So verkaufen Sie Verkäufer Carry-back-Hypotheken
Gründe Sellers Carry-Back-Hypotheken
Wenn die Zinssätze hoch sind oder die Kreditrichtlinien verschärft werden, bitten die Käufer Verkäufer, anstelle der Bank zu handeln und die Finanzierung für sie zu übernehmen. Wenn das Haus frei und ohne bestehende Darlehen frei ist, könnte der Verkäufer die gesamte Finanzierung tragen oder der Käufer könnte einen konventionellen Festzinskredit für einen Teil des Kaufpreises erhalten und den Verkäufer bitten, den Restbetrag zu finanzieren.
Wenn ein bestehendes Darlehen im Haus gesichert ist, könnten Verkäufer die Käufer die bestehenden Darlehenszahlungen übernehmen lassen, obwohl das Darlehen im Namen des Verkäufers verbleibt. Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis abzüglich der Anzahlung und dem bestehenden Kredit ist das Eigenkapital, das der Verkäufer als Kredit aufnehmen würde.
Die Verkäufer erklären sich bereit, die Finanzierung aus verschiedenen Gründen ganz oder teilweise zu übernehmen, darunter:
- Es ist ein weicher oder falscher Immobilienmarkt . Eigentümergeführte Finanzierungen werden einen größeren Käuferpool anziehen.
- Die Käufer können sich nicht für einen konventionellen Kredit qualifizieren.
- Der Verkäufer ist mit Kapitalgewinnen aus dem Verkauf der Immobilie konfrontiert und kann den finanzierten Anteil zurückstellen.
- Die Finanzierung gibt dem Verkäufer eine bessere Rendite als ein Geldmarktkonto.
- Verkäufer wollen manchmal ein monatliches Einkommen.
- Das Eigentum ist nicht konform und kein Kreditgeber wird darauf leihen.
- Oft können Verkäufer einen höheren Verkaufspreis erhalten, wenn sie Eigentümerfinanzierungen anbieten.
Nachteile von Verkäufer-Carry-Back-Hypotheken
- Der Käufer könnte mit den Zahlungen in Verzug geraten, was den Verkäufer veranlasst, Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten.
- Nach der Zwangsvollstreckung, der Rückzahlung von Zahlungen an den bestehenden Darlehensgeber, bei Vorliegen eines bestehenden Darlehens, der Zahlung von Schließungskosten und Immobilienprovisionen kann der Verkäufer kein Eigenkapital erhalten.
- Verkäufer, die Hypotheken zurücknehmen, haben Bargeld gebunden, indem sie es auf dem Grundstück gesichert haben.
Umwandlung des Verkäufers in Bargeld
Auf dem Markt gibt es einen großen Pool von Privatanlegern, die regelmäßig Verkäufer-Rückkaufinstrumente kaufen. Sie zahlen jedoch keinen Nennwert. Anleger schauen auf die Rendite, die sie über die Laufzeit der Investition erhalten, und diese Rendite kann erhöht werden, wenn der Anleger weniger als die fällige Restschuld zahlt.
Die Rabatte variieren auf der ganzen Linie, aber Verkäufer können erwarten, 10 bis 30 Prozent des unbezahlten Saldos zu verlieren, abhängig von den folgenden:
- Würzen . Dies bedeutet, wie lange der Verkäufer Zahlungen für die Carry-Back-Finanzierung erhalten hat. Ein Verkäufer, der über einen Zeitraum von 12 Monaten zeitnahe Zahlungen erhalten hat, erhält mehr Geld als ein Verkäufer, der eine brandneue Hypothek hält.
- Zinssatz . Je höher der Zinssatz, desto niedriger der Rabatt. Ein niedrigerer Zinssatz wird Investoren anziehen, die einen höheren Rabatt wollen.
- Hypothekenlaufzeit Langfristige Hypotheken wie eine 30-jährige Hypothek sind für einen Anleger nicht so attraktiv wie eine kurzfristige Hypothek; Daher werden langfristige Hypotheken in der Regel zu höheren Abschlägen verkauft als kurzfristige.
- Vorfälligkeitsentschädigungen und verspätete Gebühren . Carry-Back-Hypotheken, die eine Vorfälligkeitsentschädigung und eine Verzugszinsen enthalten, sind für Anleger attraktiver, was sich auf den angewandten Diskontsatz auswirkt.
- Verhältnis von Krediten zu Werten . Niedrigere Beleihungsausläufe erhalten günstigere Rabatte. Höhere Quoten gelten als höheres Risiko und die Rabatte sind steiler.
Die Anleger berücksichtigen auch die Art der Sicherheit, ihren geschätzten Wert, ihren Standort, ihre Ausstattung, ihren Zustand und die Kreditwürdigkeit der Käufer, falls bekannt.
Verkaufsgebühren für eine Carry-Back-Hypothek
Der Anleger kann den Verkäufer einer Rückforderungshypothek bitten, alle mit dem Verkauf der Schuldverschreibung und der Hypothek verbundenen Kosten zu übernehmen. Sie könnten aufgefordert werden, solche Gebühren zu bezahlen wie:
- Titelrichtlinie
- Treuhandgebühr
- Dokumentenvorbereitung
- Bewertung
- Begünstigungsbericht
- Kurier / Überweisungen
- Aufzeichnung
- Kommission, falls vorhanden
Investoren finden, um Carry-Back-Hypotheken zu kaufen
Es gibt private Investoren und kommerzielle Investoren. Einige werden von Hypothekenmaklern vertreten , andere nicht:
- Abonnieren Sie Investment-Newsletter.
- Das Internet durchsuchen.
- Schau in den Kleinanzeigen deiner lokalen Zeitung nach.
- Rufen Sie Immobilienmakler an, die in Anlageobjekten handeln.
- Lass deine Finger in den Gelben Seiten spazieren gehen.
- Fragen Sie Freunde und Familienmitglieder.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.