Da die Beleihungsquote eines Darlehens steigt, werden daher die Qualifikationsrichtlinien für bestimmte Hypothekenprogramme wesentlich strenger. Kreditgeber können verlangen, Kreditnehmer von hohen Krediten LTV private Hypothekenversicherung zu erhalten, um vor dem Ausfall des Käufers zu schützen.
Berechnung des Verhältnisses von Darlehen zu Wert
Die Bewertung einer Immobilie wird typischerweise von einem Gutachter bestimmt. In der Regel werden Banken den geringeren Wert des Schätzwerts und des Kaufpreises verwenden. Lassen Sie uns zuerst einige Zahlen aufschlüsseln und dann besprechen, wie diese Kredit-zu-Werte in die Hypothekenlandschaft passen.
Kaufszenario Nr. 1 - Bewertung ist gut (mehr als der Kaufpreis)
- Kaufpreis: 100.000 US-Dollar
- Schätzwert: 110.000 $
- Anzahlung: $ 20.000
- Darlehensbetrag: 80.000 $
- Loan-to-Value (LTV) = 80%
Kaufszenario Nr. 2 - Bewertung ist niedrig (weniger als der Kaufpreis)
- Kaufpreis: 100.000 US-Dollar
- Bewerteter Wert: 90.000 $
- Anzahlung: $ 20.000
- Darlehensbetrag: 80.000 $
- Loan-to-Value (LTV) = 89%
Refinanzierungsszenario Nr. 1 (Standard, ohne 2. Hypothek)
- Hauswert: $ 100.000
- Kreditsaldo: 80.000 $
- Eigenkapital: 20.000 $
- Loan-to-Value oder LTV = 80%
Refinanzierungsszenario Nr. 2 (mehrere Hypothekenpfandrechte, einschließlich 2. Hypothek)
- Hauswert: $ 100.000
- Kreditsaldo: 80.000 $
- Zweites Darlehensguthaben: 10.000 US-Dollar
- Eigenkapital: 10.000 $
- Loan-to-Value oder LTV = 90%
Ob Sie kaufen oder refinanzieren , ist der Kredit-to-Value Ihres Darlehens wichtig, weil es hilft, Ihren Hypothekenzins und Ihre Kreditfähigkeit zu bestimmen.
High-LTV Darlehensarten
Loan-to-Value ist ein Schlüsselfaktor für Ihre Fähigkeit, für eine Hypothek zugelassen zu werden. Im Allgemeinen bevorzugen Kreditgeber Kredite mit niedrigem LTV, da Kredite mit niedrigem LTV ein geringeres Risiko für die Bank darstellen. Allerdings gibt es eine Reihe von Kreditprogrammen speziell für Hausbesitzer mit hohen LTV. Es gibt sogar einige Programme, die den Loan-to-Value insgesamt ignorieren. Hier ist eine kurze Übersicht über die häufigsten High-LTV-Darlehensarten.
VA Loan: 100% Loan-to-Value
VA-Darlehen sind Kredite, die vom US-Veteranenministerium garantiert werden. VA-Kreditrichtlinien ermöglichen 100% LTV, was bedeutet, dass für die meisten VA-Kreditnehmer keine Anzahlung erforderlich ist. Überprüfen Sie immer zuerst mit Ihrem Kreditgeber, um sicherzustellen, dass Ihre VA-Berechtigung noch für eine 100% ige Finanzierung vorhanden ist. VA-Hypotheken stehen bestimmten aktiven Soldaten, Veteranen, militärischen Ehepartnern, Mitgliedern der ausgewählten Reserve und Nationalgarde, Militärkadetten und Mitarbeitern des Verteidigungsministeriums zur Verfügung.
USDA Loan: 100% Loan-to-Value
USDA-Kredite sind vom US-Landwirtschaftsministerium versicherte Kredite. USDA-Kredite ermöglichen 100% LTV - es ist keine Anzahlung erforderlich.
USDA-Darlehen werden manchmal als Rural Housing Loans bekannt, aber einige Vororte in kleineren Gemeinden oder am Stadtrand von U-Bahn-Gebieten können auch qualifizieren. Überprüfen Sie mit Ihrem Kreditgeber.
FHA Hypotheken: 96,5% Loan-to-Value
FHA Hypothekenrichtlinien erfordern eine Anzahlung von mindestens 3,5 Prozent. Im Gegensatz zu VA- und USDA-Krediten sind FHA-Kredite nicht durch den militärischen Hintergrund oder den Standort begrenzt - es gibt keine besonderen Anspruchsvoraussetzungen und Sie müssen nicht zum ersten Mal Eigenheimkäufer sein. Wenn Sie durchschnittliche Kredit, begrenzte Vermögenswerte haben oder gerade erst auf Ihrem Karriereweg beginnen, könnte eine FHA-Hypothek der beste Weg für Sie sein.
Fannie Mae & Freddie Mac Kredite: 95% Loan-to-Value (97% möglich)
Herkömmliche Kredite sind Kredite, die von Fannie Mae oder Freddie Mac garantiert werden. Beide Gruppen bieten 97% LTV-Kaufhypotheken an, was bedeutet, dass Sie eine Anzahlung von 3% leisten müssen, um sich zu qualifizieren.
95% oder weniger Loan-to-Values sind jedoch weitaus häufiger. Im Vergleich zu einem FHA-Kredit wird eine konventionelle Finanzierung für Hausbesitzer mit soliden, etablierten Kredit-Scores empfohlen.
"No Appraisal" -Refinanzierungsprogramme
Eigenheimbesitzer, die Geld auf ihrer Hypothek sparen möchten, müssen verstehen, wie Kredit-zum-Wert ins Spiel kommt. Eine höhere Beleihungsauszahlung aufgrund einer schlechter als erwarteten Schätzung kann Ihre Ersparnisse schnell zunichte machen.
Das heißt, mehrere "No Appraisal" Refinanzierungsprogramme stehen zur Auswahl von Eigenheimbesitzern zur Verfügung. Nicht nur die mangelnde Bewertung beschleunigt den Underwriting-Prozess, sondern macht auch den Loan-to-Value für diese Kreditnehmer irrelevant. Einige dieser Programme sind unten hervorgehoben.
FHA Streamline Refinanzierung
Die FHA Streamline Refinanzierung ist ein spezielles Refinanzierungsprogramm, das Hausbesitzern mit bestehenden FHA-Hypotheken zur Verfügung gestellt wird. Offizielle Richtlinien für die FHA Streamline Refinance verzichten auf Beurteilungskriterien, was bedeutet, dass Kredite mit unbegrenztem LTV erlaubt sind.
VA Streamline Refinanzierung
Die VA Streamline Refinance ist ein spezielles Refinanzierungsprogramm für Hausbesitzer mit bestehenden VA Wohnungsbaudarlehen. Der offizielle Name der VA Streamline Refinanzierung ist der Zinssenkungs-Refinanzierungsdarlehen (IRRRL). Ähnlich der FHA Streamline erfordert die VA Streamline Refinanzierung weder eine Beurteilung, noch erfordert sie die Überprüfung von Einkommen, Beschäftigung oder Kredit für die meisten Kreditnehmer.
USDA Streamline Refinanzierung
Die USDA Streamline Refinanzierung steht Hausbesitzern nur mit bestehenden USDA-Hypotheken zur Verfügung. Wie die FHA- und VA-Stromlinienprogramme verzichtet die USDA-Refinanzierung auf die Notwendigkeit einer Hausbewertung. Das Programm befindet sich derzeit in der Pilotphase und ist in 19 Staaten verfügbar.