Deed anstelle der Abschottung (DIL) ist eine von mehreren Möglichkeiten, um aus einem Wohnungsbaudarlehen. Anstatt eine gerichtliche Verfallserklärung zu durchlaufen , können Sie freiwillig das Eigentum an Ihren Darlehensgeber übertragen (der es sowieso genommen hätte) - im Wesentlichen unterzeichnen Sie die Tat und übergeben die Schlüssel.
Warum DIL?
Wenn Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, keine Darlehensmodifikation erhalten und Ihr Haus nicht verkaufen können, könnte eine DIL-Transaktion der beste Weg für Sie sein.
Credit Reports: DIL sieht auf Ihrem Kredit etwas anders aus als eine einfache alte Zwangsvollstreckung, aber das Endergebnis ist das gleiche - Ihre Bank nimmt die Immobilie und verkauft sie, um Ihren Kredit abzuzahlen. In vielen Fällen werden Ihre Kredit-Scores fallen, als ob Sie durch die Zwangsversteigerung gingen. Aber Sie könnten vielleicht früher wieder Kredite aufnehmen, und ein Mensch, der Ihre Kreditauskünfte durchschaut (im Gegensatz zu einem computergestützten Scoring-Modell), könnte sich bei DIL besser fühlen als bei einer Zwangsvollstreckung. Wenn Sie etwas anderes tun können (wie ein Leerverkauf , eine Kreditmodifikation oder ein offener Verkauf), werden Sie besser aussehen.
Mangel: Wenn Ihr Darlehensgeber Ihr Haus verkauft, könnte das Haus für weniger verkaufen, als Sie schulden. Was passiert mit dem Geld, das Sie noch schulden? Ihr Kreditgeber könnte versuchen , diesen Mangel zu sammeln , was bedeutet, dass Ihre Kämpfe noch nicht vorbei sind. In einigen Fällen kann der Mangel jedoch in einer DIL-Transaktion beseitigt werden. Überprüfen Sie Ihre Vereinbarungen sorgfältig mit einem Anwalt und fragen Sie einen Steuervorbereiter über Ihre Haftung.
Geschwindigkeit: DIL kann schneller sein als andere Optionen, was bedeutet, dass Sie Ihre monatlichen Zahlungen einstellen können (und zu erschwinglicheren Wohnungen übergehen).
Privatsphäre: Obwohl es Ihnen egal ist (und noch niemandem sonst), ist DIL weniger öffentlich als Zwangsvollstreckung. Es ist eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Bank - kein von Ihrem Staat autorisiertes Gerichtsverfahren.
Die Bank profitiert auch, wenn Sie eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung verwenden. Marktabschottung ist teuer, zeitaufwendig und für Banken riskant. Sie machen den Dingen lieber schnell ein Ende, weshalb sie diesen Transaktionen zustimmen.
Trotzdem stimmen die Banken nicht immer zu, dass Sie Ihr Zuhause auf diese Weise freilassen. Wenn Sie andere Pfandrechte in Ihrem Haus haben (vielleicht haben Sie irgendwann eine zweite Hypothek ), ist Ihre Bank vielleicht nicht bereit, mit DIL fortzufahren.
Nachteile
Ein großer Nachteil einer Tat anstelle einer Zwangsvollstreckung ist, dass Sie Ihren Kredit verletzen. Sie haben jedoch möglicherweise keine anderen Optionen, und wenn Sie monatliche Zahlungen verpassen und schließlich trotzdem einen Fehler machen , ist das vielleicht egal.
Beachten Sie, dass Sie mit DIL aus Ihrem Haus ausziehen müssen. Sie werden aufhören, Zahlungen zu leisten, und die Bank wird das Eigentum besitzen, also müssen Sie alternative Anpassungen finden.
Angesichts dieser Nachteile könnte ein Leerverkauf eine bessere Option als DIL sein. Bei einem Leerverkauf können Sie eventuell noch immer auf einen Mangel verzichten (lesen Sie erneut die Vereinbarungen mit einem lokalen Anwalt durch), und Sie werden Ihrem Kredit weniger Schaden zufügen.
DIL ist auch nur eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Hypothekengeber . Wenn Sie anderen Geld schulden (für eine zweite Hypothek, HOA-Ausgaben, Steuern usw.), schulden Sie dieses Geld immer noch.
DIL-Prozess
Um eine Hypothek zu erhalten, müssen Sie mit Ihrem Kreditgeber arbeiten. Jeder Kreditgeber hat andere Anforderungen, also müssen Sie anrufen und nach dem Prozess fragen. Lassen Sie sie wissen, dass Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können, und besprechen Sie alle Alternativen (z. B. Kreditmodifikation, Leerverkauf, Regierungsprogramme wie HARP 2.0 usw.).
Bei den meisten Kreditgebern müssen Sie eine Bewerbung ausfüllen, und Sie müssen nachweisen, dass Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können. Planen Sie die Bereitstellung von Dokumenten, die Ihr Einkommen, monatliche Ausgaben und Bankguthaben anzeigen. Deine Bank muss verstehen, dass du einer unmöglichen Not gegenüberstehst, und dass es unmöglich ist, dass du zahlst.
Ihre Bank benötigt Zeit, um eine DIL-Anwendung zu bearbeiten. Erwarte, 30 Tage oder mehr zu warten, bevor du eine Antwort hörst, aber es tut nie weh, anzurufen und nach einer Statusaktualisierung zu fragen.
Nichts wird schnell passieren (aber es könnte immer noch schneller sein als eine Zwangsvollstreckung oder ein offener Marktverkauf).
Bevor Sie eine endgültige Dokumentation unterschreiben (und während des gesamten Prozesses), erhalten Sie Anleitung von einem lokalen Immobilienanwalt. Das kostet mehrere hundert Dollar, aber jedes "Missverständnis" könnte zehnmal so viel kosten - oder viel mehr. Sie möchten besonders sicher sein, dass Sie verstehen, wie ein Mangel behandelt wird.