Sie müssen die 1099-A-Informationen melden, aber Sie können möglicherweise keinen Steuererfolg erzielen
Sie könnten mehrere Formulare 1099-A für eine einzelne Immobilie erhalten, wenn Sie mehr als eine Hypothek oder ein Pfandrecht gegen sie hatten und mehr als ein Kreditgeber an der Zwangsvollstreckung beteiligt war.
Aber keine Panik. Hier ist, was Sie wissen müssen.
Zwangsvollstreckungen und Kapitalgewinne
Der Internal Revenue Service behandelt eine Zwangsvollstreckung genauso, als ob Sie Ihre Immobilie verkauft hätten. Sie müssen Ihren Kapitalgewinn oder -verlust berechnen, aber im Gegensatz zu einem normalen Verkauf gibt es in diesem Szenario keinen "Verkaufspreis". Hier kommt Form 1099-A ins Spiel.
Die Informationen auf dem Formular 1099-A
Sie benötigen das Verkaufsdatum und den Verkaufspreis der gesperrten Immobilie, um den "Verkauf" ordnungsgemäß an den IRS zu melden, und Sie finden diese Informationen auf dem Formular 1099-A. Für den Verkaufspreis verwenden Sie entweder den Verkehrswert der Immobilie oder den ausstehenden Kreditbetrag zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung.
Der ausstehende Kreditbetrag ist in Box 2 und der Marktwert der Immobilie in Box 4 der 1099-A enthalten. Das Datum der Zwangsvollstreckung ist in Feld 1 angegeben. Dieses Datum wird als das Datum der Veräußerung der Immobilie verwendet, also als "Verkaufsdatum"
Die Steuerzahler müssen außerdem wissen, ob es sich bei dem Darlehen um ein Rückgriffsdarlehen oder ein Darlehen ohne Rückgriffsrecht handelt . Das Darlehen war wahrscheinlich ein Rückgriffsdarlehen, wenn der Kreditgeber in Feld 5 "Ja" geprüft hat, in dem gefragt wird: "War der Kreditnehmer persönlich haftbar für die Rückzahlung der Schulden?"
Haben Sie einen Gewinn oder einen Verlust?
Kapitalgewinne werden in Anhang D für Privatwohnungen ausgewiesen.
Das IRS erlaubt Steuerzahlern nicht, Verluste auf persönlichen Wohnsitzen zu behaupten. Jeder Gewinn - und ja, eine Zwangsvollstreckung kann tatsächlich zu einem Gewinn führen - kann normalerweise durch den Kapitalgewinnausschluss für eine Hauptwohnung ausgeglichen werden, so dass es unwahrscheinlich ist, dass eine Zwangsvollstreckung dazu führt, dass irgendeine Kapitalertragsteuer fällig wird.
Sie müssen die 1099-A-Informationen trotzdem melden, aber Sie müssen wahrscheinlich keinen Steuererfolg erzielen.
Meldung der Abschottung
Verwenden Sie das Datum der Verfallserklärung in Box 1 der 1099-A als Ihr Verkaufsdatum, und geben Sie dann den Verkaufspreis in Anhang D ein. Dies ist entweder der Betrag in Box 2 oder der Betrag in Box 4. Welche Box werden Sie Gebrauch hängt von den Leihgesetzen des Staates ab, in dem die Eigenschaft lokalisierte, also überprüfen Sie mit einem lokalen Steuerfachmann, um sicherzustellen, dass Sie das korrekte auswählen.
Berechnen Sie Ihren Gewinn
Sie können Ihren Gewinn berechnen, indem Sie den "Verkaufspreis", den Sie verwendet haben, mit Ihrem Einkaufspreis vergleichen, der Ihrer Kostenbasis in der Immobilie entspricht. Diese Informationen finden Sie normalerweise in der abschließenden HUD-1-Anweisung, die Sie beim Kauf der Immobilie erhalten haben. Der Unterschied zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Kostenbasis ist Ihr Gewinn. Tragen Sie diese in Schedule D und in Zeile 13 Ihrer Steuererklärung zum Formular 1040 ein.
Anlageimmobilien
Verwenden Sie das Formular 4797, wenn es sich bei der abgeschotteten Immobilie um eine Vermietung oder eine Investition handelt.
In diesem Fall benötigen Sie wahrscheinlich die Unterstützung eines Steuerfachmanns, da zusätzliche Faktoren berücksichtigt werden müssen, z. B. Rückerstattungen von Wertminderungsabzügen , passive Aktivitätsverlustübertragungen und die Meldung von endgültigen Mieteinnahmen und -ausgaben .
Formular 1099-A gegen Formular 1099-C
Sie könnten das Formular 1099-C anstelle des Formulars 1099-A erhalten, wenn Ihr Darlehensgeber beide auf das Grundstück abgeschoben und das verbleibende Hypothekensaldos, das Sie geschuldet haben, annulliert hat . In diesem Fall nimmt der IRS die Position ein, dass Sie Einkommen von der gerichtlichen Verfallserklärung erhalten haben - Sie haben Geld vom Kreditgeber erhalten, um Ihr Haus zu kaufen, und Sie haben das ganze Geld nicht zurückgezahlt.
Aber obwohl die im Plan 1099-C gemeldeten vergebrachten Schulden in der Regel zu versteuerndes Einkommen sind, schließt der Hypotheken-Verzeihungs-Schuldenentlastungs-Gesetz im Allgemeinen Hypotheken aus, die durch Zwangsvollstreckung annulliert werden.
Ein wichtiges Update
Diese Steuervorschrift, mit der Sie Hypotheken, die durch Zwangsvollstreckung annulliert wurden, ausnahmslos am 31. Dezember 2016 auslief, hat dem Bipartisan Budget Act im Februar 2018 neues Leben eingehaucht. Sie wurde rückwirkend für das Steuerjahr 2017 wieder eingeführt es wieder für 2018 und zukünftige Jahre.
Vorläufig deckt diese Bestimmung die im Jahr 2017 abgeschlossenen Zwangsversteigerungsvereinbarungen ab. Sie sollten sich qualifizieren, wenn die Summe Ihrer Schulden den Gesamtwert Ihres Vermögens unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung übersteigt. Das bedeutet, dass Sie "zahlungsunfähig" sind und Sie die gekündigten Schulden nur dann in Ihrer Steuererklärung melden müssen, wenn sie Ihre Insolvenz übersteigt - die Differenz zwischen Ihren Schulden und Ihrem Vermögen.
Zum Beispiel könnten Sie Schulden in Höhe von 300.000 $ haben und alle Ihre verbleibenden Vermögenswerte werden auf 200.000 $ geschätzt. Das ist ein Unterschied von 100.000 $. Wenn Ihr Kreditgeber ein Guthaben von $ 120.000 für Ihren Hypothekenkredit vergab oder ablehnt, müssen Sie nur $ 20.000 als Einkommen angeben - der Betrag, der Ihre Insolvenz von $ 100.000 übersteigt.
HINWEIS: Steuergesetze ändern sich regelmäßig, so dass Sie sich mit einem Steuerfachmann für die aktuellsten Ratschläge beraten sollten. Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen sind nicht als Steuerberatung gedacht und ersetzen keine Steuerberatung.