Warum würde ein Kreditgeber einen Leerverkauf akzeptieren?
Ein Leerverkauf in Immobilien ist nicht immer eine angenehme Transaktion, aber Leerverkäufe haben seit 2006 einen langen Weg zurückgelegt, also verkaufen Sie das Konzept nicht kurz. Unsere gegenwärtige Wirtschaft bedeutet nicht, dass Leerverkäufe weg sind. Zum Beispiel könnte eine Person, die ein neues Haus gekauft hat, am Tag nach der Schließung sterben, und die Kosten eines sofortigen Verkaufs könnten diese Transaktion in einen Leerverkaufsstatus bringen.
Für diejenigen, die eine Weile unter Wasser waren oder mit einer Kreditmodifikation zu kämpfen hatten, ist das eine andere Geschichte.
Es gibt viele Möglichkeiten, ein Zuhause zu verlieren, aber das Eigentum auf eine Weise zu zerstören, die den Kredit zerstört, die Familie in Verlegenheit bringt und einen Besitzer der Würde streift, ist einer der schwierigsten, und genau das bieten Zwangsvollstreckungen. Für Hausbesitzer, die es sich nicht mehr leisten können, Hypothekenzahlungen aktuell zu halten, gibt es Alternativen zu Konkurs- oder Zwangsvollstreckungsverfahren . Eine dieser Optionen wird als "Leerverkauf" bezeichnet.
Mehr als die Hälfte meiner Verkäufe in Sacramento von 2006 bis 2012 waren Leerverkäufe. So waren die prominenten Leerverkäufe seit einigen Jahren. Heute allerdings nicht so sehr. In den letzten Jahren könnten sich sogar Verkäufer, die nicht straffällig sind, für einen Leerverkauf qualifizieren, der viele weitere Leerverkaufstüren geöffnet hat. Leerverkäufe bieten tendenziell einen würdigen Abschluss für Verkäufer.
Wenn Kreditgeber einen Leerverkauf in Immobilien vereinbaren, bedeutet dies, dass der Kreditgeber weniger als den fälligen Gesamtbetrag akzeptiert. Nicht alle Kreditgeber werden Leerverkäufe oder vergünstigte Auszahlungen akzeptieren, insbesondere wenn es finanziell sinnvoller wäre, sie abzuschotten; Darüber hinaus sind nicht alle Verkäufer oder alle Immobilien für Leerverkäufe qualifiziert .
Wenn Sie einen Leerverkauf kaufen , könnte es Nachteile geben. Zu Ihrem Schutz schlage ich alle potenziellen Kandidaten für einen Leerverkauf als erste Schritte vor:
- Holen Sie sich einen Rechtsbeistand von einem kompetenten Immobilienanwalt
- Rufen Sie einen Buchhalter an, um die Auswirkungen von Leerverkäufen zu besprechen
Als Immobilienmakler bin ich weder als Rechtsanwalt noch als Wirtschaftsprüfer zugelassen und kann nicht über diese Konsequenzen beraten.
Mit Ausnahme bestimmter Bedingungen gemäß dem Hypotheken - Verzeihungs - Entlastungsgesetz von 2007, sei dir bewusst, dass der IRS Schuldenerlass als Einkommen betrachten kann, und es gibt keine Garantie, dass ein Kreditgeber, der einen Leerverkauf akzeptiert, einen Kreditnehmer nicht rechtlich für den Unterschied zwischen den geschuldeter Betrag und bezahlter Betrag. In einigen Staaten ist diese Menge als Mangel bekannt. Ein Anwalt kann feststellen, ob Ihr Kredit für ein Mängelurteil oder eine Forderung in Frage kommt.
Die meisten Leerverkäufe in Kalifornien sind nicht mehr steuerpflichtig.
Obwohl alle Kreditgeber unterschiedliche Anforderungen haben und verlangen können, dass ein Kreditnehmer eine breite Palette von Dokumentationen einreichen, geben die folgenden Schritte Ihnen eine ziemlich gute Vorstellung davon, was Sie erwarten können.
- Ruf den Kreditgeber an
Möglicherweise müssen Sie ein halbes Dutzend Telefonanrufe tätigen, bevor Sie die Person finden, die für die Abwicklung von Leerverkäufen zuständig ist. Sie werden mit der Abteilung "Immobilien-Leerverkauf" oder "Training" sprechen und versuchen, den Namen des Verhandlungsführers zu erhalten. Ihr Immobilienmakler kann diesen Schritt in vielen Fällen auch für Sie übernehmen. - Autorisierungsschreiben einreichen
Kreditgeber möchten in der Regel keine Ihrer persönlichen Daten ohne schriftliche Genehmigung offen legen. Wenn Sie mit einem Immobilienmakler, Closing Agent, Rechtsanwaltskanzlei oder Rechtsanwalt arbeiten, erhalten Sie eine bessere Zusammenarbeit, wenn Sie einen Brief an den Kreditgeber schreiben, der dem Kreditgeber die Erlaubnis gibt, mit diesen spezifischen interessierten Parteien über Ihren Kredit zu sprechen. Der Brief sollte Folgendes enthalten:- Immobilien-Adresse
- Darlehensreferenznummer
- Dein Name
- Das Datum und der effektive Zeitraum
- Name und Kontaktinformationen Ihres Agenten
- Vorläufiges Net Sheet
Dies ist eine geschätzte Abschlusserklärung, die den erwarteten Verkaufspreis sowie sämtliche Verkaufskosten, unbezahlte Darlehenssaldos, ausstehende Zahlungen und verspätete Gebühren einschließlich Immobilienprovisionen enthält . Ihr Closing-Agent oder Anwalt sollte in der Lage sein, dies in Ihrem Namen vorzubereiten. Wenn das Endergebnis dem Verkäufer Bargeld anzeigt, gute Nachrichten, werden Sie wahrscheinlich keinen Leerverkauf brauchen. - Härte Brief
Je trauriger, desto besser. Diese Tatsachenangabe beschreibt, wie Sie in diese finanzielle Bindung geraten sind, und fordert den Kreditgeber auf, weniger als die volle Zahlung anzunehmen. Kreditgeber sind nicht unmenschlich und können verstehen, wenn Sie Ihren Job verloren haben, ins Krankenhaus eingeliefert wurden oder ein Lastwagen über Ihre ganze Familie lief, aber Kreditgeber sind nicht besonders empathisch für Situationen, die Unehrlichkeit oder kriminelles Verhalten beinhalten.
- Proof of Einkommen und Vermögen
Es ist am besten, ehrlich und ehrlich über Ihre finanzielle Situation zu sein und Vermögenswerte offenzulegen. Kreditgeber wollen wissen, ob Sie Sparkonten, Geldmarktkonten, Aktien oder Anleihen, handelbare Instrumente, Bargeld oder andere Immobilien oder irgendetwas von materiellem Wert haben. Kreditgeber sind nicht im Wohltätigkeitsgeschäft und erfordern oft die Zusicherung, dass der Schuldner die Schulden, die er verzeiht, nicht zurückzahlen kann. Die Bank wird auch 30 Tage Gehaltsabrechnungen benötigen. - Kopien von Kontoauszügen
Wenn Ihre Kontoauszüge unerklärliche Einlagen, große Bargeldbezüge oder eine ungewöhnliche Anzahl von Schecks widerspiegeln, ist es wahrscheinlich eine gute Idee, jede dieser Einzelposten dem Kreditgeber zu erklären. Darüber hinaus könnte der Kreditgeber möchten, dass Sie für jede einzelne Einlage Konto, so dass es feststellen kann, ob die Einlagen weiter bestehen. In der Regel benötigen Banken Ihre letzten 2 Monate. - Vergleichende Marktanalyse
Manchmal sinken die Märkte und die Immobilienwerte fallen. Wenn dies Teil des Grundes ist, dass Sie Ihr Haus nicht genug verkaufen können, um den Kreditgeber zu bezahlen, sollte diese Tatsache für den Kreditgeber durch eine vergleichende Marktanalyse (CMA) begründet werden. Ihr Immobilienmakler kann für Sie eine CMA erstellen, in der die Preise ähnlicher Häuser angezeigt werden:- Aktiv auf dem Markt
- Ausstehende Verkäufe
- Verkauft von den letzten 6 Monaten.
- Kaufvertrag und Listing Agreement
Wenn Sie eine Vereinbarung zum Verkauf mit einem potenziellen Käufer treffen, wird der Kreditgeber eine Kopie des Angebots zusammen mit einer Kopie Ihres Angebotsvertrags wünschen. Seien Sie darauf vorbereitet, dass der Kreditgeber Gebühren neu verhandelt und die Zahlung bestimmter Gegenstände, wie z. B. Heimatschutzpläne oder Termiteninspektionen, ablehnt.
Nun, wenn alles gut geht, genehmigt der Kreditgeber Ihren Leerverkauf. Als Teil der Verhandlungen könnten Sie verlangen, dass der Kreditgeber den Kreditauskunfteien keine nachteiligen Kredite meldet, sondern erkennen, dass der Kreditgeber nicht verpflichtet ist, dieser Aufforderung nachzukommen. Credit Report Status oft nicht verhandelbar.
Lesen Sie mehr über Bevor Sie einen Leerverkauf kaufen .
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.