Mieter im Allgemeinen ermöglicht Diversifizierung
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
Sind Sie müde von diesen Telefonanrufen mit Mitternacht und haben sich nicht mehr mit Ihren Mietern herumgeschlagen? Vielleicht sind Sie frustriert, weil Sie Mietschecks und Reparateure jagen? Vielleicht möchten Sie Ihre Wohnung oder Ihr kleines Apartmenthaus verkaufen , aber Sie befürchten die steuerlichen Konsequenzen. In der Tat haben Sie vielleicht daran gedacht, ein Stück eines neuen Einkaufszentrums zu kaufen, aber Sie können den Kauf natürlich nicht durch Barzahlung abwickeln und haben niemals sogar Bargeld für ein Haus bezahlt .
Wenn das wie du klingt, hier sind die guten Nachrichten. Durch die Nutzung eines 1031-Mietpartners im allgemeinen Austausch können Sie dieses Miet- oder Wohngebäude verkaufen, die Kapitalertragssteuer vermeiden und trotzdem Ihr Geld für sich arbeiten lassen. Tenants in Common, bekannt als TIC, ist eine der besten Möglichkeiten, wie sich ein Investor am Besitz einer oder mehrerer hochwertiger Immobilien beteiligen kann, während er gleichzeitig den Wohlstand erhält und die Kopfschmerzen des Immobilienmanagements vermeidet.
Mieter in gemeinsamen 1031 Exchange ermöglicht Diversifikation
Angenommen, Sie verkaufen einen Fourplex, den Sie seit 15 Jahren besitzen, und Sie haben ein Eigenkapital von 400.000 $. Abhängig von der Höhe der Schulden, die Sie immer noch tragen, könnte der Kaufpreis Ihrer neuen Investition rund eine Million Dollar betragen. Während das eine Menge Geld ist, können Sie immer noch nicht qualifizieren, um eine wirklich erstklassige Eigenschaft allein zu kaufen. Wenn Sie sich jedoch dazu entschließen, stattdessen in eine TIC zu investieren, könnten diese 400.000 US-Dollar Eigenkapital eine Million-Dollar-Beteiligung an einer Institution mit einer Immobilienqualität von 30.000.000 US-Dollar erwerben.
A Tenants in Common 1031 Exchange ermöglicht die Diversifizierung zwischen verschiedenen Immobilien an verschiedenen geografischen Standorten. Sie können in ein Lagerhaus oder Lagereinheiten, ein High-End-Hotel oder einen Bürokomplex, ein Krankenhaus oder eine Einrichtung für betreutes Wohnen oder ein millionenschweres Wohngebäude investieren.
Diese Diversifizierung kann das Risiko Ihres Anlageportfolios verringern und möglicherweise den Wert Ihres Portfolios erhöhen.
Fragen Sie einen vertrauenswürdigen Anlageberater und nicht die Person, die Ihnen die Anlage verkauft.
TIPP: Bevor Sie in einen 1031 Mieter im Common Exchange investieren, stellen Sie bitte sicher, dass ein vertrauenswürdiger Anwalt die Unterlagen überprüft und Ihre Due Diligence durchführt. Dies beinhaltet eine mögliche Untersuchung des Unternehmens, das das Wertpapier verkauft, einschließlich der Sicherstellung, dass das Unternehmen ordnungsgemäß lizenziert ist. Es gibt viele Ganoven, reiche schnelle Seminarbetrüger , die an diesem Ende des Geschäftes arbeiten.
IRS-Regeln für einen Tenant in Common 1031 Exchange
Die IRS-Regeln für eine 1031 Exchange müssen sorgfältig befolgt werden, um Kapitalgewinne und Abschreibung zurückzuerstatten Steuern. Das enteignete Eigentum muss zur Investition gehalten oder in der Hand oder im Geschäft des Eigentümers verwendet worden sein.
Fünf allgemeine Voraussetzungen für einen möglicherweise erfolgreichen TIC 1031 Exchange sind:
- 100% des Verkaufserlöses müssen reinvestiert werden und der Wert des gewerblichen Ersatzeigentums muss gleich oder größer als das aufgegebene Eigentum sein.
- Ein qualifizierter Vermittler wird zum designierten Verkäufer und hält den gesamten Erlös aus dem Verkauf des untergegangenen Eigentums.
- Es gibt einen 45-tägigen Identifikationszeitraum, in dem mindestens drei "gleichartige" Ersatzeigenschaften schriftlich festgelegt werden müssen.
- Die 200% -Regel gibt an, dass eine beliebige Anzahl von Ersetzungseigenschaften identifiziert werden kann, aber ihr Gesamtwert darf 200% des Wertes der Relinquished-Eigenschaft nicht überschreiten.
- Wenn die Drei-Eigenschaften-Regel und die 200% -Regel nicht gelten, muss der Gesamtmarktwert der an der Börse zu erwerbenden Gewerbeimmobilien mindestens 95% des gesamten Marktwerts aller identifizierten Immobilien umfassen.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
Sobald die Ersatzeigenschaft ausgewählt ist, hat der Investor 180 Tage ab dem Datum, an dem die unterverlangte Immobilie an den Käufer übertragen wurde, um die neue Immobilie zu schließen. Wenn das Fälligkeitsdatum der Steuererklärung des Anlegers, mit eventuellen Verlängerungen, für das Steuerjahr, in dem die untergekaufte Immobilie verkauft wurde, vor der 180-Tage-Frist liegt, muss die 1031-Tauschbörse bis zu diesem Datum abgeschlossen sein.
Anleger sollten auch daran denken, dass ein Teil dieser 180-Tage-Periode möglicherweise bereits während der 45-tägigen Identifikationsphase genutzt wurde. Es gibt keine Erweiterungen und keine Ausnahmen für die 45-Tage-Regel, einschließlich Wochenenden und Feiertagen. Wenn das Zeitlimit überschritten wird, kann der gesamte Austausch disqualifiziert werden und Strafen und Steuern folgen.
Wenn ein Anleger eine Teilschuld an mehr als einer Immobilie erwirbt, ist es ratsam, sicherzustellen, dass die geplanten Abschlussdaten vor der Frist liegen.
Mieter in gemeinsamen Exchange Deed und Title Insurance
Als Eigentümer in einem TIC erhalten Sie eine separate Urkunde als Mieter und eine Titelrichtlinie, die Ihren prozentualen Anteil an der Immobilie sichert. Sie haben die gleichen Rechte wie jeder andere einzelne Besitzer.
Cash Flow und Wertsteigerungspotenzial von einem Tenant in Common Exchange 1031
Es besteht ein Ertragspotenzial im Verhältnis zu Ihrem Anteilseigentum, das möglicherweise höher ist als der Cashflow, den Sie aus Ihren früheren Investitionen erhalten haben.
Der Cashflow kann durch die Abschreibung Ihrer Basis im Neukauf ausgeglichen werden.
Sie teilen auch die anteilige Wertschätzung der Immobilie, wenn sie überhaupt verkauft wird. Ein TIC gilt als ein wertvolles Nachlassplanungstool, da Ihre Erben eine gesteigerte Grundlage bei Ihrem Tod erhalten sollten.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
Mitte bis Ende der neunziger Jahre stellten die Anleger zahlreiche Anträge an den IRS, in denen sie um Vorabentscheidung ersuchten, ob ein ungeteiltes (Teil-) Grundstückseigentümer gemäß Section 1031 für eine Steuerstundung in Frage käme.
Als Antwort darauf veröffentlichte das IRS im Oktober 2000 das Revenue Procedure 2000-46. Dieses Verfahren brachte Bedenken zum Ausdruck, dass einige Mieter in gemeinsamen Beziehungen als Partnerschaften für Bundessteuerzwecke betrachtet werden könnten und daher nicht für eine 1031-Gegenleistung in Betracht kommen.
Die IRS machte deutlich, dass sie keine Vorbescheide mehr erlassen würde. Dieser Beschluss wurde im März 2002 aufgehoben, gefolgt vom Einnahmenverfahren 2002-22.
Bekannt als "Rev. Proc.", Revenue Procedure 2002-22 legte 15 Punkte, die von der IRS überprüft werden würde, wenn "unter Berücksichtigung einer Anfrage für eine Entscheidung, dass ein ungeteilter Bruchteil der Zinsen in Vermietung Immobilien ist kein Interesse an einem Geschäftseinheit " - was bedeutet, dass eine Partnerschaft, die sich nicht qualifizieren würde, der Börse das Risiko einer Prüfung und steuerlichen Konsequenzen bereiten könnte.
Das Erlangen einer Vorabentscheidung wird jedoch immer noch nahezu unmöglich sein. Viele der für eine IRS-Überprüfung erforderlichen Informationen sind nicht einmal verfügbar, bis der Sponsor bereit ist, die Immobilie zu erwerben, den Kredit zu schließen und die Interessen an die Mieter gemeinsam zu verkaufen. Dies ist der Grund, warum die meisten Sponsorenräte eine Stellungnahme zu "sollte" oder "werden" abgeben, die in dem Private Placement Memorandum enthalten ist.
Leitlinien für die Finanzverwaltung für Mieter in gemeinsamen 1031-Börsen
Die Rev. Proc. klare Leitlinien für die Struktur, Finanzierung und Verwaltung eines gemeinsamen Eigentümers festgelegt. Es erlaubt 2 bis 35 Miteigentümern, obwohl Sponsoren und Kreditgeber für einige Immobilien, die normalerweise zwischen 10 und 25 Investoren liegen, niedrigere Limits festlegen können.
Ein Ehemann und eine Ehefrau werden manchmal als eine Einheit behandelt (abhängig vom staatlichen Recht), und keiner der Miteigentümer darf Steuererklärungen als Partnerschaft einreichen. Jeder Miteigentümer hat das Recht, seinen Teileigentumsanteil zu verkaufen oder zu teilen, jedoch nur, nachdem er den anderen angeboten wurde. Es gibt eine anteilige Aufteilung der Gewinne und auch Schulden (Hypothek).
Mit diesen klareren Richtlinien begann die TIC-Industrie ernsthaft und zog eine größere Anzahl von neuen Sponsoren, Maklern / Händlern und registrierten Vertretern auf den Markt. Seit den 1990er Jahren besteht ein enormes Interesse an Tenants in Common 1031 Exchanges. Tatsächlich ist das Wachstum des Eigenkapitals von 2002 bis 2004 um 550% gestiegen. Der Gesamtwert der 2007 abgeschlossenen TIC-Investitionen wird auf über 8,5 Milliarden US-Dollar geschätzt. Einige sagen, dass diese Zahl sogar noch höher ist und 10 Milliarden Dollar erreicht (wenn man die Hebelwirkung einbezieht).
Mieter in gemeinsamen Angeboten an akkreditierte Anleger
Die überwiegende Mehrheit der TIC-Angebote wird nur an "akkreditierte Investoren" vergeben, was bedeutet, dass bestimmte finanzielle Kriterien erfüllt werden müssen.
- Einzelanleger (oder in Kombination mit einem Ehepartner) müssen ein Nettovermögen von mehr als 1 Million US-Dollar haben.
- Ein jährliches Einkommen von $ 200.000 die letzten 2 Jahre mit der Erwartung, dass dies weitergehen wird.
- Ein gemeinsames Einkommen mit Ehepartner von $ 300.000 in den letzten 2 Jahren in der Erwartung, keine Veränderung.
- Ein Unternehmen wie eine LLC, eine Partnerschaft oder ein Unternehmen muss ein Vermögen von mindestens 5 Millionen US-Dollar haben oder, wenn das Vermögen weniger als 5 Millionen US-Dollar beträgt, muss jeder Anleger als Einzelperson akkreditiert sein.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
Ein Anleger kann wertvolle Unterstützung bei der Suche nach einem Ersatzobjekt von einem der vielen Unternehmen erhalten, die sich auf den Umgang mit 1031 Börsen und Mietern in gemeinsamen 1031-Börsen spezialisiert haben. Diese TIC-Spezialisten haben Zugang zu einer großen Anzahl von Anlageliegenschaften und haben oft verschiedene Ebenen der Due Diligence durchlaufen, einschließlich Preisvergleichen, Offenlegungen, Nettoeinkommen, Stellenausschreibungen usw.
In der Regel haben die Sponsorfirmen enorme Beträge ausgegeben, um diese Immobilienangebote zu strukturieren, um sicherzustellen, dass sie die IRS-Anforderungen für einen TIC 1031 Exchange erfüllen. Manchmal bindet der Sponsor eine Immobilie mit einem Kaufvertrag und erstellt dann die Angebotsunterlagen, oft als Private Placement Memorandum (PPM) bezeichnet, die dann über Broker-Dealer vermarktet werden. Einige Sponsoren schließen sich vor der Vermarktung auf dem Grundstück, aber dies kann aufgrund der Transportkosten teurer sein.
Bewerten eines Registrierten Investmentvertreters
- Wählen Sie einen registrierten Anlageberater, der sich auf TIC-Investitionen spezialisiert hat. Dies sollte vor dem Verkauf Ihrer Anlageimmobilie erfolgen.
- Bewerten Sie einige mögliche Ersatzeigenschaften. Wenn Sie dies mit Ihrem registrierten Investment-Vertreter tun, sollten Sie die Sponsoren jedes Angebots genau prüfen. Was ist ihre Erfolgsbilanz? Ist die Infrastruktur ihrer Geschäftsorganisation angemessen? Sind ihre Auftraggeber, Mitarbeiter und Führungskräfte qualifiziert?
- Stellen Sie sicher, dass Ihr Investment-Vertreter eine Lizenz der Series 7 oder Series 22 sowie eine Lizenz der Series 63 oder Series 66 besitzt. Er / Sie sollte auch in kommerziellen Immobilien erfahren sein, und eine nachgewiesene Erfolgsbilanz von erfolgreichen TIC-Börsen haben.
Fragen an Sponsorenfirmen
- Ist das Sponsor-Programm für Anleger gut strukturiert und fair?
- Ist das Angebot sorgfältig, rechtlich und mechanisch, mit den richtigen Offenlegungen zusammengestellt?
- Sind die in den Dokumenten beschriebenen Ziele erfüllt?
- Sind die mit der Investition verbundenen Risiken klar angegeben?
- Ist das Programm mit seinen Vermögenswerten mit hoher Wahrscheinlichkeit auf die Erreichung der Ziele ausgerichtet?
- Sind die projizierten Ziele angesichts der Fakten angemessen?
- Welche Vorkehrungen und Reserven gibt es?
Ein Mieter in Common 1031 Exchange ermöglicht einem Anleger viele Möglichkeiten bei der Suche nach Ersatz-Immobilien.
Eine Kapitalbeteiligung von mindestens 100.000 US-Dollar ist normalerweise erforderlich, aber jedes Immobilienangebot wird ein Minimum aufweisen, das durch Dividieren des gesamten Eigenkapitals durch die mögliche Anzahl der TIC-Anteile ermittelt wurde.
Jedes PPM-Angebot sollte bewertet, analysiert und mit anderen Wettbewerbsvorschlägen verglichen werden. Die Vergangenheit, Gegenwart und Zukunft erwarteten Aufwendungen, Mieter Finanzinformationen, Standort und Umweltfragen sollten erforscht werden, und umfassen eine Studie der Immobilienmarkt Bereich der Immobilie.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Von C. Grant Conness, Präsident, 1031 Alternatives Group
Einige Unternehmen, die TICs verwalten, haben eine Due Diligence für eine Vielzahl von möglichen Anlageliegenschaften durchgeführt. Zu diesem Zweck führen registrierte Investment-Vertreter die Due Diligence in ihrem Unternehmen durch, in der Regel durch ihre Due-Diligence-Abteilung; während andere die externen Dienste von "Due-Diligence-Beratern" und Anwälten suchen.
Arten von Mietern in gemeinsamen 1031 Austausch
1031 Mieter in gemeinsamen Börsen können auf verschiedene Art und Weise strukturiert sein, und diese Gelegenheiten sind oft mit Management und Finanzierung ausgestattet.
Manchmal wird ein Non-Recourse-Kredit angeboten, der verhindert, dass der Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls auf die anderen Vermögenswerte des Kreditnehmers zurückgreifen kann . Die Kreditsicherheit des Kreditgebers ist auf den Wert der Immobilie beschränkt.
Einige Kreditgeber haben jedoch kürzlich damit begonnen, von einer verantwortlichen Stelle die Haftung zu verlangen, wenn die von der Immobilie erhaltenen Mieten nicht zur Rückzahlung des Darlehens verwendet werden, sondern stattdessen für Reparaturen verwendet werden. Andere Kreditgeber haben festgelegt, dass ein TIC und manchmal muss jeder einzelne Käufer den Kreditgeber gegen zukünftige Umweltprobleme garantieren. Anleger werden dringend gebeten, Kreditdokumente und das PPM genau zu prüfen, um die Möglichkeit einer weit über ihre ursprüngliche Investition hinausgehenden Haftung zu vermeiden.
Bei der Durchführung der Due Diligence bei TIC-Programmen sollten Anleger die Struktur und die Konformität mit den 15 Rev. Proc. Richtlinien. Eine Transaktion, die wesentlich abweicht, kann dazu führen, dass die IRS sie ablehnt und die Anleger künftigen steuerlichen Konsequenzen aussetzt.
Die Angebote werden mit einem von jedem Eigentümer unterzeichneten Dokument strukturiert, das dem Sponsor die Befugnis gibt, die tägliche Verwaltung der Immobilie zu übernehmen. Es kann einen Master-Leasingvertrag oder einen Management-Vertrag geben, die Abweichungen in der Art und Weise enthalten, wie die vereinnahmten Mieten und Gelder an die TIC-Mitinhaber verteilt werden.
Die Angebote können auch eine Vereinbarung mit den Mietern enthalten, die die Beziehung zwischen dem einzelnen Investor und den anderen TIC-Mitinhabern beschreibt. Ein TIC kann auch als Special Purpose Entity (SPE) strukturiert sein, wenn keine Personen als Eigentümer aufgeführt sind. Unter einer SPE kauft und besitzt eine einzige Gesellschaft mit beschränkter Haftung die TIC-Zinsen. Diese Struktur bietet eine zusätzliche Ebene des Haftungsschutzes für die Miteigentümer und den Kreditgeber. In der Regel ist der TIC-Sponsor nicht für die Verwaltung der Investition verantwortlich, und es muss ein unabhängiges Management eingesetzt werden.
Sind Mieter im gemeinsamen Austausch Wertpapiere oder Immobilien?
Die meisten Sponsoren behandeln TIC-Investitionen als Wertpapiere, da sie die Definition eines Wertpapiers entweder in dem Staat, in dem sich die Immobilie befindet, oder in den verschiedenen Staaten, in denen der Sponsor beabsichtigt, sie zum Verkauf anzubieten, erfüllen. Dies bedeutet, dass nur lizenzierte Wertpapierhändler diese Anlagen unter Aufsicht der SEC vermarkten können. Alle TIC-Interessen, einschließlich solcher, die Wertpapiere sind, werden jedoch durch Taten übermittelt, und die meisten Staaten stufen sie als Immobilien ein.
Die Frage, ob eine Immobilieninvestition eine Sicherheit ist, kann komplex sein, und das Thema sorgt für erhebliche Bestürzung.
Während der Erwerb eines TIC-Anteils für 1031 Zwecke eine Immobilientransaktion ist, werden die meisten als Wertpapiere verkauft. Es ist jedoch nicht verwunderlich, dass einige Sponsoren TIC-Anteile weiterhin als Immobilien verkaufen und nicht als Wertpapiere vermarkten.
Da Immobilienmakler in der Regel in den Verkauf der enteigneten Immobilie beteiligt sind, scheint die Vermarktung von TIC-Angeboten durch dieselben Broker nur logisch, da sie in der Lage sind, potenzielle Investoren zu identifizieren. Der Konflikt liegt in den Regeln der FINRA (Financial Industry Regulatory Authority) und der Securities and Exchange Commission, die die Zahlung einer Gebühr oder Provision an Personen, die keine Wertpapierlizenz besitzen, verbieten.
Dies schließt effektiv die Zahlung von Vermittlungsgebühren oder Provisionen an Immobilienmakler aus. Es ist bedauerlich, dass diese Regeln, die Investoren schützen sollen, Immobilienprofis nicht dazu ermutigen, ihren 1031 Exchange-Kunden die Vorteile einer TIC-Transaktion zu präsentieren.
Die Nachfrage nach Mietern in gemeinsamen 1031-Börsen ist stark
Ein Anleger sollte einen TIC als eine Immobilie betrachten, die als mittel- bis langfristige Investition gehalten wird. Wenn Liquidität wichtig ist, sollten alternative Optionen in Betracht gezogen werden.
Die Nachfrage nach Tenants in Common-Immobilien wächst mit jedem Jahr weiter. Es genügt zu sagen, dass die schiere Geschwindigkeit des TIC-Marktplatzes und des 1031-Austauschprozesses für Investoren, die mit TIC nicht vertraut sind, entmutigend sein kann, aber die Gewinnchancen und Steuerersparnisse sind enorm.
Wertpapiere, die von einer Wertpapierfirma angeboten werden, sollten Ihnen eine ähnliche Aussage geben, auf die Sie sich nicht verlassen können:
Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch die Aufforderung, ein Wertpapier zu kaufen. Die Informationen dienen nur der Diskussion und Information. Es ist nicht beabsichtigt, kompetente rechtliche, steuerliche oder finanzielle Planungsberatung zu ersetzen. Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich darauf. Einzelne Staaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuercodes haben. Bitte kontaktieren Sie die entsprechenden Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Land. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig gelten, aber in Verbindung mit einem professionellen Ratschlag verwendet werden sollten, der Ihrer persönlichen Situation entspricht.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.