Grundlagen von Hybridkrediten
Hybrid-Darlehen kommen in verschiedenen Formen, und sie sind am beliebtesten für Wohnungsbaudarlehen.
Sie sind ein "Hybrid" (oder eine Mischung) von festverzinslichen Darlehen und variabel verzinslichen Hypotheken (ARMs) - so erhalten Sie einige der Vorteile jeder Art von Darlehen.
Festzinskredite sind vorhersehbar : Sie wissen, wie hoch der Zinssatz für die Laufzeit Ihres Darlehens ist, und Sie wissen immer, wie hoch Ihre monatlichen Zahlungen sein werden. Ein Hybrid-Kredit bietet diese Stabilität für bis zu 10 Jahre vor Beginn der Anpassungen.
Darlehen mit veränderlicher Verzinsung beginnen in der Regel mit niedrigeren Zinssätzen, und niedrigere Zinssätze führen zu einer niedrigeren monatlichen Zahlung. Wenn die Zinssätze jedoch steigen , können sich Ihre monatlichen Zahlungen erhöhen, was problematisch ist, wenn Sie nicht über den Cashflow verfügen, um höhere Zahlungen abzudecken.
Wenn sie am besten funktionieren
Diese niedrigere Startrate birgt ein gewisses Risiko. Aber Hybride können in der richtigen Situation sinnvoll sein.
Short-Timer: Wenn Sie innerhalb weniger Jahre umziehen oder refinanzieren möchten, können Sie eine niedrigere Rate nutzen, bevor die Anpassungen beginnen.
Wenn sich jedoch Pläne ändern und Sie den Kredit behalten, kann die Strategie nach hinten losgehen.
Vorauszahlungen: Sie können Ihr Risiko reduzieren, indem Sie erhebliche zusätzliche Zahlungen leisten - über die erforderliche monatliche Zahlung hinaus. Wenn Sie Ihr Darlehenssaldo schnell genug abzahlen, können Sie möglicherweise höhere Raten ausgleichen und einen größeren Zahlungsschock vermeiden.
Niedrige Sätze: Wenn die Zinsen niedrig bleiben oder steigen, profitieren Sie langfristig von dieser niedrigeren Anfangsrate. Aber die Zukunft voraussagen ist schwer, also machen Sie einen Backup-Plan, falls die Zinsen steigen.
Wie sie arbeiten
Hybrid-Darlehen beginnen mit einer Rate, die niedriger ist als eine Standard-30-Jahres-Festzinshypothek, aber die Rate kann nach mehreren Jahren ändern. Kreditgeber begrenzen in der Regel, wie viel Ihre Rate jährlich und über die Laufzeit des Darlehens ändert, bieten einen Schutz, wenn die Preise dramatisch steigen.
Beispiel: Nehmen Sie einen Kreditbetrag von 200.000 US-Dollar an.
- Eine 30-jährige Festhypothek mit einem Zinssatz von 4,25 Prozent wird eine monatliche Zahlung von 983,88 $ haben (erfahren Sie, wie Sie monatliche Zahlungen berechnen , oder verwenden Sie eine Kalkulationstabelle, um dies zu tun). Die monatliche Zahlung ändert sich nicht.
- Ein 5/1 ARM mit einem Zinssatz von 3,4 Prozent beginnt mit einer monatlichen Zahlung von 886,96 $ - eine Ersparnis von 96,92 $ pro Monat. Nach fünf Jahren könnten der Zinssatz und die monatliche Zahlung steigen oder fallen.
Fixed period: Ein hybrider ARM verwendet typischerweise einen festen Zinssatz für einen Zeitraum von drei, fünf, sieben oder zehn Jahren. Während dieser Zeit bleiben Ihr ursprünglicher Zinssatz und die monatlichen Zahlungen gleich. Bei der Suche nach hybriden Krediten zeigt die erste Zahl an, wie lange die fixe Periode dauert.
Mit dem oben beschriebenen 5/1 ARM bleibt die Rate in den ersten fünf Jahren gleich. Eine 10/1-Hybrid-Hypothek würde die ursprüngliche Rate für zehn Jahre beibehalten.
Anpassungszeitraum: Nach Ablauf der festen Laufzeit kann sich der Zinssatz ändern, und die zweite Zahl im Namen des Kredits gibt an, wie oft dies geschieht. Ein 5/1 ARM kann jedes (ein) Jahr für die Restlaufzeit des Darlehens anpassen.
Monatliche Zahlungen: Wenn sich der Zinssatz ändert, ändert sich Ihre monatliche Zahlung. Darlehenszahlungen werden berechnet, um Ihre Schulden - und Zinszahlungen - über die Restlaufzeit Ihres Darlehens abzuzahlen . Höhere Zinssätze erfordern höhere monatliche Zahlungen, und das ist normalerweise eine unwillkommene Überraschung für Kreditnehmer. Aber Raten können auch fallen.
Wie ändern sich die Preise?
Zwei Schlüsselfaktoren beeinflussen Ihre Rate. Ihr Kreditgeber beginnt mit einer Indexrate und fügt dann einen Spread hinzu.
Index: Benchmarks und Zinssätze in der allgemeinen Wirtschaft beeinflussen Ihre einstellbare Rate. Hybride Kredite sind mit einem Index verknüpft, der einen Ausgangspunkt für Ihre Rate bietet. Zum Beispiel könnte Ihr Darlehen den London Interbank Offered Rate (LIBOR) als Index verwenden. Wenn sich dieser Kurs nach oben und nach unten bewegt, kann sich die Rate Ihres Darlehens mit dieser Rate bewegen.
Spread: Kreditgeber fügen einen Betrag hinzu, der als "Spread" oder "Margin" bekannt ist, um zu Ihrem endgültigen Zinssatz zu gelangen. Diese zusätzliche Zinsbelastung bietet den Kreditgebern eine zusätzliche Entschädigung.
Beispiel: Angenommen, Sie haben ein Hybriddarlehen, das sich im Anpassungszeitraum befindet. Der 1-jährige LIBOR beträgt derzeit 2 Prozent. Der Spread auf Ihr Darlehen beträgt 2,25 Prozent. Der Zinssatz Ihres Darlehens wird sich auf 4,25 Prozent (2 Prozent plus 2,25 Prozent) einstellen.
Zinscaps: Die meisten hybriden Kredite begrenzen oder "begrenzen", wie viel Zinsen sich ändern können. Diese Obergrenzen reduzieren das Risiko für Kreditnehmer, indem sie unbegrenzte Zinserhöhungen verhindern.
- Initiale Obergrenzen begrenzen, wie viel sich Ihre Rate bei Ihrer ersten Anpassung ändern kann, nachdem Sie die festgelegte Periode abgeschlossen haben. Wenn sich der Index beispielsweise um 3 Prozent bewegt, Sie aber eine anfängliche Obergrenze von 2 Prozent haben, würde sich Ihre Rate nur um 2 Prozent verschieben.
- Periodische Obergrenzen begrenzen, wie stark sich die Rate bei jeder Anpassung ändert. Zum Beispiel könnte sich die Rate jedes Jahr um nicht mehr als 2 Prozent ändern.
- Lifetime-Caps legen eine Höchstgrenze für die gesamten Anpassungen während der Laufzeit Ihres Darlehens fest. Wenn die Zinsen nach einigen Anpassungen steigen, werden die Zinsen in Zukunft nicht mehr steigen.
Hybridkredite sind bei herkömmlichen Kreditgebern erhältlich, und Sie können auch staatliche Programme wie FHA- und VA-Darlehen nutzen, um das Qualifying zu erleichtern. Von der Regierung gedeckte Darlehen könnten am besten sein, wenn Sie planen, eine kleine Anzahlung zu leisten, oder Sie Probleme in Ihrer Kredithistorie haben, aber Konventionsdarlehen nicht ignorieren.
Wenn Ihr Kredit einen Auftrieb braucht, können Sie in den ersten Jahren eines Hybridkredits von relativ niedrigen Zinsen profitieren, und Ihre pünktlichen Zahlungen sollten dazu beitragen, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern . Es ist jedoch nie garantiert, dass man sich für eine bessere Rate qualifizieren kann - insbesondere wenn die Raten stark steigen.