttoeinkommen (MAGI) ab:
- Für MAGI von 100.000 US-Dollar oder weniger (50.000 US-Dollar oder weniger bei getrennter Eheschließung) können Mieteinnahmen in voller Höhe abgezogen werden, bis zum Höchstbetrag von 25.000 US-Dollar (12.500 US-Dollar).
- Für MAGI zwischen $ 100.000 und $ 150.000 (zwischen $ 50.000 und $ 75.000, wenn verheiratet getrennt Einreichung), können Mietverluste bis zu einer Grenze von 50% der Differenz zwischen 150.000 $ (75.000 $, wenn geheiratet Einreichung separat) und MAGI abgezogen werden.
- Für MAGI über 150.000 US-Dollar (75.000 US-Dollar bei getrennter Eheschließung) darf keiner der Mieteinnahmen auf andere Einnahmen angerechnet werden.
Sie können Verluste nach vorne tragen
Dies führt uns zu der großzügigen IRS-Regel Nr. 2: Mietverluste, die durch passive Verlustbegrenzungen begrenzt sind, können auf das folgende Steuerjahr übertragen werden, wenn sie Mietgewinne ausgleichen können.
Die Beschränkungen der passiven Verlustausübung werden jedes Jahr angewendet, aber die Mietausfälle werden Jahr für Jahr fortgeschrieben, bis die Verluste entweder durch Verrechnung von Mieteinnahmen oder durch Abzug von anderen Erträgen ausgeglichen werden.
Das Formular 8582 wird verwendet, um passive Aktivitätsverlustbeschränkungen zu berechnen und um Mietverluste zu verfolgen, die jedes Jahr für jede Eigenschaft akkumuliert werden.
Steuerplanung für Vermieter
Vermieter erzielen gelegentlich einen kleinen Gewinn, wenn die Mieteinnahmen ausreichen, um die Hypothek sowie Grundsteuern, Versicherungen und Reparaturen zu bezahlen. Aber Vermieter können den Kaufpreis des Mietobjekts abwerten, was oft dazu führt, dass ein kleiner wirtschaftlicher Gewinn in einen kleinen steuerlichen Verlust umgewandelt wird - Ausgaben, die das Einkommen nach Abschreibungen übersteigen, werden berücksichtigt.
Hin und wieder sehen sich die Vermieter jedoch mit großen Ausgaben konfrontiert, wie zum Beispiel das Ersetzen eines Daches oder das Ausnehmen einer Wohnung, nachdem ein Langzeitmieter frei ist.
Unter diesen Umständen ist es möglich, dass der Vermieter einen Verlust von mehr als $ 25.000 hat, aber die Regeln für passive Aktivitätsverluste begrenzen den Verlust auf genau $ 25.000. Der Rest wird auf nächstes Jahr übertragen, wenn der Vermieter hoffentlich mehr Gewinn hat und die überschüssigen Steuerverluste absorbieren kann.
Verkauf von Mietobjekten
Mietausfälle für eine bestimmte Immobilie sind vollständig in dem Jahr zulässig, in dem eine Immobilie vollständig an einen unabhängigen Käufer verkauft wird.
Der Verkauf eines Hauses, Wohnhauses oder eines anderen Mietobjekts ist nicht gleichbedeutend mit dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes. Genau wie bei der Berechnung von Kapitalgewinnen wird bei der Berechnung des Gewinns oder Verlusts von Mietobjekten die Kostenbasis von Ihrem Verkaufspreis abgezogen.
Angepasste Kostenbasis für Mietobjekte
Die Formel für die Berechnung Ihrer Kostenbasis für Mietobjekte lautet wie folgt:
- Kaufpreis
- Pluskaufkosten (Titel- und Treuhandgebühren, Maklerprovisionen, etc.)
- Plus Verbesserungen (Ersatz des Daches, neuer Ofen, etc.)
- Plus Verkaufskosten (Titel- und Treuhandgebühren, Maklerprovisionen, etc.)
- Plus kumulierte Abschreibungen (wie auf Ihren Steuerformularen angegeben)
- Entspricht Ihrer Kostenbasis
Berechnen Sie Ihren Gewinn oder Verlust wäre:
- Verkaufspreis
- Minus Ihre Kostenbasis
- Entspricht Ihrem Gewinn oder Verlust
Wenn die resultierende Zahl positiv ist, haben Sie mit dem Verkauf Ihres Mietobjekts einen Gewinn erzielt. Wenn die resultierende Anzahl negativ ist, haben Sie einen Verlust erlitten. Gewinne auf vermieteten Immobilien können teilweise als Abschreibung mit einem Steuersatz von maximal 25 Prozent und teilweise als Kapitalgewinne besteuert werden. Die Verkäufe von Mietobjekten werden auf dem Formular 4797 ausgewiesen, und alle Kapitalgewinnberechnungen werden in der Übersicht D ausgewiesen.
Immobilien und beschränkte Haftung
Viele Vermieter betrachten die Gründung von Unternehmen, Gesellschaften mit beschränkter Haftung oder Partnerschaften als Eigentümer ihrer Mietobjekte. Eine Kapitalgesellschaft könnte nachteilig sein, weil Kapitalgesellschaften keinen bevorzugten Steuersatz auf langfristige Kapitalgewinne haben.
Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung wäre in der Lage, langfristige Gewinne an ihre Mitglieder weiterzugeben, so dass Gewinne immer noch für die bevorzugte 15-Prozent-Rate für langfristige Gewinne in Frage kämen. Vermieter sollten diese und andere rechtliche Aspekte der Gründung eines Unternehmens für Mietwohnungen mit einem Anwalt besprechen, um alle rechtlichen und finanziellen Auswirkungen einer solchen Strategie zu verstehen.