Wie viel von Ihrem Haus besitzen Sie wirklich?
Anders ausgedrückt; Das LTV-Verhältnis sagt Ihnen, wie viel von einer Eigenschaft Sie wirklich im Vergleich zu wie viel Sie schulden. Das Verhältnis wird für verschiedene Arten von Krediten verwendet, einschließlich Haus- und Autokredite (sowohl Käufe als auch Refinanzierungen).
Wie man rechnet
Um einen Beleihungsauslauf zu berechnen, teilen Sie den Kreditbetrag in den Gesamtwert des Kredits, der den Kredit sichert.
Beispiel: Angenommen, Sie möchten ein Haus im Wert von 100.000 $ kaufen. Sie haben $ 20.000 für eine Anzahlung zur Verfügung , so dass Sie $ 80.000 ausleihen müssen.
Ihre Beleihungsquote beträgt 80 Prozent, da der Dollarbetrag des Darlehens 80 Prozent des Wertes des Hauses beträgt. $ 80.000 geteilt durch $ 100.000 entspricht 0.80 (das ist das gleiche wie 80 Prozent - sehen Sie, wie Dezimalzahlen und Prozentsätze zusammenhängen ).
Berechnen Sie die Beleihungsquote, indem Sie den Beleihungswert in den Wert der Immobilie dividieren: 80.000 / 100.000 = 0.8.
Eine einfache Methode zur Berechnung von LTV besteht darin, den Taschenrechner Ihres Geräts zu verwenden oder Google mit dem Schrägstrich ("/") zu suchen.
Zum Beispiel wird der folgende Link nach der Antwort "suchen": 80.000 / 100.000, oder Sie können diese in jedes Suchfeld eingeben (einschließlich Bing und Yahoo).
Warum es wichtig ist
Eine Beleihungsquote hilft den Kreditgebern, das Risiko zu bewerten: Je mehr Kredite vergeben werden, desto mehr Risiko nehmen sie ein. Ein höheres Risiko für den Kreditgeber bedeutet:
- Es ist schwieriger, für Kredite zugelassen zu werden.
- Möglicherweise müssen Sie mehr bezahlen (mit einem höheren Zinssatz ).
- Möglicherweise müssen Sie zusätzliche Kosten wie eine Hypothekenversicherung bezahlen.
Wenn Sie LTV berechnen, haben Sie wahrscheinlich mit einem Kredit, der durch eine Art von Sicherheiten gesichert ist. Zum Beispiel, wenn Sie Geld leihen, um ein Haus zu kaufen, ist das Darlehen durch ein Pfandrecht auf das Haus gesichert. Der Kreditgeber kann das Haus in Besitz nehmen und es durch Zwangsvollstreckung verkaufen, wenn Sie das Darlehen nicht auszahlen. Das gleiche gilt für Autokredite - Ihr Auto kann wieder in Besitz genommen werden, wenn Sie aufhören, Zahlungen zu leisten.
Kreditgeber wollen nicht wirklich Ihr Eigentum - sie wollen nur schnell ihr Geld zurück bekommen. Wenn sie nur bis zu 80% (oder weniger) des Wertes der Immobilie ausleihen, können sie die Immobilie zu weniger als Top-Dollar verkaufen, um ihre Gelder zurückzubekommen. Das ist einfacher als ein großes Angebot zu halten.
Gleichermaßen könnte alles, was Sie gekauft haben, an Wert verloren haben, seit Sie es gekauft haben, sodass eine Kreditvergabe von 100 Prozent oder mehr die Kreditgeber in Gefahr bringt.
Schließlich, wenn Sie etwas von Ihrem eigenen Geld in einen Kauf investiert haben, werden Sie es wahrscheinlich wertschätzen und weiterhin Zahlungen leisten. Du hast Skin im Spiel, also gehst du nicht weg, wenn du keine Optionen mehr hast.
Gute LTV-Verhältnisse
Was ist ein gutes LTV-Verhältnis, das Ihnen helfen kann, für einen Kredit genehmigt zu werden?
Es hängt von der Vorliebe Ihres Darlehensgebers und der Art des Darlehens ab. Sie haben oft mehr Glück mit mehr investiertem Kapital (oder einem niedrigeren LTV-Verhältnis).
Mit Wohnkrediten sind 80 Prozent eine magische Zahl. Wenn Sie mehr als 80 Prozent des Wertes eines Hauses borgen, müssen Sie im Allgemeinen private Hypothekenversicherung (PMI) erhalten, um Ihren Verleiher zu schützen. Das ist eine zusätzliche Kosten, aber Sie können oft die Versicherung kündigen, sobald Sie unter 80 Prozent LTV erhalten. Eine andere bemerkenswerte Zahl ist 97 Prozent. Einige Kreditgeber können Sie kaufen mit 3 Prozent nach unten ( FHA Darlehen benötigen 3,5 Prozent) - aber Sie werden Hypothekenversicherung, möglicherweise für das Leben Ihres Darlehens bezahlen.
Bei Autokrediten steigen die LTV-Ratios oft höher, aber die Kreditgeber können Limits (oder Maxima) festlegen und Ihre Sätze ändern, je nachdem, wie hoch Ihr LTV-Verhältnis sein wird. In einigen Fällen können Sie sogar mehr als 100 Prozent LTV leihen.
Underwater: Wenn die Beleihungsquote höher als 100 Prozent ist, ist das Darlehen größer als der Wert des Vermögenswertes, der das Darlehen sichert (oder Sie haben ein negatives Eigenkapital). Es ist normalerweise keine gute Situation, weil Sie einen Scheck (oder eine Zahlung) schreiben müssen, um den Vermögenswert zu verkaufen - Sie würden kein Geld aus dem Geschäft bekommen. Nachdem die Immobilienwerte während der Hypothekenkrise gesunken waren , waren Unterwasser-Wohnungsbaudarlehen ein großes Problem. Unterwasser-Autokredite sind immer ein Problem. Wenn Sie mit einem hohen LTV-Verhältnis borgen, stellen Sie sicher, dass es einen guten Grund gibt, das Risiko einzugehen.
Denken Sie daran: Ihr Eigenkapital muss nicht in Form von Geld sein, das Sie zum Deal mitbringen. Wenn Sie eine Immobilie (oder einen Teil einer Immobilie) besitzen, können Ihre Eigentumsanteile als Eigenkapital verwendet werden, und der Wert dieser Zinsen kann sich im Laufe der Zeit ändern. Zum Beispiel, wenn Sie gegen Ihr Haus mit einem Home-Equity-Darlehen zu leihen, verwenden Sie den Wert Ihres Hauses und effektiv erhöhen Ihre Beleihungsquote , wenn Sie einen Kredit erhalten. Wenn Ihr Haus an Wert gewinnt, weil die Immobilienpreise steigen, wird Ihr LTV sinken (obwohl Sie vielleicht eine Bewertung benötigen, um es zu beweisen). Ebenso können Sie, wenn Sie Geld leihen, um ein neues Haus zu bauen, das Land, auf dem Sie bauen, als Eigenkapital für ein Baudarlehen verwenden.
Größeres Bild
LTV-Verhältnisse sind extrem wichtig. Aber sie sind Teil eines größeren Bildes, das Folgendes beinhaltet:
- Ihre Kredit-Scores (mit gutem Kredit ist es einfacher, höhere LTV-Kredite zu bekommen)
- Ihr Einkommen verfügbar, um monatliche Zahlungen zu leisten
- Das Vermögen, das Sie kaufen (Ist es ein Haus in guter Verfassung oder eine Mehrfamilieneinheit? Ist es ein neues oder gebrauchtes Fahrzeug? Motorrad oder Wohnmobil?)
Zusätzlich zu Ihrem Kredit ist eines der wichtigsten Dinge für Kreditgeber Ihre Schulden-Einkommens-Verhältnis. Das ist ein schneller Weg, um herauszufinden, wie erschwinglich ein neuer Kredit sein wird - können Sie diese zusätzlichen monatlichen Zahlungen bequem übernehmen, oder gehen Sie über Ihren Kopf hinweg?