Kapitalgewinn beim Verkauf Ihres Hauses

All diese Gewinne aus Ihrem Hausverkauf mignt nicht zu versteuerndes Einkommen sein

Sie listen Ihr Haus zum Verkauf auf und hoffen auf das Beste. Dann strahlt das Glück auf Sie, Sie verkaufen es für einen ordentlichen Gewinn, und Sie erkennen, dass Sie möglicherweise einen gesunden Prozentsatz dieses Gewinns in Form von Kapitalertragssteuer an den Internal Revenue Service geben müssen .

Es ist nicht unbedingt so. Viele Steuerzahler können das meiste, wenn nicht sogar das gesamte Geld behalten. Sie können es von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen, indem Sie den vom Internal Revenue Code vorgesehenen Ausschluss vom Wohneigentum verwenden.

Ein Ausschluss von $ 250.000 beim Verkauf eines Haupthauses

Unverheiratete Personen können bis zu 250.000 Dollar Gewinn aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes ausschließen. Sie können 500.000 $ ausschließen, wenn Sie verheiratet sind.

Und so funktioniert es: Wenn Sie Single sind und einen Gewinn von $ 200.000 beim Verkauf Ihres Hauses erzielen, müssen Sie dieses Geld nicht als zu versteuerndes Einkommen melden. Es ist weniger als der Ausschlussbetrag von 250.000 $, zu dem Sie berechtigt sind. Wenn Sie einen Gewinn oder Gewinn von $ 255.000 realisieren, müssen Sie $ 5.000 davon als Kapitalgewinn melden.

Natürlich gelten einige Regeln.

Die 2-aus-5-Jahres-Regel

Der Ausschluss hängt davon ab, dass es sich bei dem Objekt um Ihren Wohnsitz und nicht um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie handelt. Sie müssen mindestens zwei der letzten fünf Jahre unmittelbar vor dem Verkaufsdatum im Haus gelebt haben.

Die zwei Jahre müssen nicht aufeinander folgen und Sie müssen nicht wirklich am Datum des Verkaufs dort leben. Sie können ein Jahr lang zu Hause wohnen, es für drei Jahre vermieten und dann für 12 Monate wieder einziehen.

Die IRS schätzt, dass, wenn Sie so viel Zeit unter diesem Dach verbringen, das Heim als Ihr Hauptwohnsitz gilt.

Sie können diese 2-aus-5-Jahres-Regel verwenden, um Ihre Gewinne bei jedem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes auszuschließen, aber das bedeutet, dass Sie den Ausschluss nur alle zwei Jahre beantragen können, da Sie mindestens so viel Zeit in Anspruch nehmen müssen Residenz.

Sie können den Gewinn eines anderen Hauses in den letzten zwei Jahren nicht ausgeschlossen haben.

Ausnahmen von der 2-Out-of-5-Year-Regel

Wenn Sie weniger als 24 Monate in Ihrem Haus wohnten, können Sie möglicherweise zumindest einen Teil des Gewinns ausschließen, wenn Sie sich für eine der wenigen besonderen Umstände qualifizieren. Sie können dann Ihren teilweisen Ausschluss basierend auf der Zeit berechnen, in der Sie dort gelebt haben.

Zählen Sie die Monate, in denen Sie wohnten, und teilen Sie die Zahl durch 24. Multiplizieren Sie dieses Verhältnis mit $ 250.000 oder mit $ 500.000, wenn Sie verheiratet sind. Das Ergebnis ist die Höhe des Gewinns, den Sie von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen können.

Zum Beispiel könnten Sie für 12 Monate in Ihrem Haus gelebt haben, dann mussten Sie es aus einem berechtigten Grund verkaufen. Du bist nicht verheiratet. Zwölf Monate geteilt durch 24 Monate kommen auf .50. Multiplizieren Sie dies mit Ihrem maximalen Ausschluss von $ 250.000. Das Ergebnis: Sie können bis zu 125.000 oder 50 Prozent Ihres Gewinns ausschließen.

Wenn Ihr Gewinn mehr als $ 125.000 beträgt, würden Sie nur den Betrag über $ 125.000 als steuerpflichtiges Einkommen auf Ihrer Steuererklärung einschließen. Wenn Sie einen Gewinn von $ 150.000 realisieren, würden Sie Steuern von $ 25.000 melden und zahlen. Wenn Ihr Gewinn 125.000 USD oder weniger beträgt, können Sie den gesamten Betrag von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ausschließen.

Qualifizierungslücken in der Residenz

Sie müssen nicht angemessen temporäre Abwesenheiten von zu Hause zählen als nicht dort leben. Sie dürfen Urlaub im Urlaub oder aus geschäftlichen Gründen verbringen, vorausgesetzt, Sie behalten das Anwesen als Ihr Wohnort und beabsichtigen, dorthin zurückzukehren.

Und wenn Sie tatsächlich umziehen müssen, können Sie sich für den teilweisen Ausschluss qualifizieren. Wenn Sie weniger als zwei Jahre in Ihrem Haus gelebt haben, können Sie einen Teil Ihres Gewinns ausschließen, wenn sich Ihr Arbeitsplatz ändert. Diese Ausnahme würde gelten, wenn Sie einen neuen Job begonnen haben oder wenn Ihr jetziger Arbeitgeber Sie an einen neuen Standort umziehen wollte.

Wenn Sie Ihr Haus aus medizinischen oder gesundheitlichen Gründen verkaufen, dokumentieren Sie diese Gründe mit einem Brief Ihres Arztes. Auch dies ermöglicht es Ihnen, weniger als zwei Jahre im Haushalt zu leben. Sie müssen den Brief nicht mit Ihrer Steuererklärung einreichen, sondern bewahren Sie ihn mit Ihren persönlichen Unterlagen auf, nur für den Fall, dass der IRS eine Bestätigung wünscht.

Sie sollten auch unvorhergesehene Umstände dokumentieren, die Sie dazu zwingen könnten, Ihr Haus zu verkaufen, bevor Sie die erforderliche Zeit dort verbracht haben. Laut dem IRS ist ein unvorhergesehener Umstand "das Auftreten eines Ereignisses, das Sie vor dem Kauf und der Besetzung Ihres Hauptwohnsitzes nicht erwarten konnten", wie Naturkatastrophen, eine Veränderung Ihrer Beschäftigung oder Arbeitslosigkeit, die Sie nicht in der Lage waren, Grundversorgung zu erreichen Lebenshaltungskosten, Tod, Scheidung oder Mehrlingsgeburten aus derselben Schwangerschaft.

Aktive Dienstmitglieder unterliegen nicht der Aufenthaltsregel. Sie können auf die Regel für bis zu 10 Jahre verzichten, wenn sie auf "qualifizierte offizielle erweiterte Pflicht" sind. Dies bedeutet, dass die Regierung Ihnen befahl, mindestens 90 Tage oder für einen Zeitraum ohne spezifisches Enddatum in Regierungswohnungen zu wohnen. Sie können sich auch qualifizieren, wenn Sie an einem Dienstort gebucht sind, der 50 Meilen oder mehr von Ihrem Zuhause entfernt ist.

Die Eigentumsregel

Sie müssen die Immobilie seit mindestens zwei der letzten fünf Jahre besitzen. Du kannst es zu einer Zeit besitzen, in der du nicht dort lebst oder für eine gewisse Zeit dort lebst, ohne es zu besitzen. Die zwei Jahre des Aufenthalts und die zwei Jahre des Eigentums müssen nicht gleichzeitig sein.

Sie haben vielleicht Ihr Haus gemietet und dort drei Jahre gewohnt, dann haben Sie es von Ihrem Vermieter gekauft. Sie zogen sofort aus und mieteten es an eine andere Person, dann verkauften Sie es zwei Jahre später. Sie haben sowohl die Besitz- als auch die Residenz-Zwei-Jahres-Regeln erfüllt - Sie haben dort für drei gelebt und es für zwei Personen besessen.

Servicemitglieder können auf diese Regel auch für bis zu 10 Jahre verzichten, wenn sie eine qualifizierte offizielle Zusatzleistung haben.

Verheiratete Steuerzahler

Verheiratete Steuerzahler müssen eine gemeinsame Erklärung einreichen, um den Ausschluss geltend zu machen, und beide müssen die 2-von-5-Jahres-Residenzregel einhalten, obwohl sie nicht gleichzeitig in der Residenz gelebt haben müssen. Nur ein Ehepartner muss die Besitzprüfung bestehen.

Stirbt ein Ehegatte während der Besitzdauer und hat die Hinterbliebene nicht wieder geheiratet, kann sie die Aufenthalts- und Eigentumszeit ihres verstorbenen Ehegatten als ihre eigene verwenden.

Geschiedene Steuerzahler

Das Eigentum Ihres Ex-Ehepartners an dem Haus und die Zeit, die Sie im Haus verbringen, können als Ihre eigenen gelten, wenn Sie das Eigentum in einer Scheidung erwerben. Sie können diese Monate zu Ihrer Besitzzeit hinzufügen und dort leben, um die Besitz- und Aufenthaltsregel zu erfüllen.

Den Gewinn melden

Wenn Sie einen Gewinn erzielen, der über den Ausschlussbetrag hinausgeht oder sich nicht qualifiziert, werden die Einnahmen aus dem Verkauf Ihres Eigenheims in der Tabelle D als Kapitalgewinn ausgewiesen . Wenn Sie Ihr Haus für ein Jahr oder weniger besitzen, wird der Gewinn als kurzfristiger Kapitalgewinn ausgewiesen. Wenn Sie es mehr als ein Jahr besaßen, wird es als langfristiger Kapitalgewinn gemeldet.

Kurzfristige Gewinne werden mit dem gleichen Steuersatz wie Ihr reguläres Einkommen besteuert, während die Sätze für langfristige Gewinne günstiger sind: null, 15 oder 20 Prozent, abhängig von Ihrer Steuerklasse.

Es ist wichtig, genaue Aufzeichnungen zu führen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Makler weiß, dass Sie sich für den Ausschluss qualifizieren, wenn Sie dies tun. Andernfalls muss sie Ihnen ein Formular 1099-S ausstellen und eine Kopie an das IRS senden. Dies schließt nicht aus, dass Sie den Ausschluss geltend machen, aber er kann die Dinge komplizieren.

Wenn Sie das Formular 1099-S erhalten, müssen Sie den Verkauf Ihres Hauses auf Ihrer Steuererklärung melden. Beraten Sie sich mit einem Steuerfachmann, um sicherzustellen, dass Sie keinen Steuerhieb nehmen, wenn Sie nicht müssen.

Berechnen Sie Ihre Kostenbasis und Kapitalzuwachs

Die Formel für die Berechnung Ihres Gewinns beinhaltet die Subtraktion Ihrer Kostenbasis von Ihrem Verkaufspreis.

Beginnen Sie mit dem, was Sie für das Haus bezahlt haben, und fügen Sie dann die Kosten hinzu, die Ihnen beim Kauf entstanden sind, wie z. B. Titel- und Treuhandgebühren und Maklerprovisionen . Fügen Sie nun die Kosten für größere Verbesserungen hinzu, z. B. das Ersetzen des Dachs oder des Ofens. Entschuldigung, das Malen des Familienzimmers zählt nicht.

Ziehen Sie alle aufgelaufenen Abschreibungen ab, die Sie möglicherweise über die Jahre hinweg eingenommen haben, z. B. wenn Sie jemals den Abzug von Ihrem Büro abgezogen haben. Die resultierende Nummer ist Ihre Kostenbasis.

Ihr Kapitalgewinn wäre der Verkaufspreis Ihres Hauses abzüglich Ihrer Kostenbasis. Wenn es eine negative Zahl ist, hatten Sie einen Verlust. Leider können Sie keinen Verlust aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes abziehen.

Wenn die resultierende Zahl positiv ist, haben Sie einen Gewinn gemacht. Subtrahieren Sie den Betrag Ihres Ausschlusses und der Saldo ist Ihr steuerpflichtiger Gewinn.