Die Bedeutung eines qualifizierten Vermittlers
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
Der Versuch, einen qualifizierten Vermittler zu finden, ist keine leichte Aufgabe. Für den Anfang ist ein erfolgreicher 1031 Exchange kein Do-it-yourself-Projekt. Wenn Sie die Steuerabgrenzung nutzen möchten, müssen Sie die IRS-Regeln befolgen. Möglicherweise benötigen Sie auch eine mittlere Person, einen qualifizierten Vermittler (Qualified Intermediary, QI), der manchmal auch als "Exchange Accommodator" oder "Facilitator" bezeichnet wird.
Wer kann als qualifizierter Vermittler dienen?
Sie können einfach keine Immobilie verkaufen, direkt eine andere kaufen und erwarten, Kapitalertragssteuern ohne QI zurückzustellen. IRS Abschnitt 1031 legt fest, dass weder Ihre Eltern noch Ihr Kind noch Ihr Geschwister Ihre mittlere Person sein können. Es verbietet, dass jemand, der als Ihr "Agent" betrachtet wird, wie Ihr Anwalt, Makler, Wirtschaftsprüfer oder Immobilienmakler , als Ihr QI dient, es sei denn, diese Person hat Sie in den letzten zwei Jahren nicht vertreten.
Überblick über die Zuständigkeiten eines qualifizierten Vermittlers in einem Exchange 1031
Ein qualifizierter Vermittler ist wesentlich für den Abschluss eines erfolgreichen 1031-Austauschs. Technisch verkauft er / sie Ihre Immobilie in Ihrem Auftrag, kauft die neue Ersatz-Immobilie und überträgt diese dann an Sie. Es liegt in der Verantwortung der QI, die Erlöse zu halten, die rechtlichen Dokumente vorzubereiten und sicherzustellen, dass die Transaktion gemäß den IRS-Richtlinien abgeschlossen wird.
Um die Steuerabgrenzung zu erhalten und einen erfolgreichen 1031-Tausch abzuschließen, müssen Sie (der Verkäufer oder der Tauschhändler) eine schriftliche Vereinbarung mit einem qualifizierten Vermittler abschließen, bevor Sie den Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie, die als aufgegebene Immobilie verkauft wird, abschließen.
Qualifizierte Vermittlerdienste
Es folgt eine detaillierte Punkt-für-Punkt-Erklärung, was ein qualifizierter Vermittler für Sie während eines 1031-Austauschs tut.
- Koordinaten mit dem Sie (der Verkäufer oder Austauscher) und jedem Berater auf der Struktur des 1031 Austauschs.
- Bereitet die Dokumentation über das aufgegebene Eigentum und das Ersatzobjekt vor.
- Bietet Anweisungen und die entsprechenden Dokumente an die Treuhand- oder Eigentumsgesellschaft bezüglich des Austauschs.
- Erstellt ein Fremdgeschäft in der Vereinbarung zwischen Ihnen (der Verkäufer oder Austauscher) und dem qualifizierten Vermittler, überträgt die Immobilie, die Sie verkaufen, an die QI, die dann die Immobilie an den neuen Käufer weitergibt.
- Übernimmt die Mittel aus dem Verkauf des aufgegebenen Eigentums und hinterlässt diese Mittel typischerweise auf einem separaten und versicherten Konto.
- Ihnen, dem Verkäufer, ist es nicht erlaubt, die Mittel aus dem Verkauf konstruktiv zu erhalten.
- Hält die Gelder aus dem Verkauf des aufgegebenen Eigentums während der 45-tägigen Identifikationsfrist.
- Erhält und hält die schriftliche Information über mögliche Ersatzobjekte.
- Wenn die Ersatzimmobilie ausgewählt wurde, überweist sie Ihr Geld für den Kauf und übergibt sie an die Eigentums- oder Treuhandgesellschaft für ihren Kauf.
- Erwirbt das Ersatzobjekt im Namen der QI und überträgt Ihnen dann das Eigentumsrecht an Sie (den Verkäufer oder den Austauscher).
- Übermittelt eine vollständige Abrechnung des 1031-Austauschs für Ihre Unterlagen.
- Übermittelt einen 1099 an Sie (der Verkäufer oder Austauscher) und die IRS für jeden bezahlten Wachstumserlös (Zinsen).
Die IRS-Regeln haben zur Entwicklung neuer Unternehmen geführt, die 1031 Börsen gewidmet sind, von denen viele mit Titelgesellschaften verbunden sind. Bevor Sie einen professionellen Qualified Intermediary beauftragen, fragen Sie nach Referenzen und stellen Sie sicher, dass die Person Fehler und Unterlassungen sowie eine Vertrauensschadenversicherung hat, um Sie vor Betrug oder Fahrlässigkeit zu schützen.
Eine einfache Möglichkeit, einen qualifizierten Vermittler zu finden, besteht darin, Ihren lokalen Escrow-Beauftragten um eine Empfehlung zu bitten. Treuhandbeauftragte beschäftigen sich ständig mit qualifizierten Vermittlern.
Ein Wort vom Autor:
Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch die Aufforderung, ein Wertpapier zu kaufen. Die Informationen dienen nur der Diskussion und Information.
Es ist nicht beabsichtigt, kompetente rechtliche, steuerliche oder finanzielle Planungsberatung zu ersetzen. Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich darauf. Einzelne Staaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuernummern haben. Bitte wenden Sie sich an die zuständigen Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Land. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig gelten, aber in Verbindung mit einem professionellen Ratschlag verwendet werden sollten, der Ihrer persönlichen Situation entspricht.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.