Passive Investitionsvorteile
Anstatt sich mit den "Terrible T's" aus Toiletten, Müll und Mietern zu beschäftigen, suchen viele ältere Investoren nach den "Terrific T's", die ihnen Zeit, Reisen und Abschlag geben.
Um diese Ziele zu erreichen, haben sich einige erfahrene Anleger an Immobilien-Anlagestrategien gewöhnt, wie zum Beispiel einem Tenants in Common 1031 Exchange.
Mieter in gemeinsamen 1031-Börsen haben den Anlegern lange Zeit erlaubt, hochkarätige, professionell geführte Immobilien zu besitzen, die von etablierten Mietern besetzt sind, und praktisch keine Verantwortung für das Immobilienmanagement haben. Die meisten dieser Anleger waren in der Lage, diese Formen des Besitzes in einer Steuer-aufgeschobenen Weise durch eine 1031-Börse zu erreichen.
Delaware Statutory Trusts
Obwohl die Delaware Statutory Trusts (DST) nicht neu sind, haben sie aufgrund der aktuellen Steuergesetze zu einem bevorzugten Anlageinstrument für passive 1031-Börseninvestoren und direkte (nicht 1031) Anleger gleichermaßen gemacht.
DSTs sind aus dem Delaware-Gesetz als eine separate juristische Person abgeleitet, die als Trust gegründet wurde und gemäß Section 1031 als Steuerumtausch qualifiziert ist. Im Jahr 2004 segnete der IRS DSTs mit einem offiziellen Revenue Ruling darüber, wie man eine DST strukturiert, die als Ersatzeigentum für 1031 Exchanges gilt.
Der Revenue Ruling (Rev. Ruling 2004-86) erlaubt es dem DST, 100 Prozent der pauschalen Zinsen in den zugrunde liegenden Immobilien zu besitzen und kann bis zu 100 Investoren - manchmal mehr - als wirtschaftlich Berechtigte an der Immobilie teilnehmen lassen .
Wie DSTs funktionieren
Die Immobiliensponsorfirma, die auch als Hauptmieter dient, erwirbt einfach das Eigentum unter dem DST Regenschirm und öffnet den Trust für potenzielle Investoren, um ein nützliches Interesse zu erwerben.
Die Anleger können ihren 1031-Börsenerlös entweder in den DST einzahlen oder der Anleger kann direkt einen Anteil am DST erwerben.
DST-Investoren können von einer professionell verwalteten, potenziell institutionellen Qualitätsimmobilie profitieren. Die zugrunde liegende Liegenschaft könnte ein Wohngebäude mit 500 Einheiten, ein Bürogebäude mit einer Fläche von 100.000 Quadratmetern oder ein Einkaufszentrum sein, das an Mieter mit Investment-Grade-Status vermietet ist. Die Möglichkeiten sind endlos.
Die meisten DST-Investitionen sind Vermögenswerte, die sich Ihre normalen, kleinen bis mittelgroßen akkreditierten Anleger sonst nicht leisten könnten. Durch die Bündelung von Geld mit anderen Investoren können sie diese Art von Vermögen erwerben.
Anleger, die mit der Anlagestrategie für Mieter (TIC) vertraut sind, können einige Ähnlichkeiten im DST-Konzept feststellen. Es ist jedoch wichtig, die Unterschiede zwischen den beiden Konzepten zu verstehen. Während ein TIC bis zu 35 Anleger haben kann, von denen jeder einen ungeteilten, anteiligen Anteil am Eigentum an der Immobilie besitzt, kann eine DST bis zu 100 Anleger (manchmal mehr) haben, wobei jeder Anleger ein günstiges Interesse an dem Trust besitzt, der wiederum besitzt den zugrunde liegenden Vermögenswert.
DST vs TIC Eigentum
Es gibt zwei Vorteile, die die DST-Struktur gegenüber dem TIC-Konzept bietet.
Einer ist, dass, weil eine DST nicht auf 35 Investoren beschränkt ist, die Mindestinvestition viel niedriger sein kann, manchmal im Bereich von 100.000 USD. Der zweite große Vorteil ist, dass in einem DST, der Kreditgeber nur einen Kredit an einen Kreditnehmer - der Sponsor des DST macht.
Bei einer TIC-Investition kann der Kreditgeber bis zu 35 separate Kredite aufnehmen, einen für jeden Investor. In Zeiten knapper Kassen gibt der DST den Kreditgebern jedoch mehr Sicherheit, da der Kreditgeber den Sponsor, der die verantwortliche Partei ist, vollständig qualifiziert hat.
Beachten Sie, dass die größere Anzahl von Anlegern und die größere Anzahl von Anteilen Ihre Anlage schützen können oder auch nicht. Eine sorgfältige Prüfung des kontrollierenden Partners / Sponsors wird empfohlen. Es gibt eine Menge Gauner in diesem Geschäft.
DSTs stellen Risiken
DSTs sind nicht ohne Risiken. Wie bei jeder Art von Immobilieninvestment können Anleger hohen Leerständen und Kreditausfällen ausgesetzt sein.
DSTs sind auch keine Einzelinvestments. Ein DST ist eine passivere Investition, die aus mehreren Eigentümern besteht und letztlich vom Hauptmieter - dem Sponsor - kontrolliert wird. Für Anleger, die die DST-Strategie in Betracht ziehen, ist es wichtig, sich mit einem erfahrenen Anlageberater zu beraten und kompetente Rechts- und Steuerberatung zu erhalten.
Nach gründlicher Evaluierung kann die DST-Struktur eine geeignete Anlagealternative für qualifizierte Immobilieninvestoren sein. Aber nur Ihr Steuerberater und ein Anwalt können Ihnen sagen, ob es für Sie richtig ist.
* Akkreditierte Anleger sind Personen mit einem Nettovermögen von mehr als 1 Million USD und / oder einem Jahreseinkommen von 200.000 USD. Die Akkreditierung für Unternehmen bedeutet, dass das Vermögen des Unternehmens mehr als 5 Millionen US-Dollar beträgt und / oder jedes Unternehmen ein akkreditierter Investor als Einzelperson sein muss.
Wertpapiere, die von Pacific West Securities, Inc. Mitglied FINRA / SIPC angeboten werden.
Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch die Aufforderung, ein Wertpapier zu kaufen. Die Informationen dienen nur der Diskussion und Information. Es ist nicht beabsichtigt, kompetente rechtliche, steuerliche oder finanzielle Planungsberatung zu ersetzen. Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich darauf. Einzelne Staaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuercodes haben. Bitte kontaktieren Sie die entsprechenden Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Land. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig gelten, aber in Verbindung mit einem professionellen Ratschlag verwendet werden sollten, der Ihrer persönlichen Situation entspricht.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
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