Kunden würden nach zahlreichen Versuchen aufgeben.
Heute freue ich mich, sagen zu können, dass die Banken um eine Ecke gedreht zu haben scheinen. Während es immer noch Uneinigkeiten gibt, scheinen die Banken und Hypothekenbanken im Allgemeinen eine ziemlich glaubwürdige Aufgabe zu erfüllen, ihre Kunden ohne großen Stress durch den Prozess zu bringen.
Viele unserer Kunden kommen am Rande des Bankrotts zu uns. Manchmal sind sie sich ihrer Möglichkeiten nicht bewusst, ihre Kredite zu ändern. Manchmal sind sie zu spät, bevor sie versuchen zu modifizieren. Manchmal fahren die Banken mit der Zwangsversteigerung fort, obwohl ihre Kunden versuchen, die Immobilie zu verkaufen, sich refinanzieren oder den Modifizierungsprozess eingeleitet haben. Wir reichen einen Konkursfall ein, um den automatischen Aufenthalt auszunutzen, eine Unterlassungsverfügung, die diese Zwangsversteigerungen und andere Sammelaktionen stoppen soll, Schuldnern (so nennen wir Leute, die Konkurs anmelden) ein wenig Luft zu verschaffen und entweder viel oder alles aus dem Weg zu räumen den Rest ihrer Schulden durch einen Fall nach Kapitel 7 oder einen Tilgungsplan in einem Fall des Kapitels 13 , der nicht nur ihre Hypothekenzinsrückstände, sondern auch andere Verpflichtungen berücksichtigt.
Das föderale Änderungsprogramm heißt das Home Affordable Mortgage Program oder HAMP. In diesem Artikel werden wir uns ansehen, was HAMP tun kann und wie es in einem Insolvenzfall funktioniert.
Also, was ist der Unterschied zwischen einer Refinanzierung und einer Darlehensänderung?
Wenn Sie neue Begriffe oder eine Möglichkeit benötigen, um Ihr Haus erschwinglicher zu machen, haben Sie zwei Möglichkeiten: refinanzieren oder ändern.
Eine Refinanzierung ersetzt den alten Kredit durch einen komplett neuen Kredit. In der Regel ist eine Refinanzierung darauf ausgerichtet, den Zinssatz zu senken oder ungünstigere Konditionen wie einen variablen Zinssatz zu günstigeren Konditionen zu ändern. Es kann durch den aktuellen Kreditgeber oder einen komplett neuen Kreditgeber erreicht werden. Es erfordert, dass der Kreditnehmer kreditwürdig ist und dass der Wert der Immobilie nicht gesunken ist, so dass das Darlehen unter Wasser ist (der Kreditnehmer schuldet mehr als die Immobilie wert ist).
Eine Änderung ändert die Bedingungen des aktuellen Darlehens. Es erfordert nicht die gleiche Kreditwürdigkeit, die eine Refinanzierung hat, obwohl die Kreditnehmerin muss zeigen, dass sie genug Einkommen haben wird, um die Zahlungen zu leisten. In der Tat ist das Darlehen Änderung Programm entworfen, um Hausbesitzer, die eine Art von finanziellen Umkehr erlitten haben, zu helfen. Es kann dauerhaft sein oder vorübergehend, wenn ein Grund zu der Annahme besteht, dass sich die Umstände des Kreditnehmers ändern. Es gibt oft mehr Flexibilität in was ein Kreditgeber bereit sein wird, um das Darlehen erschwinglich zu machen, aber der Zinssatz wird oft höher sein, als der Kreditnehmer in eine Refinanzierung bekommen könnte.
Können Sie immer noch eine Hypothek Änderung während eines Konkursverfahrens bekommen?
Ja. Tatsächlich haben viele meiner Kunden ihre Kredite erfolgreich modifiziert und sind mit weniger Schulden und einer intakten und aktuellen Hypothek aus dem Bankrott gekommen.
Wer kann sich für eine Hypothek Änderung qualifizieren?
Dies hängt von Ihrem Dienstleister und davon ab, ob Ihr Darlehen von einer Bank, einem Hypothekenunternehmen oder einem Unternehmen wie Fannie Mae oder Freddie Mac gehalten wird. Jeder hat seine eigenen Anforderungen und Kriterien. Aber im Allgemeinen werden Sie wahrscheinlich qualifizieren, wenn
- Sie geben monatlich mehr als 31% des Einkommens für die Wohnkosten aus (Hypothekenzahlung, Versicherung, Grundsteuer, Eigenheimbeitrag).
- Sie sind sonst nicht für eine Refinanzierung der Hypothek berechtigt.
- Sie sind entweder straffällig oder drohen aufgrund einer Veränderung der finanziellen Verhältnisse in Verzug zu geraten.
- Der Wert des Hauses ist gesunken, und Sie schulden mehr als das Haus wert ist.
HAMP-Änderungen können verwendet werden, um Darlehen für Hauptwohnsitze und bestimmte Mietobjekte zu modifizieren.
Was bedeutet die Hypothek Änderung?
Anwendung
Zuerst ist die Anwendung. Die meisten Kreditgeber verlangen Einkommensnachweise, um sicherzustellen, dass der Kreditnehmer mindestens ein Mindesteinkommen hat, um modifizierte Zahlungen zu leisten. Die meisten Kreditgeber benötigen auch eine Kredit-Bericht, obwohl es keine minimale oder maximale Kredit-Score notwendig ist. Dies ist in der Regel zu bestimmen, wie viel andere Schulden der Kreditnehmer jeden Monat zu bedienen hat.
Probezahlungen
Zweitens ist die Probezeit. Sobald der gesamte Papierkram abgeschlossen ist und der Kreditgeber feststellt, dass der Kreditnehmer wahrscheinlich seine Mindestanforderungen erfüllen wird, wird dem Kreditnehmer die Gelegenheit geboten, eine Reihe von Testzahlungen zu leisten. Drei Zahlungen sind die Nummer, die ich am häufigsten sehe.
Nach erfolgreichem Abschluss der Probezahlungen wird der Kreditgeber eine endgültige Entscheidung über die Änderung treffen und dem Darlehensnehmer die Änderung anbieten.
Welche Darlehensbedingungen werden sich ändern?
Das Ziel einer HAMP-Änderung ist es, den Kredit für den Kreditnehmer erschwinglich zu machen und zu verhindern, dass der Kreditgeber mehr verliert als nötig. Der Kreditgeber kann praktisch alle Zahlungsbedingungen einschließlich ändern
- Senkung des Zinssatzes
- Umwandlung des Darlehens von einem einstellbaren Zinssatz in einen festen Zinssatz
- Verlängerung der Länge, zum Beispiel von 30 auf 40 Jahre
- Rückstände zum Backend des Darlehens hinzufügen
- Verzögern Sie einige der Auftraggeber
- Verzeihen Sie etwas vom Prinzipal
Was ist mit Modifikationen und Insolvenzen?
Wenn jemand einen Konkursantrag stellt, entscheidet das Konkursgericht über fast alles, was die Finanzen des Filgers betrifft. Der Schuldner (so nennen wir die Person, die einen Konkursantrag stellt) darf die alltäglichen Transaktionen wie den Einkauf von Lebensmitteln und die Bezahlung von Stromrechnungen, die wir als "normalen Geschäftsgang" bezeichnen, fortsetzen.
Eine Kreditänderung ist kein "normaler Geschäftsgang". Ob das Konkursgericht die Änderung genehmigen muss, hängt zum großen Teil davon ab, ob der Fall Kapitel 7 oder Kapitel 13 betrifft. In einem Fall von Kapitel 7, der in der Regel vier bis sechs Monate dauert, werden einige Kreditgeber den Schuldner ersuchen, ein Gericht zu erhalten die Genehmigung. In einem Kapitel 13 muss der Schuldner immer eine gerichtliche Genehmigung einholen, unabhängig davon, ob der Kreditgeber dies verlangt oder nicht. Um diese gerichtliche Genehmigung zu erhalten, muss der Anwalt des Schuldners einen Antrag beim Gericht einreichen.
In einem Fall nach Kapitel 13 schlägt der Schuldner einen Plan zur Begleichung seiner Schulden vor, indem er eine Zahlung an einen Treuhänder leistet, der das erhaltene Geld an Gläubiger ausschüttet, die ordnungsgemäß Forderungen gestellt haben . Der Plan muss bestimmte Arten von Schulden wie überfällige Einkommenssteuern oder inländische Unterstützungspflichten wie Kindergeld und Unterhaltszahlungen beinhalten. Es kann Rückstände enthalten, die dem Hypothekenunternehmen geschuldet sind, und gesicherte Schulden wie Autos und Haushaltsgeräte.
Da in fast jedem Fall die Hypothekenrückstände in die Änderung subsumiert werden, muss der Anwalt des Schuldners auch einen Antrag auf Änderung des Zahlungsplans nach Kapitel 13 einreichen, um die Rückstände zu beseitigen. Je nachdem, was der Schuldner sonst mit dem Plan nach Kapitel 13 hätte erreichen wollen - zahlen Sie vorrangige Schulden wie die jüngsten Einkommenssteuer oder Kindergeld oder machen Sie eine Autozahlung erschwinglicher, indem Sie sie in einen Plan nach Kapitel 13 aufnehmen - den Schuldner kann entscheiden, dass ein Kapitel-13-Fall nicht mehr notwendig oder hilfreich ist. An diesem Punkt kann sie überlegen, ob es ratsam sein könnte, den Fall in einen unter Kapitel 7 umzuwandeln oder ihn ganz zu verwerfen.
Wie es in einem Konkursfall funktioniert
Hier ein Beispiel: Nehmen wir an, der Schuldner hat einen Fall nach Kapitel 13 eingereicht und 5.000 US-Dollar in fällige Hypothekenzahlungen aufgenommen. Nach der Einreichung des Kapitels 13 beantragt der Schuldner eine Darlehensänderung bei seiner Hypothekengesellschaft. Während er in Kapitel 13 ist, macht er weiterhin Zahlungen an das Kapitel 13, das die $ 5.000, die dem Hypothekenunternehmen geschuldet sind, beinhaltet.
Lassen Sie uns sagen, dass ein Jahr nach dem Fall die Hypothek Änderung genehmigt wird. Bis dahin hat der Kreditgeber 1.000 $ durch Zahlungen an den Treuhänder von Kapitel 13 bezahlt. Die Darlehensänderung enthält die $ 4.000, die wegen der Rückforderung verbleiben.
Der Schuldner will kein "extra" Geld mehr zur Hypothekengesellschaft, also muss sein Anwalt zwei Sachen machen. Zuerst wird der Anwalt einen Antrag beim Konkursgericht stellen, in dem das Gericht aufgefordert wird, die Änderung des Hypothekarkredits zu genehmigen. Manchmal muss der Antrag für eine Anhörung vor dem Richter gestellt werden. Manchmal kann es für eine bestimmte Zeit - oft 24 Tage - archiviert werden, damit sich eine interessierte Partei dagegen wehren kann. Wenn keine Partei Einwände erhebt und die Bedingungen für den Schuldner günstig sind, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Konkursrichter sie billigt. Wenn eine Partei sich dagegen ausspricht, wird die Änderung für eine Anhörung festgelegt, damit alle Parteien aussagen und dem Richter gegenüber argumentieren können.
Sobald er eine Verfügung vom Gericht hat, die die Änderung genehmigt, und der Schuldner tatsächlich die Modifikationsvereinbarung eingeht, wird sein Anwalt das Gericht bitten, die Bedingungen des Plans zu ändern, um die Rückstände der Hypothekengesellschaft zu entfernen. Dies wird auch einen Antrag enthalten. Der Prozess ähnelt dem Antrag für die Darlehensänderung. Der Antrag wird auf Anhörung gestellt, oder er bleibt für einige Zeit in den Akten, um den Gläubigern die Möglichkeit zu geben, ihn zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben.
Oder der Schuldner kann auf den Planänderungsprozess verzichten und einen Antrag auf Umwandlung in ein Kapitel 7 oder einen Antrag auf Abweisung des Falles insgesamt stellen, abhängig davon, was der Schuldner sonst in seinem finanziellen Bild lauern könnte. Erfahren Sie mehr über Insolvenz-Software .