Warum benötigt die Bank eine Garantieerklärung für einen Leerverkauf?
Ein Leser sagt: "Wir sind in einem schrecklichen Durcheinander. Mein Mann hat im letzten Frühjahr seinen Job verloren und unser Haus ist nicht annähernd so viel wert, wie wir dafür bezahlt haben. Die Bank lehnte unsere Bitte um eine Kreditmodifikation ab , also haben wir es getan keine andere Wahl, als einen Leerverkauf zu machen Als ich meiner Mutter sagte, dass wir das Haus verkaufen würden, bot sie an, es von uns zu kaufen und uns zurück vermieten zu lassen, damit wir nicht umziehen müssten, aber jetzt hat die Bank hat uns eine eidesstattliche Erklärung übers Ausland geschickt, um zu unterschreiben, und es sieht so aus, als würden sie uns nicht an meine Mutter verkaufen lassen. Ich verstehe nichts davon. Warum benötigt die Bank eine eidesstattliche Erklärung zu diesem Leerverkauf? "
Ich spüre Ihre Frustration und Verwirrung über die Affiliate-Garantie und weiß aus erster Hand, wie lang und schmerzvoll der Leerverkaufsprozess sein kann, da ich viele Leerverkäufe in Sacramento erledige. Viele Leerverkäufer sagen mir, dass sie ursprünglich versucht hatten, eine Kreditmodifikation vorzunehmen, und von ihren Banken abgelehnt wurden. Du bist nicht allein. Es ist, als ob Banken ihr Inventar abladen und alles aus den Büchern nehmen wollen, anstatt einem Hausbesitzer zu helfen, in einem Haus zu bleiben.
Eine eidesstattliche Erklärung ist in erster Linie, um sicherzustellen, dass die Bank, dass die Parteien einander nicht kennen, gibt es keine bereits bestehende Beziehung zwischen dem Verkäufer und dem Käufer.
Der Grund, warum Sie gebeten werden, eine unabhängige Erklärung zu unterschreiben, ist, weil die Banken versuchen, den Hypothekenbetrug aufzuhalten. Wenn Menschen in finanzielle Schwierigkeiten geraten, können Gauner eine Meile entfernt den Schmerz riechen. Diese Gangster kriechen aus den Rinnsteinen heraus und scheinen ständig Pläne auszuarbeiten, die jene Hausbesitzer ausnutzen, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen .
Ich sage nicht, dass Ihre Absichten nicht ehrenhaft waren, aber teilweise aufgrund der Leerverkäufe und der zwielichtigen Geschäfte, die auf Leerverkäufe basieren, sind die Banken durchgeknallt.
Was sind die Gründe für eine eidesstattliche Versicherung für einen Leerverkauf?
Eine eidesstattliche Erklärung ist ein Dokument, das von einer Leerverkaufsbank erstellt wurde , um zu verhindern, dass Verkäufer an einen Verwandten verkaufen und Hypothekenbetrug zügeln.
Der Grund, warum die Bank nicht möchte, dass ein Verkäufer das Eigentumsrecht an einem Verwandten in einem Leerverkauf überträgt, ist, weil Verkäufer nicht von einem Leerverkauf profitieren können.
Manchmal machen Verkäufer Nebenabreden mit Verwandten oder Freunden, um als Strohkäufer zu handeln. Dann, nachdem die Transaktion abgeschlossen ist, geben die Käufer vor, dass sie den Titel schnell an den Verkäufer zurückgeben. Diese Praxis im Affekt bedeutet, dass die Verkäufer ihr Haus zu etwa der Hälfte der Kosten zurückgekauft haben, was den Verkäufern sehr zugute kommt. Aber Banken machen die Regeln und Banken sagen, dass Verkäufer nicht profitieren können. Wenn sie wollten, dass Verkäufer profitieren, hätten sie einer Darlehensänderung zugestimmt.
Was beinhaltet eine eidesstattliche Versicherung?
Die meisten Banken erstellen ihre eigenen eidesstattlichen Versicherungen. Die Besonderheiten sind typischerweise nicht verhandelbar. Außerdem kann die Sprache von einer eidesstattlichen Erklärung zur anderen variieren. Im Folgenden sind die Punkte aufgeführt, die in einer eidesstattlichen Erklärung enthalten sind:
- Die eidesstattliche Erklärung bezieht sich auf die Adresse der Immobilie, den Namen der Verkäufer, Käufer und Vertreter und auf die Tatsache, dass es sich um eine Transaktion zwischen unabhängigen Parteien handelt.
- Keine Partei des Leerverkaufsvertrags ist ein Familienmitglied, Geschäftspartner oder eine Person, die ein Geschäftsinteresse mit dem Verkäufer teilt.
- Es gibt keine versteckten Bedingungen oder spezielle Vereinbarungen zwischen den Käufern, Verkäufern und / oder Agenten.
- Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, werden die Verkäufer das Haus weder zurück vermieten noch den Titel zurückerobern, es sei denn, die Bank erlaubt.
- Keine der Parteien erhält eine Vergütung, außer für die an die Agenten gezahlten Provisionen.
Wenn Sie für Ihren Leerverkauf eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnen und diese dann verletzen, könnten Sie für Hypothekenbetrug haftbar gemacht werden. Hypothekenbetrug fällt unter die Zuständigkeit des FBI Wenn Ihnen jemand sagt, dass es in Ordnung ist, an einen Verwandten zu verkaufen, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Beziehung mit dem Käufer der Bank vor dem Schließen klarstellen. Ich kenne keine Banken, die Ihnen das erlauben.
Ich weiß auch, dass das nicht fair klingt, aber so haben sich die Banken entschieden. Ich hoffe, Sie können einen unabhängigen Käufer finden, bevor Ihr Haus in Zwangsversteigerung geht.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.