Die Definition von Like-Kind Eigenschaften hat sich im Laufe der Jahre geändert
Geben Sie den 1031 Steuerumtausch ein. Für viele Steuerzahler ist dies wie Geld, das vom Himmel fällt.
1031 Wechsel Steuern zurückstellen
Der 1031 Exchange wurde als das mächtigste Vermögensaufbau-Tool genannt, das den Steuerzahlern noch zur Verfügung steht. Es war ein wichtiger Teil der Erfolgsstrategie unzähliger Finanz-Zauberer und Immobilien-Gurus. Ein Steuer-aufgeschobener Austausch, der seinen Namen von Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code bezieht, erlaubt einem Steuerpflichtigen, Einkommen, Investitionen oder Geschäftseigentum zu verkaufen und durch ein gleichartiges Eigentum zu ersetzen.
Kapitalgewinne aus dem Verkauf dieser Immobilie werden aufgeschoben oder verschoben, solange die IRS-Regeln genau befolgt werden. Es ist eine kluge Steuer- und Anlagestrategie sowie ein Nachlassplanungstool. Theoretisch könnte ein Anleger die Kapitalgewinne auf als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bis zum Tod aufschieben und sie möglicherweise alle zusammen vermeiden.
1984 änderte die Gesetzgebung einige Aspekte
In den frühen Tagen des "gleichartigen Austauschs" wurde der Begriff wörtlich genommen und stellte oft Schwierigkeiten dar.
Wenn Sie zum Beispiel ein dreistöckiges Backstein-Apartmenthaus besitzen, das Sie über einen 1031-Tausch verkaufen wollten, müssten Sie ein weiteres dreistöckiges Backstein-Mietshaus finden, dessen Besitzer tauschen wollte. Dann würden Sie sich treffen und der Austausch würde stattfinden.
In der Vergangenheit gab es keine zeitlichen Beschränkungen für den Austausch.
Die IRS verlangte strengere Kontrollen des Prozesses, was dazu führte, dass der Kongress 1984 Abschnitt 1031 (a) verabschiedete. Diese Gesetzgebung beschränkte den Austausch von Auslagen, definierte "gleichartige" Immobilien und legte einen Zeitplan für den Abschluss des Austauschs fest.
Qualifizieren
Immobilien, die zur gewerblichen Nutzung oder Investition gehalten werden, qualifizieren sich für einen 1031 Exchange. Ein persönlicher Wohnort ist nicht qualifiziert, und im Allgemeinen ist auch ein Fix-and-Flip- Objekt nicht qualifiziert, da es in die Kategorie der zum Verkauf stehenden Immobilien fällt. Urlaub oder Zweitwohnungen, die nicht als Mietwohnungen gehalten werden, qualifizieren sich nicht für 1031 Behandlungen; Es gibt jedoch einen Verwendungstest nach Paragraph 280 des Steuerkodex, der für diese Eigenschaften gelten kann. In diesem Fall sollte ein Steuerexperte hinzugezogen werden.
Grundstücke, die sich in der Entwicklung befinden, und Immobilien, die zum Weiterverkauf erworben wurden, sind nicht steuerbegünstigt. Aktien, Obligationen, Schuldverschreibungen, Vorratsvermögen und ein Interesse an einer Partnerschaft gelten nicht als "gleichartige" Immobilien für Tauschzwecke.
Um sich heute als 1031-Tausch zu qualifizieren, muss die Transaktion die Form eines "Tauschs" annehmen und nicht nur den Verkauf einer Immobilie mit dem späteren Kauf einer anderen Immobilie. Erstens müssen die zu verkaufende Immobilie und die neue Ersatzimmobilie sowohl zu Investitionszwecken als auch zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft gehalten werden.
Sie müssen "gleichartige" Eigenschaften sein.
Die folgenden Arten von Immobilienswaps erfüllen die Anforderung für einen qualifizierten Austausch von "Like-Art" -Gegenstand:
- Ein Büro im Austausch für ein Einkaufszentrum
- Ein Einkaufszentrum gegen Land
- Land im Austausch für ein Industriegebäude
- Ein Wohnhaus im Austausch für ein Industriegebäude
- Eine Einfamilienvermietung im Tausch gegen eine Pächterwohnung (TIC)
Heute könnte man dieses Ziegelhaus gegen rohes Land, ein Lagerhaus oder ein kleines Bürogebäude eintauschen. Es gibt jedoch strikte Zeitbeschränkungen, die erfüllt werden müssen, oder der 1031-Austausch ist nicht erlaubt, und steuerliche Konsequenzen werden auferlegt.
Vor 1984 wurden praktisch alle Börsen gleichzeitig mit der Schließung und Übertragung der verkauften Immobilie (Relinquished Property) und dem Kauf der neuen Immobilien (Replacement Property) getätigt.
Neben den Problemen bei der Suche nach einem geeigneten Objekt gab es Schwierigkeiten bei der gleichzeitigen Übertragung von Titeln und Fonds. Nicht so heute.
Der verzögerte 1031 Exchange vermeidet diese Probleme von vor 1984, aber jetzt werden strengere Deadlines eingeführt. Ein Steuerzahler, der einen Tausch vornehmen möchte, listet und vertreibt Immobilien in der üblichen Weise. Wenn ein Käufer vorgeht und der Kaufvertrag ausgeführt wird, schließt der Verkäufer eine Austauschvereinbarung mit einem qualifizierten Vermittler, der seinerseits der Ersatzverkäufer wird. Die Austauschvereinbarung sieht normalerweise eine Abtretung des Vertrags des Verkäufers an den Vermittler vor. Der Abschluss findet statt, und da der Verkäufer das Geld nicht anfassen kann, erhält der Vermittler den Erlös, der dem Verkäufer zusteht.
Börsen übertragen Zeitbeschränkungen
An diesem Punkt beginnt die erste Zeitbeschränkung, die 45-Tage-Regel zur Identifizierung. Der Steuerpflichtige muss innerhalb von 45 Tagen nach Abschluss und Übertragung der ursprünglichen Immobilie eine potenzielle Ersatzliegenschaft entweder schließen oder schriftlich festlegen. Der Zeitraum ist nicht verhandelbar, einschließlich Wochenenden und Feiertagen, und die IRS wird keine Ausnahmen machen. Wenn Sie das Zeitlimit überschreiten, kann Ihr gesamter Austausch disqualifiziert werden, und die Steuern werden sicher folgen.
Arten von Ersetzungseigenschaften zur Identifizierung:
- Drei Immobilien ohne Rücksicht auf ihren fairen Marktwert.
- Eine beliebige Anzahl von Immobilien, so lange ihr aggregierter Marktwert am Ende des Identifizierungszeitraums 200% des aggregierten marktgerechten Wertes der aufgegebenen Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung nicht übersteigt.
- Wenn die Drei-Eigenschaften-Regel und die 200% -Regel überschritten werden, wird der Tausch nicht fehlschlagen, wenn der Steuerpflichtige 95% des gesamten fairen Marktwerts aller identifizierten Immobilien erwirbt.
Was ist Boot?
Realistisch betrachtet folgen die meisten Anleger der Drei-Eigenschaften-Regel, damit sie die Due Diligence durchführen und diejenige auswählen können, die am besten für sie funktioniert, die geschlossen werden. Im Allgemeinen ist das Ziel, Handel zu treiben, um den Transfer von "Boot" zu vermeiden und den Tausch steuerfrei zu halten.
"Boot" ist das Geld oder der Marktwert aller zusätzlichen Immobilien, die der Steuerzahler durch den Austausch erhält. Geld umfasst alle Zahlungsmitteläquivalente, Schulden und Verbindlichkeiten, denen das ausgetauschte Eigentum unterliegt. Es ist ein "nicht-gleichartiges" Eigentum, und die Regeln, die es während des Austauschs regeln, sind komplex. Es genügt zu sagen, ohne Expertenrat, erhalten "Boot" kann zu Steuern führen.
Unterliegt der 180-Tage-Regel
Sobald eine Ersatzimmobilie ausgewählt wurde, hat der Steuerzahler 180 Tage ab dem Datum, an dem die unterveräußerte Immobilie an den Käufer übertragen wurde, um die neue Ersatzimmobilie zu schließen. Wenn jedoch das Fälligkeitsdatum der Steuererklärung des Anlegers mit etwaigen Verlängerungen für das Steuerjahr, in dem das untergekaufte Vermögen verkauft wurde, früher als die 180-Tage-Frist liegt, muss der Umtausch bis zu diesem früheren Zeitpunkt abgeschlossen sein. Denken Sie daran, dass ein Teil dieses Zeitraums bereits während des Identifizierungszeitraums genutzt wurde. Es gibt keine Erweiterungen und keine Ausnahmen von dieser Regel. Daher empfiehlt es sich, den Abschluss vor Ablauf der Frist zu planen.
Da das Gesetz vorschreibt, dass der Steuerpflichtige den Erlös aus der ersten Transaktion nicht berührt, erwirbt der Qualifizierte Vermittler das Ersetzende Eigentum beim Abschluss und nach Abschluss der Transaktion vom Verkäufer und überträgt es dann an den Steuerpflichtigen.
Sind nicht für Do-It-Yourself-Anleger
Es ist eine grundlegende Beschreibung, wie ein erfolgreicher 1031 Exchange funktioniert. In Abhängigkeit von der Situation des Steuerpflichtigen, der Art des aufgegebenen Eigentums und den Eigenschaften des Ersatzobjekts können andere Aspekte der Börse betroffen sein. Die Fertigstellung kann komplex werden und Experten sollten immer konsultiert werden. Dies ist keine Aufgabe für einen "do it yourself" -Anleger.
Mit der Kraft der 1031 Exchange, um Vermögen und Vermögen aufzubauen und zu erhalten, Cash-Flow aus Investitionen zu generieren, umstrukturieren, diversifizieren und konsolidieren Immobilienbesitz ist das Recht eines jeden Eigentümers von Anlageimmobilien in den Vereinigten Staaten. Die amerikanischen Steuerzahler sollten niemals Kapitalgewinnsteuern auf den Verkauf ihrer Anlageimmobilien zahlen müssen, wenn sie beabsichtigen, diese Erlöse in mehr Anlageimmobilien zu reinvestieren. Wertpapiere, die von Pacific West Securities, Inc. Mitglied FINRA / SIPC angeboten werden.
Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch die Aufforderung, ein Wertpapier zu kaufen. Die Informationen dienen nur der Diskussion und Information. Es ist nicht beabsichtigt, kompetente rechtliche, steuerliche oder finanzielle Planungsberatung zu ersetzen. Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich darauf. Einzelne Staaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuercodes haben. Bitte kontaktieren Sie die entsprechenden Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Land. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig gelten, aber in Verbindung mit einem professionellen Ratschlag verwendet werden sollten, der Ihrer persönlichen Situation entspricht.
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.