Wie Zwangsvollstreckung funktioniert
Wenn Sie teure Immobilien wie ein Haus kaufen, haben Sie möglicherweise nicht genug Geld, um den gesamten Kaufpreis im Voraus zu bezahlen.
Sie können jedoch einen Teil des Preises mit einer Anzahlung bezahlen und den Rest des Geldes leihen (um in zukünftigen Jahren zurückgezahlt zu werden).
Häuser können Hunderttausende von Dollar kosten, und die meisten Menschen verdienen nicht annähernd so viel jährlich. Warum sind Kreditgeber bereit, solche großen Kredite anzubieten? Im Rahmen des Darlehensvertrags stimmen Sie zu, dass die Immobilie, die Sie kaufen, als Sicherheit für das Darlehen dient : Wenn Sie aufhören, Zahlungen zu leisten, kann der Darlehensgeber das Eigentum in Besitz nehmen, um die von Ihnen geliehenen Gelder zurückzuerhalten.
Um dieses Recht zu sichern, hat der Kreditgeber ein Pfandrecht auf Ihrem Eigentum , und um ihre Chancen auf genügend Geld zu erhöhen, verleihen sie (normalerweise) nur, wenn Sie ein gutes Kredit-zu-Wert-Verhältnis haben .
Folgen der Abschottung
Das Hauptproblem bei der Zwangsversteigerung ist natürlich die Tatsache, dass Sie aus Ihrem Haus gedrängt werden. Sie müssen einen anderen Ort zum Leben finden, und der Prozess ist (unter anderem) stressig für Sie und Ihre Familie.
Abschottung kann auch teuer sein. Wenn Sie aufhören, Zahlungen zu leisten, wird Ihr Kreditgeber Strafen und Anwaltskosten in Rechnung stellen, und Sie könnten Rechtskosten aus eigener Tasche bezahlen, um die Zwangsversteigerung zu bekämpfen. Alle Gebühren, die Ihrem Konto hinzugefügt werden, erhöhen Ihre Schulden gegenüber dem Kreditgeber, und Sie können immer noch Geld schulden, nachdem Ihr Haus genommen und verkauft wurde, wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht (bekannt als Mangel ).
Abschottung wird auch Ihre Kredit-Scores verletzen. Ihre Kreditauskünfte zeigen die Abschottung, die Kredit-Scoring-Modelle werden als ein negatives Signal sehen. Es wird Ihnen schwer fallen, sich ein paar Jahre lang ein anderes Haus zu kaufen (obwohl Sie in der Lage sein werden, innerhalb von ein bis zwei Jahren bestimmte staatliche Kredite zu erhalten), und Sie haben auch größere Schwierigkeiten, günstige Kredite jeglicher Art zu bekommen. Ihre Kredit-Scores können sich auch auf andere Bereiche Ihres Lebens auswirken, wie zum Beispiel (in begrenzten Fällen) Ihre Fähigkeit, einen Job oder Ihre Versicherung Preise zu bekommen .
Wie man Abschottung vermeidet
Marktabschottung ist ein letzter Ausweg für Kreditgeber, die die Hoffnung aufgegeben haben, bezahlt zu werden. Der Prozess ist zeitaufwändig und teuer für sie (aber sie können versuchen, diese Gebühren an Sie zu berechnen), und es ist sehr unangenehm für Kreditnehmer. Wie kannst du es vermeiden?
- Kommunikation: Es ist immer eine gute Idee, mit Ihrem Kreditgeber zu kommunizieren, wenn Sie finanzielle Probleme haben. Treten Sie in Kontakt, bevor Sie anfangen, Zahlungen zu verpassen, und fragen Sie, ob etwas getan werden kann. Wenn Sie anfangen, Zahlungen zu verpassen, ignorieren Sie nicht die Kommunikation von Ihrem Kreditgeber - Sie erhalten wichtige Hinweise, die Sie darüber informieren, wo Sie sich gerade befinden und welche Rechte und Optionen Sie noch haben. Sprechen Sie mit einem örtlichen Immobilienanwalt oder HUD-Berater, um zu verstehen, was vor sich geht.
- Entdecken Sie Alternativen, um Ihr Zuhause zu behalten: Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können, finden Sie heraus, welche Optionen Ihnen zur Verfügung stehen - auch wenn Sie denken, dass es zu spät ist. Sie könnten Hilfe durch staatliche Programme erhalten, die auf Kreditnehmer mit Schwierigkeiten abzielen . Ihr Kreditgeber könnte eine Art von Darlehen Änderung anbieten, die Ihr Darlehen erschwinglicher machen würde. Sie können sogar einen einfachen Zahlungsplan mit Ihrem Kreditgeber erarbeiten, wenn Sie nur für einen Monat oder zwei Erleichterung benötigen (wenn Sie zwischen Jobs sind, oder für überraschende medizinische Ausgaben, zum Beispiel).
- Alternative Wege, Ihr Zuhause zu verlassen: Zwangsvollstreckungen sind ein langwieriger, unangenehmer und teurer Prozess, der Ihrem Kredit schadet. Wenn Sie einfach weitermachen möchten (und Sie zumindest versuchen wollen, den Schaden zu minimieren), sehen Sie, ob Ihr Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt. Dies ermöglicht es Ihnen, das Haus zu verkaufen und den Erlös zu verwenden, um Ihren Kreditgeber auszahlen - auch wenn das Darlehen nicht vollständig zurückgezahlt wird. Ihr Kredit wird immer noch leiden, aber nicht so schlimm wie nach der Zwangsversteigerung. Wenn das nicht funktioniert, ist eine andere weniger attraktive Option eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung .
- Insolvenz: Konkursantrag könnte oder könnte nicht helfen, wenn Sie mit Zwangsversteigerung konfrontiert sind. Die Probleme sind komplex, sprechen Sie also mit einem lokalen Anwalt, um genaue Informationen zu erhalten, die auf Ihre Situation und Ihren Aufenthaltsstatus zugeschnitten sind.
- Betrügereien: Weil du in einer verzweifelten Situation bist, bist du ein Ziel für Betrüger . Seien Sie vorsichtig bei unaufgeforderten Angeboten, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, und wählen Sie sorgfältig aus, wer Ihnen hilft. Beginnen Sie, Hilfe von HUD Beratungsagenturen und anderen seriösen lokalen Agenturen zu suchen. Kenne die Anzeichen der Abschottung Rettungsbetrug.
Der Abschottungsprozess
Marktabschottung ist im Allgemeinen ein langsamer Prozess. Wenn Sie eine oder zwei Zahlungen verpassen, stehen Sie wahrscheinlich nicht vor einer Zwangsräumung. Deshalb ist es wichtig, mit Ihrem Kreditgeber zu kommunizieren, wenn Sie in schwere Zeiten geraten sind - es ist vielleicht nicht zu spät. Die Details variieren von Kreditgeber zu Kreditgeber und Gesetze unterscheiden sich in jedem Staat, so die Beschreibung unten ist eine grobe Übersicht und möglicherweise nicht genau das, was Sie erleben werden - lesen Sie alle Ihre Hinweise und Vereinbarungen sorgfältig und sprechen Sie mit einem Anwalt oder HUD-Gehäuse Berater, um sicherzustellen, dass Sie wissen, was passiert . Der gesamte Prozess könnte ein oder zwei Jahre dauern, oder er könnte sich viel schneller bewegen.
- Hinweise beginnen: Sobald Sie Zahlungen für drei Monate verpasst haben, betrachten viele Kreditgeber Ihr Darlehen in Verzug . Dies ist, wenn die Dinge kritisch werden. Sie erhalten natürlich Mitteilungen, sobald Sie eine Zahlung (oder zwei) verpassen, und diese Mitteilungen können eine Absichtserklärung enthalten, um mit der Zwangsvollstreckung fortzufahren.
- Gerichts- und Nicht-Gerichtsstand: Je nachdem, in welchem Zustand Sie sich befinden, haben Sie mehr Zeit (und erhalten mehr Benachrichtigungen) als andere. Es gibt zwei Arten von Staaten - Gerichts- und Nicht-Gerichtsstaaten. In Gerichtsständen muss Ihr Kreditgeber gerichtliche Schritte gegen Sie vor Gericht ziehen, um auszuschließen. Dieser Prozess dauert länger, da Sie zwischen jedem Ereignis oft 30 bis 90 Tage haben. In nicht-staatlichen Staaten können Kreditgeber aufgrund der Vereinbarungen, die Sie mit ihnen geschlossen haben, ausschließen, und ein Richter ist nicht beteiligt. Wie Sie sich vorstellen können, bewegen sich die Dinge in nicht-staatlichen Zuständen viel schneller. In beiden Staaten können Sie die Zwangsvollstreckung gerichtlich bekämpfen - in einem Gerichtsverfahren erhalten Sie in der Regel eine Vorladung, aber in einem nichtgerichtlichen Verfahren müssen Sie rechtliche Schritte gegen Ihren Darlehensgeber einleiten, um den Zwangsvollstreckungsprozess zu stoppen. Sprechen Sie mit einem lokalen Anwalt für weitere Details.
- Den Prozess stoppen : In den meisten Staaten müssen Kreditgeber den Kreditnehmern eine Art Erleichterung anbieten, um den Zwangsvollstreckungsprozess zu stoppen. Ob diese Optionen realistisch oder machbar sind, ist eine andere Frage. Kreditgeber könnten sagen, dass Sie wieder in das Haus einziehen und bleiben können, wenn Sie alle (oder einen wesentlichen Teil) Ihrer versäumten Zahlungen tätigen und die bisher angefallenen Rechtskosten und Strafgebühren abdecken. Sie könnten auch die Möglichkeit haben, den Kredit in seiner Gesamtheit zurückzuzahlen (was nur passieren wird, wenn Sie es schaffen, sich zu refinanzieren oder eine riesige Geldquelle zu finden).
- Versteigerung und Zwangsräumung: Wenn Sie eine Zwangsversteigerung nicht verhindern können, wird die Immobilie dem Höchstbietenden bei der Auktion zur Verfügung gestellt. Wenn niemand anderes das Haus kauft (was üblich ist), geht das Eigentum an den Kreditgeber. Wenn Sie sich zu diesem Zeitpunkt noch im Haus befinden (und keine Vorkehrungen getroffen haben, das Haus zu schützen ), besteht die Gefahr einer Zwangsräumung und es ist an der Zeit, neue Unterkünfte einzurichten. Lokale Gesetze bestimmen, wie lange Sie nach der Zwangsvollstreckung im Haus bleiben können, und Sie sollten eine Benachrichtigung erhalten, die Sie darüber informiert, wie lange Sie bleiben können. Fragen Sie Ihren ehemaligen Kreditgeber nach irgendwelchen Incentives für "Bargeld für Schlüssel", die Ihnen helfen können, den Übergang zu neuen Wohnungen zu erleichtern (vorausgesetzt, Sie sind bereit, sich schnell zu bewegen).