Die Zahlung von Hypothekenzinsen kann Ihr steuerpflichtiges Einkommen reduzieren
Diese Regeln für den Anspruch auf den Abzug gelten bis 2017.
Hypothekenzinsen beanspruchen
Sie müssen Ihre Abzüge auf Formular 1040, Zeitplan A, um Hypothekenzinsen zu fordern. Dies bedeutet, dass Sie auf den Standardabzug für Ihren Abgabestatus verzichten müssen - es handelt sich entweder um eine Entweder-Oder-Situation. Sie können auflisten, oder Sie können oder Sie können den Standardabzug beanspruchen, aber Sie können beides nicht tun.
Anhang A deckt auch viele andere abzugsfähige Ausgaben ab, einschließlich Steuern auf Grundbesitz , medizinische Ausgaben und Spenden für wohltätige Zwecke. Manchmal summieren sich all diese Dinge zu mehr als dem Standardabzug für Ihren Abgabestatus, so dass es sich lohnt, die Abzüge aufzuzählen. Andernfalls sparen Sie mehr Steuergelder, indem Sie den Zinsabzug für Wohnimmobilien überspringen und stattdessen den Standardabzug beanspruchen.
Es ist normalerweise ratsam, den Zeitplan A zu vervollständigen und die Summe Ihrer Einzelabzüge mit Ihrem Standardabzug zu vergleichen, um herauszufinden, welche Methode für Sie am vorteilhaftesten ist.
Ab 2017 beträgt der Standardabzug 6.350 US-Dollar für einzelne Steuerpflichtige und verheiratete Steuerpflichtige, die separate Steuererklärungen abgeben. Es ist 12.700 $ für verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam anmelden und 9.350 $ für diejenigen, die als Haushaltsvorstand qualifizieren.
Aber seien Sie sich bewusst - der Tax Cuts and Jobs Act führt auch Änderungen im Standardabzug ein und erhöht diese Zahlen ziemlich dramatisch.
Es kann unwahrscheinlicher werden, dass Sie insgesamt genügend Abzüge haben, um den Standardabzug zu übertreffen, auf den Sie Anspruch haben, wenn die neue Steuerrechnung 2018 in Kraft tritt.
Qualifizierung für den Hypothekenzinsabzug
Hypothekenzinsen umfassen derzeit das, was Sie für Kredite zum Kauf eines Eigenheims, für Kreditlinien für Wohnimmobilien und für Baukredite zahlen. Die Version des Tax Cuts and Jobs Act des Senats würde den Abzug jedoch nur auf die Akquisitionsschulden beschränken, und es würde die Kreditlinien von Home Equity, die sich für diesen Abzug qualifizieren, eliminieren.
Der Abzug beschränkt sich auch auf Zinsen, die Sie für Ihr Hauptwohnsitz und / oder Zweitwohnsitz zahlen. Zinsen für dritte oder vierte Häuser sind nicht abzugsfähig.
Sie müssen auch legal am Haken für das Darlehen sein - die Schuld kann nicht im Namen von jemand anderem sein, es sei denn, es ist Ihr Ehepartner, und Sie reichen eine gemeinsame Rückkehr ein. Es muss ein Bona-Fide-Darlehen sein, in dem Sie eine vertragliche Verpflichtung haben, es zurückzuzahlen. Schließlich muss Ihr Haus als Sicherheit für das Darlehen dienen und Ihre Hypothek Dokumente müssen dies deutlich angeben.
Ihr Zuhause kann ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, ein Wohnmobil, eine Genossenschaft oder sogar ein Boot sein - so ziemlich jede Immobilie, die laut Internal Revenue Service "Schlaf-, Koch- und Toilettenanlagen" hat.
Bestimmen, wie viel Zinsen Sie bezahlt haben
Sie sollten zu Beginn des neuen Steuerjahres von Ihrem Hypothekengeber das Formblatt 1098, eine Hypothekenzinsrechnung, erhalten. Das Formular enthält die Gesamtzinsen, die Sie im Vorjahr gezahlt haben. Sie müssen das Formular nicht Ihrer Steuererklärung beifügen, da das Finanzinstitut auch eine Kopie des Formulars 1098 direkt an den IRS senden muss.
Stellen Sie sicher, dass der Abzug von Hypothekenzinsen, den Sie in Schedule A beanspruchen, mit dem auf Formular 1098 angegebenen Betrag übereinstimmt. Der Betrag, den Sie abziehen können, kann geringer sein als der Gesamtbetrag, der aufgrund bestimmter Einschränkungen auf dem Formular erscheint. Halten Sie das Formular 1098 mit einer Kopie Ihrer eingereichten Steuererklärung für mindestens vier Jahre.
Dollar-Beschränkungen für Hauskaufschulden
Kredite, die für den Kauf oder den Bau einer Wohnung verwendet werden, heißen "Schuldtitel für Wohneigentum". Der Begriff bezieht sich auf Darlehen, die Sie für den Erwerb, den Bau oder die wesentliche Verbesserung eines qualifizierten Hauses aufnehmen.
Sie können ab 2017 keine Zinsen auf mehr als 1 Million US-Dollar an Wohneigentumsschulden für Ihr Hauptwohnsitz und / oder Ihren Zweitwohnsitz abziehen. Die Version des Tax Cuts and Jobs Act des Repräsentantenhauses würde dies im Jahr 2018 auf 500.000 US-Dollar reduzieren. Das Limit wird derzeit ebenfalls auf 500.000 US-Dollar reduziert, wenn Sie verheiratet sind und getrennt voneinander erscheinen .
Das Limit bleibt jedoch für 2017 bei 1 Million Dollar, daher werden wir diese Zahl zu Illustrationszwecken verwenden. Nehmen wir an, Sie haben 800.000 USD für Ihren Hauptwohnsitz und 400.000 USD für Ihren Zweitwohnsitz geliehen. Beide Darlehen wurden ausschließlich zum Erwerb der Immobilien verwendet. Zusammen ergeben die Darlehen einen Betrag von 1,2 Millionen US-Dollar und übersteigen damit die derzeitige Grenze von 1 Million US-Dollar für Schuldverschreibungen für Wohneigentum.
Nun sagen wir, dass beide Kredite einen festen Zinssatz von 5 Prozent haben. Die Gesamtzinsen, die Sie für das Jahr gezahlt haben, waren 60.000 $. Sie wären nur in der Lage, einen Hypothekenzinsabzug in Höhe von 50.000 US-Dollar davon in Anspruch zu nehmen, die Zinsen für die ersten 1 Mio. US-Dollar an Schuldverschreibungen für Wohneigentum. Die verbleibenden $ 10.000 sind das Ergebnis eines Kreditwertes, der die Grenze von $ 1 Million übersteigt, so dass Sie sie nicht beanspruchen können.
Beschränkungen für Eigenheimschulden
Eine Eigenheimschuld ist ein Kredit, den Sie aus einem anderen Grund aufnehmen, als ein qualifiziertes Haus zu erwerben, zu konstruieren oder wesentlich zu verbessern. Es kann auch ein Darlehen sein, das Sie ergreifen, um einen qualifizierten Wohnsitz zu verbessern, aber es überschreitet die Schuldgrenze für Wohneigentum.
Sie können keine Zinsen auf mehr als $ 100.000 von Eigenheimschulden für Ihr Hauptwohnsitz und / oder Ihren Zweitwohnsitz abziehen. Diese Grenze wird auf $ 50.000 reduziert, wenn Sie verheiratet sind, aber separat einreichen. Ihr Abzug für Eigenheimzinsen kann sogar unter diese Grenze von $ 100.000 reduziert werden, wenn Ihre Verschuldung den angemessenen Marktwert Ihres Hauses übersteigt.
Nehmen wir für dieses Beispiel an, dass Sie 300.000 USD in einer Kreditlinie für Wohneigentum geliehen haben. Der Betrag, den Sie ausgeliehen haben, hat den Marktwert Ihres Hauses nicht überschritten, Sie sind also in Ordnung. Sie haben $ 150.000 des Geldes verwendet, um Ihrem Wohnheim ein neues Familienzimmer hinzuzufügen, und Sie haben die restlichen $ 150.000 für die Studiengebühren Ihres Sohnes ausgegeben.
Die Hälfte des Darlehens wird als Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum behandelt, da es dazu verwendet wurde, Ihr Zuhause wesentlich zu verbessern. Dieser Anteil würde der Schuldenbegrenzung für Wohneigentum unterliegen. Die andere Hälfte wird als Eigenheimschuld behandelt, weil sie nicht zur Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet wurde. Sie wären in der Lage, Zinsen nur bis zur 100.000-Dollar-Grenze für diesen Teil abzuziehen. Unter der Annahme, dass Sie insgesamt 21.000 $ an Zinsen bezahlt haben, würde es so zusammenbrechen:
- 10.500 US-Dollar: Voll abzugsfähige Schuld zur Finanzierung von Wohneigentum in der ersten Hälfte des Darlehens
- $ 7.000: Abzugsfähige Eigenheimschuld auf zwei Drittel des Eigenheimanteils des Darlehens oder $ 100.000 dieses Anteils von $ 150.000
- 3.500 US-Dollar: Nicht abzugsfähige Schuldverschreibungen für Eigenheime, die die Zinsen darstellen, die für den Teil der Schuldverschreibungen von Eigenheimen gezahlt wurden, der 100.000 US-Dollar überschritt
Sie müssten auch die $ 7.000 an den IRS als eine AMT-Anpassung auf dem Formular 6251 melden. Und denken Sie daran, dass die Senatsversion der ausstehenden Steuerrechnung den Abzug für Eigenkapitalschulden ab 2018 eliminieren kann.
Gemeinsame Hypotheken
Wenn Sie die Hypothek gemeinsam mit einer anderen Person halten, die nicht Ihr Ehepartner ist, dürfen Sie nur die Zinsen abziehen, die Sie persönlich gezahlt haben, unabhängig davon, von wem Sie das Formular 1098 vom Kreditgeber erhalten haben. Aber hier ist eine Lücke. Co-Kreditnehmer, die Zahlungen leisten, um eine Zwangsvollstreckung zu verhindern, können die gezahlten Zinsen abziehen, selbst wenn die Zinsen von jemand anderem bezahlt werden sollten. Die Redaktion von JK Lassers "Your Income Tax" gibt diesen Tipp weiter:
"Das Finanzgericht hat einem gemeinsamen Schuldner erlaubt, seine Zahlung des Anteils eines anderen Schuldners an den Hypothekenzinsen abzuziehen, wenn die Zahlung zur Vermeidung des Verlustes von Eigentum erfolgt und die Zahlung mit seinen eigenen Mitteln erfolgt." (Seite 328)
Wohnungsbaukredite
Sie können Zinsen auf Hypotheken abziehen, die für Baukosten verwendet werden. Der Erlös muss für den Erwerb des Grundstücks und für den Bau des Hauses verwendet werden. Aufwendungen, die in den 24 Monaten vor Abschluss der Bauarbeiten angefallen sind, werden auf die Grenze von 1 Mio. USD für Schuldverschreibungen für Wohneigentum angerechnet.
Aber da ist ein Fang. Wenn Sie zwei Jahre lang Zinsen für ein Baudarlehen abziehen und sich dann dafür entscheiden, die Immobilie zu verkaufen, anstatt sie einzuziehen und als Ihren Wohnsitz zu verwenden, müssen Sie möglicherweise Ihre Renditen für die Jahre, in denen Sie die Zinsen abgezogen haben, neu als Investitionszinsen angeben stattdessen. Dies kann seine Abzugsfähigkeit begrenzen. Mit anderen Worten, die IRS möchte vielleicht etwas Geld zurück.
Punkte bezahlt
Punkte, die auf Akquisitionsschulden für Grund- und Zweitwohnungen gezahlt werden, sind in dem Jahr, in dem sie bezahlt werden, vollständig abzugsfähig, während bei der Refinanzierung gezahlte Punkte über die Laufzeit des Kredits amortisiert werden müssen. Punkte werden nicht immer auf Formular 1098 gemeldet, aber Sie finden sie möglicherweise in Ihrer schließenden HUD-1-Anweisung.
Wann man die Hilfe eines Steuerfachmanns sucht
Die Ermittlung des Zinsabzugs für Wohnimmobilien ist für viele Steuerzahler einfach. Addieren Sie die auf Ihrem Formular 1098 gemeldeten Zinsen und geben Sie den Gesamtbetrag in Anhang A ein. Sie können das Arbeitsblatt in Publikation 936 verwenden , um Ihren zulässigen Abzug zu berechnen, und Sie können die AMT-Anpassung für Eigenheimschulden anhand des gefundenen Arbeitsblattes zur Zinsanpassung von Wohneigentum ermitteln in den Anweisungen für das Formular 6251 .
Vielleicht möchten Sie jedoch mit einem Steuerberater in Verbindung treten, wenn Sie während des Steuerjahres Immobilien gekauft oder verkauft haben. In der Tat wäre es sinnvoll, den Rat eines Steuerprofis einzuholen, noch bevor Sie Immobilien kaufen oder verkaufen, nur um die steuerlichen Konsequenzen Ihrer Entscheidung in den Griff zu bekommen.
Und natürlich sollten Sie die Nachrichten immer auf dem neuesten Stand halten, um sich über die Steuergesetze zu informieren, ob sie nun vorbei sind und, falls ja, ihre endgültigen Bestimmungen.