Versuchen Sie, Ihre Darlehenskontingenz nicht zu verlieren
Als ich mein erstes Eigenheim kaufte, das eine institutionelle Finanzierung erforderte, sorgte ich dafür, dass der Kaufvertrag ein Darlehen enthielt. Ein Kreditausfall im Vertrag bedeutete, dass, wenn eine Kleinigkeit beim Kauf meines neuen Hauses schief ging, und aus irgendeinem Grund, egal aus welchem Grund, der Kreditgeber keinen Kredit für mich machen konnte, dann würde ich von meiner Kaufverpflichtung befreit werden das Zuhause.
Bis zu diesem Zeitpunkt wurden alle Häuser, die ich jemals gekauft hatte, durch Eigenfinanzierung gekauft .
In einem vom Verkäufer getragenen Hypotheken- oder Grundstücksvertrag gab es keine Kreditausfälle. Nachdem ich den Kaufvertrag unterschrieben hatte, war ich ziemlich verpflichtet, den Verkauf des Hauses mit Ausnahme einer Inspektionsklausel durchzuführen. Auch bei der Finanzierung durch den Eigentümer gab es kein Beurteilungsrisiko.
In Zeiten niedriger Zinssätze fällt die Finanzierung durch den Eigentümer in Ungnade und nur wenige Menschen, außer den Kreditnehmern, versuchen, die Finanzierung des Eigentümers zu nutzen, um ein Haus zu kaufen. Eine andere Ausnahme könnte sein, dass wenn das Haus selbst nicht für eine Finanzierung in Frage kommt, ein Verkäufer die Eigentümerfinanzierung in Erwägung ziehen könnte. Aber die meisten Verkäufer auf normalen Immobilienmärkten ziehen es vor, dass ein Käufer entweder bar bezahlt oder einen Kredit erhält, um ein Haus zu kaufen.
Kaufverträge mit einer Kreditkontingentierung
Die Arten von Kaufverträgen, die in den Vereinigten Staaten verwendet werden, variieren von einem Staat zum anderen, aber die meisten von ihnen werden einen Darlehenskontingentzeitraum zulassen. Neben der Darlehenskontingenz kann der Wohnkaufvertrag, wie er beispielsweise in Kalifornien verwendet wird, auch einen Beurteilungskontingent enthalten, das von der Kreditkontingenz getrennt ist.
Kaufverträge bieten in der Regel eine bestimmte Anzahl von Tagen bei Vertragsausfall, um die Zusicherung zu erhalten, dass das Darlehen genehmigt wurde und der Käufer die Finanzierung nutzen darf. Dieser Zeitraum kann zwischen 7 und 30 Tagen liegen, wobei viele Zeiträume in Richtung der 3- bis 4-Wochen-Marke verschoben werden. Aus diesem Grund ist es für einen Hauskäufer von größter Bedeutung, alle Kreditdokumente, die ein Kreditsachbearbeiter so schnell wie möglich anfordert, zu liefern.
Jede Verzögerung bei der Einreichung der erforderlichen Finanzdokumente könnte zu einer Verzögerung der endgültigen Kreditgenehmigung führen.
Wenn die Darlehenskontingente abläuft
In einigen Staaten ist der Käufer nach Ablauf der Kreditkontingentsperiode verspätet. Wenn das Darlehen des Käufers in diesem Zeitraum nicht genehmigt wird, ist das zu schade. Der Käufer kann eine Verlängerung beantragen, die Verkäufer müssen diese jedoch nicht immer zulassen. TIPP: Machen Sie nicht den Fehler zu denken, dass Sie die ganze Zeit auf der Welt haben, um Ihren Kreditgeber Kopien Ihrer Steuererklärungen zu geben und alle Ihre Bankinformationen zur Verfügung zu stellen, weil die Uhr oft tickt.
In anderen Staaten wie Kalifornien, wo die Kaufverträge dazu neigen, den Käufer zu bevorzugen, kann der Verkäufer, wenn der Käufer die Kreditunfähigkeit am letzten Tag nicht entfernt, Maßnahmen ergreifen, um den Vertrag nach der Ausstellung einer Ausführungsanzeige zu stornieren . Wenn der Verkäufer keine rechtlichen Schritte unternimmt, um den Zeitraum für die Erfüllung der Frist durchzusetzen, bleibt er bestehen. Es ist keine gute Idee zu hoffen, dass der Verkäufer in Kalifornien auf die Darlehenskontingente verzichten wird, weil die meisten Verkäufer durch Listing-Agenten vertreten werden, die sie an ihre Rechte aus dem Vertrag erinnern werden.
Ich bekomme oft viel Widerstand von den Agenten des Käufers, wenn ich als Listing-Agent eine Freigabe des Darlehenskontingents vom Käufer erbitte.
Sie verlangen nach mehr Zeit oder in einigen Fällen sogar nach einer völligen Abschaffung, weil sie aus irgendeinem Grund nicht die Absicht haben, ihre Käufer zur Einhaltung des Vertrags zu drängen. Wenn Käufer jedoch mehr Zeit benötigen, dürfen wir unser mündliches OK nicht geben, da unsere kalifornischen Verträge es einem Käufer erlauben, nur eine formelle schriftliche Anfrage für mehr Zeit einzureichen. Alle Verträge und Vereinbarungen sollten schriftlich zu jedermanns Schutz stehen.
Was passiert, wenn Underwriting den Kredit verweigert?
Oft stellt sich die Frage, was mit einem Käufer passieren kann, der nicht für ein Darlehen zugelassen ist, aber entweder die Darlehenskontingenz freigegeben hat oder aus irgendeinem Grund im Kaufvertrag den Kreditausfallschutz verloren hat. Kann ein Verkäufer den Käufer verklagen? Verliert der Käufer seine Anzahlung? Was ist gefährdet?
Der Risikofaktor und die Folgen variieren von Staat zu Staat.
Im Underwriting kann viel schiefgehen . Eigenheimkäufer, die denken, dass sie für ein Darlehen genehmigt werden, weil ihr Verleiher ihnen einen vor-Genehmigungsbrief gab, der auf einem Kreditantrag basiert, können später entdecken, dass Underwriting das Darlehen nicht genehmigt. Es gibt wirklich keine solchen Dinge wie Slam-Dunk- Hypothekendarlehen . Es gibt viele Gründe dafür, dass ein Kredit abgelehnt wird. Diejenigen Hauskäufer, die eine Darlehensunfallversicherung haben, können normalerweise den Vertrag annullieren und eine Rückerstattung ihrer ernsthaften Geldeinlage erhalten.
Wenn Hauskäufer aufgrund der Ausfallwahrscheinlichkeit kein Darlehen erhalten können, weil die Schätzung niedrig ausgefallen ist und der Verkäufer den Kaufpreis nicht reduziert, ist dies in der Regel auch ein Grund zur Kündigung. Aber um unter diesen Umständen vollständig geschützt zu sein, müssen Sie eine Darlehenskontingency und eine Beurteilungskontingent an Ort und Stelle haben. Seien Sie sicher, mit Ihrem Immobilienmakler zu sprechen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterzeichnen, um ein festes Verständnis zu erhalten, wie ein Darlehenskontingent in Ihrem Staat funktioniert.
Zu diesem Zeitpunkt ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien