Marktabschottung kann Kapitalgewinne auslösen und Schuldeneinnahmen stornieren
Kapitalgewinn oder Verlust bei Zwangsvollstreckungen
Der Verkauf von Immobilien wird in der Regel durch einen Treuhandprozess abgewickelt und der Verkäufer erhält Aussagen, aus denen hervorgeht, für wie viel das Haus verkauft wurde.
Bei Zwangsversteigerungen gibt es jedoch keinen Treuhandvertrag. Die kreditgebende Bank nimmt einfach das Haus in Besitz. Die Immobilie hat den Besitzer gewechselt, so dass die IRS sagt, dass eine Zwangsvollstreckung immer noch als Verkauf oder, in eher technischer Hinsicht, als "Disposition" von Eigentum betrachtet wird.
Die Grundformel für die Berechnung der Kapitalgewinne besteht darin, die Basis oder die Kosten der Immobilie vom Verkaufspreis abzuziehen. Der Unterschied ist, wie viel Gewinn eine Person gemacht hat oder wie viel Geld bei der Transaktion verloren gegangen ist. In einer Zwangsvollstreckungssituation und ohne Escrow-Statements ist der steuerlich genutzte Verkaufspreis nicht unmittelbar ersichtlich. Es gibt keinen gegenseitig vereinbarten Verkaufspreis.
Aber es gibt immer noch einen "Verkaufspreis" für Steuerzwecke. Es wird entweder der faire Marktwert der Immobilie oder der ausstehende Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsversteigerung sein, abhängig von der Art des Darlehens, das Sie hatten. Diese beiden Zahlen werden Ihnen und dem IRS vom kreditgebenden Institut auf dem Formular 1099-A gemeldet.
Rekurs- oder Non-Recourse-Darlehen
Ihre Hypothek war entweder ein Regress- oder ein Non-Recourse-Kredit. Hypotheken, die verwendet werden, um ein Haus zu erwerben, sind in der Regel Non-Recourse-Darlehen, während refinanzierte Kredite und Home-Equity-Darlehen in der Regel Rückgriffsdarlehen sind. Dies ist jedoch keineswegs eine absolute Regel. Es kann auch von dem Status abhängen, in dem Sie sich befinden.
Wenn Sie ein Rückgriffsdarlehen hatten, haften Sie persönlich für die Schuld und der Kreditgeber kann Sie für die Rückzahlung sogar verfolgen, nachdem das Eigentum zurückgenommen worden ist. In diesem Fall ist die Zahl, die bei der Berechnung Ihres Kapitalgewinns oder -verlusts als Verkaufspreis verwendet wird, der kleinere der beiden folgenden Beträge:
- Der ausstehende Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung abzüglich aller Schulden, für die der Kreditnehmer nach der Zwangsvollstreckung persönlich haftbar bleibt
- Der faire Marktwert der Immobilie wird ausgeschlossen
Möglicherweise haben Sie mit dieser Darlehensart die Einkünfte aus der Zwangsvollstreckung gekündigt .
Bei einem Non-Recourse-Kredit haftet der Kreditnehmer nicht persönlich für die Rückzahlung des Kredits. Mit anderen Worten, das Darlehen ist erfüllt, und der Kreditgeber kann den Kreditnehmer nach der Rückgabe des Eigentums nicht mehr zur weiteren Rückzahlung verfolgen. Bei Non-Recourse-Krediten ist der als Verkaufspreis verwendete Betrag der ausstehende Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung. Die IRS sagt, Sie verkaufen das Haus effektiv an den Kreditgeber für die vollständige Berücksichtigung der ausstehenden Schulden. Sie haben keine annullierten Schuldeinnahmen, weil der Kreditgeber gesetzlich verboten ist, Sie für die Rückzahlung zu verfolgen.
Einen Kapitalgewinn oder -verlust melden
Nachdem Sie bestimmt haben, welche Art von Darlehen Sie auf Ihrer Immobilie hatten, können Sie den Verkaufspreis bestimmen.
Wenn das gesperrte Eigentum Ihr Hauptwohnsitz war, melden Sie die Abschottung in Anhang D und Formular 8949. Sie können unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 500.000 US-Dollar Gewinn von der Einkommensteuer ausschließen:
- Das Haus war dein Hauptwohnsitz.
- Du hast für mindestens zwei der letzten fünf darin gelebt.
Einzelne Steuerzahler können 250.000 $ ausschließen, und verheiratete Steuerzahler, die gemeinsam einreichen, können diesen Betrag verdoppeln.
Einige zusätzliche Regeln gelten. Wenn das gesperrte Eigentum gemischt genutzt wurde - es war Ihr Hauptwohnsitz zu einem Zeitpunkt und ein Zweitwohnsitz zu einem anderen Zeitpunkt -, können Sie nach den modifizierten Regeln zur Berechnung Ihres Gewinns oder Verlusts immer noch für einen Ausschluss von der Kapitalertragssteuer qualifiziert sein.
Ab 2017 beträgt der Steuersatz für langfristige Kapitalgewinne für Immobilien, die ein Jahr oder länger im Besitz sind, 15 Prozent für Steuerpflichtige, die in die Steuerklassen 25 bis 35 Prozent fallen.
Die Rate beträgt 20 Prozent für diejenigen, die in die Steuerklasse 39,6 fallen. Eigenheimbesitzer, die in die Steuerklasse von 10 oder 15 Prozent fallen, müssen möglicherweise gar keine Kapitalertragssteuer zahlen. Wenn Sie Ihr Haus weniger als ein Jahr lang besessen haben, müssen Sie eine Kapitalgewinnsteuer in Höhe des gleichen Steuersatzes zahlen, der für Ihr reguläres Einkommen gilt - mit anderen Worten, entsprechend Ihrer Steuerklasse.
Wenn es sich bei dem gesperrten Grundstück um ein Mietobjekt handelt, melden Sie den Verkauf auf dem Formular 4797.
Das Hypotheken-Verzeihungs-Entschuldungs-Gesetz
Zwangsversteigerungen können steuerpflichtiges Einkommen neben Kapitalgewinnen auslösen. Wenn der Kreditgeber die Hypothekenschuld im Rahmen eines Darlehens mit Rückgriffsrecht verzeiht oder annulliert, müssen Sie dies möglicherweise als Einkommen angeben, aber es gibt einige Ausnahmen, die annullierte Schulden von der steuerlichen Behandlung ausschließen können.
Das wichtigste ist der Ausschluss von Schulden, die von Ihrem Hauptwohnsitz gesichert werden. Im Rahmen des Mortgage Forgiveness Relief Relief Act können Schulden bis zu 2 Millionen Dollar ausgeschlossen werden, solange die Schulden zum Kauf oder Bau Ihres Hauptwohnsitzes verwendet wurden. Dieser Steuerausschluss ist Ende 2016 technisch ausgelaufen, aber er deckt immer noch Schulden ab, die 2017 vergeben werden, wenn eine schriftliche Vereinbarung im Jahr 2016 geschlossen wurde. Und der Kongress hat die Emission im Januar 2017 wieder eröffnet, so dass das Gesetz letztendlich verlängert wird in zukünftige Jahre.
Steuerberichtsdokumente Formular 1099-A und Formular 1099-C
Das Formular 1099-A wird von der Bank ausgestellt, nachdem Immobilien abgeschafft wurden. Sie meldet das Datum der Zwangsvollstreckung, den Marktwert der Immobilie und den ausstehenden Kreditsaldo unmittelbar vor der Zwangsvollstreckung. Sie benötigen diese Informationen, wenn Sie ein Kapitalgewinneinkommen im Zusammenhang mit der Zwangsvollstreckung melden.
Das Formular 1099-C wird von der Bank ausgestellt, nachdem die Bank eine Forderung aus einem Rückgriffskredit gekündigt oder erlassen hat. Dieses Formular zeigt an, wie viel Schulden storniert wurden. Wenn ein Kreditgeber beide auf ein Haus ausschließt und die noch nicht beglichenen Schulden im selben Jahr annulliert, erhalten Sie möglicherweise nur ein einziges Formular 1099-C, das sowohl die Zwangsvollstreckung als auch die Kündigung von Schulden meldet, anstatt sowohl eine 1099-A als auch eine 1099- C.