Standort ist wichtig für Käufer, besonders in den Märkten des Käufers, wenn die Auswahlmöglichkeiten aufgrund von Überbestand groß sind. Käufer werden ein Heim in einer schlechten Lage zugunsten eines weniger begehrten Hauses in einer guten Lage verlassen.
Beispiele für schlechte Standorte für ein Haus
Einige Stadtteile können in der Öffentlichkeit als schlechte Gegend wahrgenommen werden, obwohl die Häuser in einer "schlechten Nachbarschaft" auf der anderen Straßenseite von einem so genannten wünschenswerten Gebiet liegen. Schlechte Standorte beeinflussen den Wert des Hauses, der von Zehntausenden bis Hunderttausenden von Dollar variieren kann. Der Besitz eines Hauses in der Nähe einer der folgenden Arten von Standorten ist oft schädlich für Ihren Marktwert :
- Hauptstraßen mit viel Verkehr
- Eisenbahnschienen
- Gewerbeimmobilien
- Industrielle Eigenschaften
- Apartmentgebäude
- Versorgungsstrukturen wie Abfall-, Elektro- oder Kernkraftwerke
- Friedhöfe
- Lärmbelästigung von nahe gelegenen Flughäfen oder Autobahnen
- Müll, Mülldeponien und Recycling
- Schulen
- Regierungsgebäude oder Regierungsgebäude
- Sportarenen
- Windverschmutzung wie Gerüche von benachbarten Bauernhöfen oder Fabriken
Einwände gegen schlechte Standorte überwinden
Der beste Weg, um einen Einwand zu überwinden, ist in der Regel zu Hause Preisgestaltung .
Zum Beispiel als ich einen Verkäufer fragte, der drei Streiks gegen sie hatte:
- Auf einer belebten Straße
- In der Nähe von Geschäftsgebäuden
- Gegenüber von einem Friedhof
warum sie das Haus an erster Stelle gekauft hatte, sagte sie: "Preis. Es war damals das billigste Land-Park-Haus zum Verkauf." Also haben wir einen Kotierungsvertrag unterschrieben, der das Haus zu einem niedrigeren Preis als konkurrierendes Inventar auf den Markt bringt.
Es verkaufte sich schließlich nach 90 DOM .
Ein anderer Land-Park-Käufer weigerte sich, ein Haus zu kaufen, weil das Haus nebenan ein neues Dach und eine Außenlackierung benötigte. Ich sprach mit einem Nachbarn, der sich vom Hauswart mit aufgeschobener Instandhaltung eine Verpflichtung zum Anstreichen und Reromantieren sichern konnte.
Es ist manchmal nützlich, die Vorteile bestimmter Standorte zu fördern. Beispielsweise:
- Friedhöfe sind in der Regel sehr ruhig.
- Wenn man in der Nähe einer Schule für eine junge Familie lebt, kann man seine Kinder besser im Auge behalten.
- Auf Straßen mit viel Verkehr und Aktivität kommt es im Allgemeinen nicht zu Einbrüchen.
Schlechte Layouts
Wenn sich Ihr Zuhause in einem begehrten Gebiet befindet, können andere Faktoren wie ein schlechtes Layout die Käufer ausschalten. Nicht alle schlechten Layouts können leicht korrigiert werden und werden oft als unheilbarer Defekt angesehen. Wenn die Reparaturkosten höher wären als die, die Sie im Gegenzug für Ihre zusätzlichen Bemühungen erhalten würden, ist es möglicherweise besser, weniger zu verkaufen oder dem Käufer ein Umgestaltungsguthaben anzubieten. Hier sind Beispiele für ein schlechtes Layout:
- Schmale Türen und Hallen
- Innentreppen, die einen Eingang gegenüberstellen
- Flur mit Blick auf einen Eingang
- Angrenzende Schlafzimmer
- Schlafzimmer auf separaten Ebenen
- Esszimmer in der Mitte des Hauses
- Schlafzimmer, die von Wohn- oder Familienzimmern zugänglich sind
- Gäste-WC in einer unansehnlichen Lage
- Choppy Platzierung von Räumen ohne Strömung
- Schlafzimmer im Obergeschoss mit Treppe in der Mitte
Diese Arten von Häusern verkaufen für weniger als umgebende Häuser mit mehr übereinstimmenden Layouts von ähnlichem Quadratmeterzahl. Viele Häuser dieser Art in begehrten Sacramento Nachbarschaften landen in den Händen von Flippern, die die Vision und das Know-how haben, um das Layout zu ändern und das Eigentum mit hohem Gewinn weiter zu verkaufen.
Beschädigte Häuser mit aufgeschobener Wartung
Contractor oder Handwerker-Specials sind Begriffe, die ich verwende, wenn ich auf Fixierer-Oberhäuser verweise. Bedauerlicherweise ist manchmal die beste Lösung , das Haus abzureißen , es für viel Wert zu verkaufen oder dem Käufer einen Abschlusskostenkredit zu geben, um den Abbruch nach dem Schließen zu machen.
Häuser, die viel Arbeit erfordern, werden nicht in gleichem Umfang verkauft wie vergleichbare Häuser, die keine Arbeit benötigen. Käufer werden sich weigern, den höchsten Marktwert für Häuser mit verzögerter Wartung zu zahlen.
Darüber hinaus verlangen die meisten Käufer einen zusätzlichen Anreiz als Entschädigung für unvorhergesehene Probleme.
Zum Beispiel, ein Haus, das $ 50,000 von Arbeit unter Häusern verlangt, die für $ 300,000 verkaufen, wird einen Preis von $ 250,000 nicht befehlen. So geht es nicht. Ein Bauunternehmer, der plant, das Haus in festem Zustand weiterzuverkaufen, wird einen angemessenen Gewinn erwarten und wird auch die Kosten des Wiederverkaufs beim Kauf berücksichtigen. Dies bedeutet, dass das Haus wahrscheinlich für weniger als 200.000 $ verkauft wird.
Manchmal kauft ein Käufer ein Haus, um zu reparieren, weil der Käufer erwartet, dass die Renovierung eine Arbeit der Liebe ist. Aber diese Häuser verkaufen in der Regel für etwas mehr aufgrund der Lage. Es zahlt sich aus, in Ihrer Preisgestaltung angemessen zu sein, wenn Ihr Haus Mängel aufweist, die Sie nicht ansprechen möchten.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.