Einige Ausgaben können zu Ihrer Kostenbasis beitragen und Kapitalgewinne reduzieren
Das heißt, Ihr Gewinn könnte mehr sein als der Ausschluss oder die Eigenschaft, die Sie möglicherweise nicht qualifizieren. Dies kann dazu führen, dass Sie sich fragen, was, wenn Ausgaben mit dem Verkauf verbunden sind steuerlich absetzbar sind.
Ihre Kostenbasis und Kapitalertragssteuer
Sie können alle Arten von Verkaufskosten in die Kostenbasis Ihres Hauses einschließen. Ihre Kostenbasis wird vom Verkaufspreis subtrahiert, um festzustellen, wie viel von einem Gewinn - oder in einigen Fällen - einem Verlust erzielt wurde.
Das Hinzufügen von Kosten erhöht Ihre Kostenbasis und eine höhere Kostenbasis verringert Ihren Kapitalgewinn. Wenn Sie weniger Gewinn haben, fallen Sie eher unter das Ausschlusslimit, und wenn Ihr Gewinn nicht ausgeschlossen wird, zahlen Sie weniger Steuern. Es ist ein gutes Geschäft rundherum.
Sie können alle angemessenen und üblichen Ausgaben abziehen, um Ihr Haus zu verkaufen, einschließlich all jener Gebühren, die Sie bei Abschluss bezahlen, sowie alle Verbesserungen, die die Nutzungsdauer der Immobilie verlängern.
Die meisten Kosten im Zusammenhang mit der Vorbereitung der Immobilie zum Verkauf und Verkauf können als Abzug gelten. Der Abschnitt "Angepasste Basis" der IRS-Publikation 523 bietet eine vollständige Liste der möglichen Anpassungen, die Sie durch Hinzufügen dieser Kosten zu Ihrer Kostenbasis vornehmen können.
Bewahren Sie alle Ihre Quittungen auf, damit Sie nichts übersehen.
Der Hausverkauf Ausschluss von der Kapitalertragssteuer
Die meisten Menschen müssen sich keine Sorgen über die Zahlung von Kapitalertragssteuern machen, wenn sie ihre Häuser verkaufen, da verheiratete Paare bis zu 500.000 US-Dollar Gewinn ausschließen können und einzelne Steuerzahler bis zu 250.000 US-Dollar ausschließen können.
Wie bei den meisten steuerlichen Angelegenheiten gibt es natürlich einige Qualifikationsregeln.
Beide Ehegatten - oder ein einzelner Steuerzahler, wenn er nicht verheiratet ist - müssen mindestens zwei der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf im Haushalt gelebt haben. Sie müssen das Eigentum für mindestens zwei dieser fünf Jahre auch besitzen. Die IRS Zahlen machen dies zu Ihrem Hauptwohnsitz.
Wenn Sie verheiratet sind und eine gemeinsame Erklärung abgeben, muss nur einer von Ihnen den Besitztest bestehen.
Sie müssen das Haus nicht besitzen und gleichzeitig darin wohnen. Sie könnten für eine Weile als Mieter im Haus gelebt haben, bevor Sie es gekauft haben. Du musst auch nicht dort leben, wenn du es verkaufst. Ihre zweijährige Aufenthaltsperiode kann jederzeit stattfinden, solange sie innerhalb dieser fünf Jahre liegt.
Wenn Sie einen Miteigentümer haben, zum Beispiel, dass Sie die Immobilie mit einer anderen Person gekauft haben, mit der Sie nicht verheiratet sind, kann jeder von Ihnen seinen Ausschluss von $ 250.000 annehmen.
Es gibt noch einen letzten Haken: Sie - oder Sie oder Ihr Ehepartner oder Miteigentümer - können innerhalb der zwei Jahre, die dem Hausverkauf unmittelbar vorausgehen, keinen Ausschluß für einen Gewinn aus dem Verkauf eines anderen Hauses geltend machen.
Was wird als langfristiger Gewinn besteuert?
Jeder Gewinn, den Sie über den Ausschlussbetrag erzielen, wird als langfristiger Kapitalgewinn versteuert , wenn Sie das Haus länger als ein Jahr besitzen.
Der Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne beträgt entweder 0 Prozent, 15 Prozent oder 20 Prozent, je nachdem, in welche Einkommensteuerklasse Sie fallen.
Die meisten Steuerzahler zahlen Kapitalertragssteuer zum 15-Prozent-Satz, so dass Sie 15 Prozent Ihres steuerpflichtigen Gewinns für den IRS beiseite legen sollten, wenn Sie nicht für den Ausschluss qualifizieren, wenn Ihr Gewinn größer als der Ausschluss ist.
Die Wirkung staatlicher Steuern
Überprüfen Sie auch den Kapitalgewinnsteuersatz in Ihrem Bundesstaat. Alle staatlichen Steuern, die Sie für den Verkauf des Hauses zahlen müssen, werden Ihren Kapitalgewinn nicht reduzieren, aber Sie können sie zusammen mit anderen staatlichen Einkommenssteuern, die Sie in Anhang A bezahlt haben, einbeziehen, wenn Sie Ihre Abzüge aufführen .
Ihr Abzug ist jedoch ab 2018 auf 10.000 US-Dollar begrenzt. Diese Obergrenze gilt auch für die Einkommenssteuern, die an Ihre staatlichen und lokalen Steuern gezahlt werden.
Sie können nur $ 10.000 vom Gesamtbetrag abziehen, wenn Sie sie alle zusammen hinzufügen.
Wenn Sie die Immobilie für weniger als ein Jahr besassen, handelt es sich um einen kurzfristigen Kapitalgewinn, der sich nicht für den Ausschluss qualifiziert, da Sie die Residenz- oder Eigentumsregeln nicht erfüllen. Diese Art von Gewinn wird zusammen mit Ihren sonstigen Einkünften zu den normalen Steuersätzen besteuert. Mit anderen Worten, Sie zahlen effektiv den Prozentsatz der Steuerklasse, in der Sie sich befinden, nachdem Sie alle verfügbaren Steuergutschriften und Abzüge genommen haben.
Was ist mit separater Immobilie?
Was passiert mit Ihrem Kühlschrank und all diesen anderen Geräten? Diese werden getrennt von Ihrem Haus betrachtet. Wenn Sie sie separat verkaufen, ist es sehr wahrscheinlich, dass Sie dies für weniger als das tun, was Sie dafür bezahlt haben. Wenn Sie einen Verlust machen - und Sie werden es wahrscheinlich auch tun -, ist dieser Verlust leider nicht steuerlich abzugsfähig.
Sie können jedoch immer noch Geld verdienen, indem Sie sie verkaufen. Wenn die Geräte ziemlich neu sind, sollten Sie eine Quittung für ihre Einkaufspreise ausgraben können. Wenn die Geräte älter sind, haben sie möglicherweise nicht viel Wert, aber Sie können sich eine Vorstellung von den fairen Marktwerten verschaffen, indem Sie lokale Kleinanzeigen, eBay oder craigslist für ähnliche Geräte durchsuchen.
Natürlich stellen die Erlöse auch steuerbares Einkommen dar, also möchten Sie vielleicht nur einige Ärger retten, indem Sie sie einfach in den Hausverkauf einbeziehen.