Step-Up in der Basis
Die Kapitalertragssteuer beginnt mit Ihrer Basis in einem Vermögenswert - dem, was Sie dafür bezahlt haben, und in einigen Fällen auch mit den Kosten Ihrer Kapitalverbesserungen. Beim Verkauf der Immobilie zahlen Sie die Kapitalgewinnsteuer auf die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und Ihrer Basis, oder Sie haben einen Kapitalverlust, wenn der Verkaufspreis niedriger ist als Ihre Basis.
Ihre Grundlage in geerbtem Eigentum ist nicht, was der Verstorbene anfänglich für den Vermögenswert bezahlt hat. Es ist "erhöht" auf den Wert des Vermögenswerts ab seinem Todesdatum, und dies kann einen großen Unterschied machen. Diese Aufstockung gilt für alle übernommenen Vermögenswerte, einschließlich Aktien, Anleihen und Immobilien.
Wie die Step-Up in Basis Sie Steuerdollars spart
Hier ist ein Beispiel für illustrative Zwecke. Du hast ein Haus von deinem Vater geerbt. Er hat vor 30 Jahren 50.000 Dollar für das Haus bezahlt. Du willst nicht im Haus leben oder die Mühe machen, es zu vermieten, also stellst du es zum Verkauf.
Es verkauft für $ 400.000. Unter normalen Steuerregeln würden Sie Kapitalertragssteuern auf Gewinne von 350.000 USD ohne Aufstockung der Basisgebühr schulden. Sie könnten einen Kapitalgewinnsteuersatz von 20 Prozent oder mehr auf diesen Gewinn zahlen, abhängig davon, wie viel anderes Einkommen Sie haben und wie lange Sie das Haus behalten haben, bevor Sie es verkauft haben.
Sehen wir uns nun das gleiche Szenario an, indem wir eine Basiserhöhung verwenden.
Obwohl Ihr Vater nur 50.000 Dollar für das Haus bezahlte, wurde es zu seinem Todesdatum auf 350.000 Dollar geschätzt. Dies ist Ihre gesteigerte Basis: $ 350.000, nicht $ 50.000, ein signifikanter Unterschied. Sie würden nur Kapitalgewinnsteuer auf 50.000 Dollar Gewinn schulden.
Eine Anmerkung zu Kapitalertragssteuerregeln
Kapitalgewinne sind entweder kurz- oder langfristig.
Wenn Sie das Haus innerhalb eines Jahres nach der Übernahme verkaufen, handelt es sich um einen kurzfristigen Gewinn, der als gewöhnliches Einkommen versteuert werden kann. Sie könnten in diesem Fall bis zu 28 Prozent zahlen, wenn Sie $ 100.000 pro Jahr verdienen und Sie Single sind - das ist die Einkommensteuerklasse, in die Sie fallen würden. Aber wenn Sie 36.000 $ verdienen, würden Sie ab 2016 in einer 15-prozentigen Steuerklasse sein, also ist das alles, was Sie bezahlen würden.
Dann gibt es die Regel "Home Sales Tax Exclusion", die Sie davon abhalten könnte, Kapitalgewinne für diese Art von Vermögenswerten vollständig zu zahlen. Wenn Sie Immobilien erben und Sie mindestens zwei Jahre auf dem Grundstück leben, bevor Sie es verkaufen, können Sie Kapitalgewinne von bis zu $ 250.000 erzielen, ohne Steuern zu zahlen, wenn Sie Single sind.
Sie müssen es als Hauptwohnsitz verwenden. Zusammen mit der Aufstockung des Vermögens Ihres Vaters, die Ihren Gewinn auf $ 50.000 reduziert, würden Sie überhaupt keine Kapitalertragssteuer schulden, solange Sie tatsächlich seit mindestens zwei Jahren in der Immobilie leben.