Und dann, irgendwann nachdem das Haus und der Verkauf durchgegangen ist, bemerken Sie, dass der Name des Kreditgebers völlig anders ist als die Firma, die Sie gewählt haben.
Nach all dieser Forschung und Beratung wurde Ihre Hypothek verkauft.
Es kann entmutigend und ein wenig nervig sein. Das können Sie erwarten.
Drei Teile zu einer Hypothek
Wenn Sie eine Hypothek beantragen , gibt es drei Aspekte dieser Hypothek.
- Der Kreditgeber
- Die Kreditgesellschaft
- Die Servicefirma
Die Person, mit der Sie persönlich zu tun haben, ist der Kreditgeber: Sie erledigen den gesamten Papierkram und helfen Ihnen bei der Beantragung des Darlehens. Der Originator sendet den Antrag an das kreditgebende Unternehmen. Wenn Sie ihre Richtlinien erfüllen, genehmigen sie das Darlehen und Sie haben jetzt Geld, um das Haus zu kaufen. Die kreditgebende Gesellschaft kann auch als die Servicegesellschaft fungieren, aber mehr als wahrscheinlich wird sie an eine andere Firma verkaufen. Das Servicegesellschaft ist, wem Sie Ihren monatlichen Scheck schreiben, um das Haus zu bezahlen.
Warum Ihre Hypothek verkauft werden würde
Ihr Kreditgeber erhält eine Provision für jede Hypothek, die er platziert.
Der Kreditgeber und der Servicer müssen jedoch ihr Geld langsamer zurückzahlen, in der Regel im Laufe von 15 bis 30 Jahren.
Wenn das kreditgebende Unternehmen jeden Kredit finanzierte, den sie finanzierten, würden sie viele Milliarden Dollar zur Hand haben müssen, um sicherzustellen, dass sie das Geld zur Verfügung hatten, um diese Kredite zur Verfügung zu stellen.
Die meisten Banken und Institute wären schnell in Geldnöten, wenn sie jeden einzelnen Kredit bedienen würden. Stattdessen werden sie sie zusammenfassen (normalerweise eine Reihe von Krediten mit ähnlichen Risikoniveaus) und sie an Investoren verkaufen (oft Regierungsbehörden wie Fannie Mae oder Freddie Mac). Diese anlegenden Unternehmen verkaufen sie als Anleihen (Sie können sogar einen Teil Ihres Portfolios in sie investieren). Durch den Verkauf des Darlehens verfügt die kreditgebende Firma nun über Geld, das sie einem anderen potenziellen Käufer leihen können.
Was Sie mit Ihrer neuen Servicefirma erwarten können
Es ist eine übliche Praxis für den Kreditgeber, die Hypothek zu verkaufen, und es ist völlig legal für sie, es ohne Ihre Zustimmung zu tun. Was sie tun müssen, ist jedoch, Sie zu warnen, dass Ihr Darlehen von einer anderen Firma bedient wird.
Sowohl der alte Darlehensinhaber als auch der neue Darlehensgeber müssen Ihnen spätestens 15 Tage vor dem Übergang eine Benachrichtigung zukommen lassen. Der neue Kreditgeber muss die Kontaktdaten innerhalb von 30 Tagen nach Abschluss der Übertragung angeben, damit Sie wissen, wo Sie die Zahlung senden und wie Sie sich bei Bedarf melden können. Und keine Sorge, wenn Sie Zahlung an den alten Kreditgeber senden! Sie erhalten eine Gnadenfrist von 60 Tagen, so dass Ihr Kredit nicht straffällig wird, wenn Sie einen Fehler bei der ersten Überprüfung der neuen Firma machen.
Was ist mit den Details der Hypothek? Ihre Zahlung wird gleich bleiben (es sei denn, Sie haben einen ARM-Kredit , in welchem Fall die Zinsen angepasst werden könnten). Ihr Kredit wird weiterhin genauso funktionieren wie bei dem alten Kreditgeber. Wenn Sie also noch 19 Jahre bis zur Auszahlung hätten, hätten Sie noch 19 Jahre. Der einzige Unterschied wird der Name des Unternehmens sein, das Sie auf dem Scheck schreiben (und die Adresse, an die Sie es senden).
Eine Sache, die einen großen Einfluss auf Ihre Finanzen haben kann, sind die Bedingungen für die Kredit Änderung. Es gibt Programme zur Verfügung, mit denen Sie mit Ihrem Kreditgeber arbeiten, um die Bedingungen Ihres Darlehens zu ändern, so dass es einfacher für Sie ist, Ihre Rechnungen zu bezahlen (der Zinssatz kann reduziert werden, die Länge des Darlehens kann verlängert werden, oder das Darlehen kann von variabler in feste Zinsen umgewandelt werden ).
Wenn Ihr Darlehen während der Zeit verkauft wird, in der Sie den Änderungsprozess durchlaufen, müssen Sie wahrscheinlich von vorn beginnen.
Wie vermeiden Sie, dass Ihre Hypothek verkauft wird
Aber nach all der Arbeit, die genau die richtige Firma findet, mit der Sie Geschäfte machen wollen, gibt es etwas, das Sie tun können? Was sind Ihre Rechte als Kreditnehmer, wenn es um den Verkauf Ihres Darlehens geht?
Wenn Sie den Vertrag für Ihr Darlehen unterzeichnen, gibt es eine Klausel in den meisten von ihnen, die sagen, dass sie das Recht haben, die Hypothek zu einem anderen Serviceunternehmen zu verkaufen. Wenn Sie eine Mitteilung erhalten, dass Ihr Darlehen verkauft wird, haben Sie im Grunde zwei Möglichkeiten: gehen Sie mit, oder refinanzieren Sie mit einem anderen Unternehmen .
Wenn Sie den Papierkram noch nicht unterzeichnet haben, gibt es Möglichkeiten, dass Sie garantieren können, dass Ihr Darlehen Eigentum des ursprünglichen Unternehmens ist. Alles, was Sie tun müssen, ist zu fragen. Oft werden große Hypothekenfinanzierer, wie landesweite Banken, dieses Versprechen nicht halten. Aber die kleineren und lokalen Kreditgeber, wie Kreditgenossenschaften, werden es tun. Wenn Sie vermeiden möchten, dass Ihre Hypothek verkauft wird, beginnen Sie Ihre Suche bei lokalen Banken und Kreditgenossenschaften.
Hypotheken werden jeden Tag verkauft
Die Quintessenz ist, dass Ihre Hypothek wahrscheinlich verkauft wird. Es hilft, die Zinssätze wettbewerbsfähig zu halten, es spornt die Wirtschaft an und in aller Wirklichkeit ist es nicht sehr wahrscheinlich, irgendwelche negativen Effekte des Verkaufs zu sehen. Aber bedenke, dass Fehler passieren. Der Prozess ist im Allgemeinen nahtlos, es treten jedoch Fehler auf. Wenn Sie feststellen, dass sich Ihre Zahlung geändert hat, sich die Bedingungen geändert haben oder etwas nicht mehr richtig erscheint, rufen Sie zunächst die neue Kreditservicegesellschaft an. Wenn das nicht funktioniert, um die Dinge in Ordnung zu bringen, können Sie einen Antrag beim Finanzamt für Verbraucherschutz einreichen.