Wenn Zahlungen nicht mit Zinsen Schritt halten
Negative Amortisation ist mit jeder Art von Darlehen möglich, und es wird oft mit Studentendarlehen und Immobilienkrediten gesehen.
Wie funktioniert die negative Amortisation?
Um negative Amortisationen zu verstehen, empfiehlt es sich, mit einer einfachen Amortisation zu beginnen.
Amortisierung ist der Prozess der Tilgung eines Darlehensbestandes mit festen Zahlungen (oft monatliche Zahlungen). Zum Beispiel, wenn Sie ein Haus mit einer 30-Jahres-Festzinshypothek kaufen, werden Sie jeden Monat dieselbe Zahlung leisten - obwohl Ihr Kreditsaldo und Ihre Zinskosten im Laufe der Zeit sinken.
Die monatlichen Zahlungen werden anhand mehrerer Faktoren berechnet:
- Das Kreditsaldo - wie viel Sie leihen
- Die Zeitspanne, die Sie benötigen, um das Darlehen zurückzuzahlen ( bekannt als der Begriff )
- Der Zinssatz, der auf Ihr Darlehensbestand erhoben wird
Eine Berechnung kommt mit einer festen Zahlung, die Ihr Darlehen am Ende des gewählten Zeitraums vollständig auszahlt (in der Regel 15 bis 30 Jahre für ein Wohnungsbaudarlehen). Jede Zahlung besteht aus zwei Komponenten:
- Ein Teil der Zahlung deckt die Zinsbelastung Ihrer Schulden ab
- Der Rest der Zahlung zahlt Ihre Schulden (oder reduziert Ihr Kreditsaldo)
Um mehr zu erfahren und Beispiele für Amortisationstabellen zu sehen, finden Sie am Ende dieser Seite eine beispielhafte Tabelle mit negativen Amortisationen.
Wenn die Dinge negativ werden
Mit einigen Darlehen haben Sie die Möglichkeit, weniger als die voll amortisierende Zahlung zu bezahlen. Der Hauptgrund, weniger zu zahlen, ist natürlich, dass es einfacher ist , weniger zu bezahlen.
Wenn Sie in einem bestimmten Monat (oder einem anderen Zeitraum) weniger als die Zinsgebühren zahlen , werden Ihrem Kreditsaldo Zinskosten hinzugefügt.
Mit anderen Worten, Sie schulden jeden Monat mehr . Sie erhalten tatsächlich kein Geld von Ihrem Kreditgeber, aber Ihr Kreditsaldo wächst, weil Sie keine Zinsen zahlen.
Der Vorgang des Hinzufügens von Zinsen zu einem Kreditsaldo wird als Kapitalisierung der Zinsen bezeichnet .
Schließlich müssen Sie den Kredit zurückzahlen. Das kann auf verschiedene Arten passieren:
- Durch regelmäßige Amortisationszahlungen (die höher sind, als wenn der Kredit nicht gewachsen wäre)
- Durch die Refinanzierung des Darlehens
- Indem man eine Ballonzahlung leistet, um die Schulden abzuzahlen
Warum negative Amortisation nutzen?
Sie müssen in beide Richtungen zahlen, warum entscheiden sich die Menschen dafür, Kredite wachsen zu lassen?
Zahlungsunfähigkeit: Manchmal haben Sie einfach nicht das Geld, um Zahlungen zu leisten. Zum Beispiel könnten Sie während Zeiten der Arbeitslosigkeit nicht in der Lage sein, Ihre Studienkredite zu bezahlen. Es ist möglich, einen Aufschub zu beantragen , mit dem Sie die Zahlungen vorübergehend einstellen können. Zinsen werden jedoch immer noch erhoben, und Sie müssen die Zinsen zahlen, es sei denn, Sie haben zinsverbilligte Darlehen . Beachten Sie, dass Sie oft die Möglichkeit haben , die Zinsen zu bezahlen (während Sie die größere Zahlung überspringen), wenn Sie eine negative Amortisation vermeiden möchten.
Anlegerkredite : In einigen Fällen sind die Anleger nicht daran interessiert, sich für große monatliche Zahlungen zu registrieren.
Dies gilt insbesondere für kurzfristige Projekte (z. B. ein Fix-and-Flip). Dies ist eine spekulative und riskante Art zu investieren, aber einige Leute und Unternehmen tun dies erfolgreich. Damit sich die Strategie auszahlt, müssen Sie den Vermögenswert mit ausreichend Gewinn verkaufen, um die Zinsen zu bezahlen, die Sie nie gezahlt haben.
"Stretching" zu kaufen: Einige Eigenheimkäufer verwenden negative Amortisation, um eine Immobilie zu kaufen, die derzeit außerhalb ihrer Preisspanne liegt. Die Annahme ist, dass sie später mehr Einkommen haben werden, und sie würden lieber eine teurere Immobilie kaufen als eine billigere und müssen irgendwann in der Zukunft umziehen. Auch dies ist eine riskante Strategie - Sie können die Zukunft nicht vorhersagen, und es gibt unzählige Geschichten von Erwartungen, die nie Wirklichkeit wurden. Einige Beispiele für riskante Kredite umfassen Option-ARM-Darlehen oder Pick-your-Payment-Darlehen (die nicht so populär sind, wie sie einmal waren).
Beispiel für negative Amortisation
Um negative Amortisation in Aktion zu sehen, nehmen Sie ein Darlehen und nehmen an, dass Sie weniger als die Zinsgebühren bezahlen. Im Laufe der Zeit wird das Gleichgewicht zunehmen.
Nehmen wir beispielsweise an, Sie leihen für 30 Jahre 100.000 $ bei 6%, um sie monatlich zurückzuzahlen. In diesem Fall zahlen wir nicht jeden Monat, und Sie werden sehen, dass der Kreditsaldo steigt. Sie können Ihre eigenen Tilgungstabellen erstellen und eine beliebige Zahlung verwenden.
Wie Sie sehen können, erhöht sich der Betrag der Zinsen, die Sie zahlen, jeden Monat - zusammen mit Ihrem Kreditsaldo.
| Monat | Anfangsbestand | Tatsächliche Zahlung | Schulleiter | Interesse | Endsaldo |
| 1 | 100.000,00 $ | $ - | $ (500,00) | 500,00 $ | $ 100,500.00 |
| 2 | $ 100,500.00 | $ - | $ (502,50) | $ 502,50 | $ 101,002,50 |
| 3 | $ 101,002,50 | $ - | $ (505,01) | $ 505.01 | $ 101,507.51 |
| 4 | $ 101,507.51 | $ - | $ (507.54) | $ 507,54 | $ 102,015.05 |
| 5 | $ 102,015.05 | $ - | $ (510.08) | 510,08 $ | $ 102,525.13 |
| 6 | $ 102,525.13 | $ - | $ (512.63) | $ 512.63 | 103.037,75 $ |
| 7 | 103.037,75 $ | $ - | $ (515.19) | $ 515,19 | $ 103,552.94 |
| 8 | $ 103,552.94 | $ - | $ (517,76) | $ 517,76 | 104.070,70 $ |
| 9 | 104.070,70 $ | $ - | $ (520,35) | $ 520,35 | $ 104.591,06 |
| 10 | $ 104.591,06 | $ - | $ (522,96) | 522,96 $ | $ 105,114.01 |
| 11 | $ 105,114.01 | $ - | $ (525.57) | $ 525,57 | $ 105,639.58 |
| 12 | $ 105,639.58 | $ - | $ (528,20) | $ 528,20 | 106.167,78 $ |