Gewerbeimmobilien und Wirtschaft

Sie können REITs verwenden, um in Gewerbeimmobilien zu investieren

Gewerbeimmobilien sind jede Immobilie, die zum Zweck der Erzielung von Einkommen gehört. In den Vereinigten Staaten gibt es kommerzielle Immobilien im Wert von etwa 6 Billionen Dollar. Hier sind die fünf größten Kategorien von Gewerbeimmobilien.

1. Der Einzelhandel umfasst Indoor-Einkaufszentren, Outdoor-Einkaufszentren und große Einzelhändler. Es umfasst auch Lebensmittelgeschäfte und Restaurants. Ihr Wert liegt bei rund 2,1 Billionen Dollar oder 36 Prozent des Gesamtwerts von Gewerbeimmobilien. Es besteht aus mindestens 9,5 Milliarden Quadratfuß Shoppingcenter.

1. Zu den Hotels gehören Motels, Luxusresorts und Business-Hotels. Diese Kategorie umfasst keine Häuser, die Zimmer über Airbnb vermieten. Es gibt rund 4,4 Millionen Hotelzimmer im Wert von 1,92 Billionen Dollar.
2. Bürogebäude umfassen alles von Manhattan Wolkenkratzer zu Ihrer Anwaltskanzlei. Es gibt ungefähr 4 Milliarden Quadratfuß Bürofläche im Wert von rund 1,7 Billionen Dollar oder 29 Prozent der Gesamtfläche.
3. Wohngebäude sind Gewerbeimmobilien. Unternehmen besitzen sie nur, um Profit zu machen. Aus diesem Grund sind die von ihren Besitzern gemieteten Wohnungen nicht kommerzielle, sondern Wohngebäude. Einige Berichte enthalten Daten zu Wohngebäuden in Statistiken für Wohnimmobilien anstelle von Gewerbeimmobilien. Es gibt rund 33 Millionen Quadratmeter Mietfläche für Wohnungen im Wert von etwa 1,44 Billionen Dollar.
4. Industrieimmobilien werden verwendet, um ein Produkt herzustellen, zu vertreiben oder zu lagern. Es wird nicht immer als kommerziell angesehen, besonders in Flächennutzungsplänen und in der Zonierung. Es gibt 13 Milliarden Quadratfuß industrielles Eigentum im Wert von rund 240 Milliarden Dollar.

Andere kommerzielle Immobilienkategorien sind viel kleiner. Dazu gehören einige gemeinnützige Organisationen wie Krankenhäuser und Schulen. Grundstücke sind Gewerbeimmobilien, wenn sie vermietet, nicht verkauft werden.

Wie sich Gewerbeimmobilien auf die Wirtschaft auswirken

Als Bestandteil des Bruttoinlandsprodukts trägt der gewerbliche Immobilienbau 3 Prozent zur gesamten US-Wirtschaftsleistung bei.

Im Jahr 2017 wurde ein Bau von gewerblichen Immobilien im Wert von 472 Milliarden US-Dollar getätigt. Das Rekordhoch lag 2008 bei 586,3 Milliarden US-Dollar. Das Tief war 2010 bei 376,3 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht einem Rückgang von 4,1 Prozent auf 2,6 Prozent des BIP.

Warum hat der Bau von Gewerbeimmobilien zwei Jahre länger gedauert als die Immobilienblase ? Gewerblicher Immobilienbau dauert einfach länger als der Bau von Wohnimmobilien. Erbauer müssen zuerst sicherstellen, dass es genug Häuser und Käufer gibt, um die neue Entwicklung zu unterstützen. Dann braucht es Zeit, Geld von den Investoren zu beschaffen. Es dauert mehrere Jahre, um Einkaufszentren, Büros und Schulen zu bauen. Es braucht noch mehr Zeit, um die neuen Gebäude zu vermieten. Als der Wohnungsmarkt 2006 zusammenbrach, waren bereits kommerzielle Immobilienprojekte im Gange.

Sie können normalerweise voraussagen, was in kommerziellen Immobilien passieren wird, indem Sie die Höhen und Tiefen des Wohnungsmarktes verfolgen. Als Indikator für die Entwicklung der gewerblichen Immobilien folgen die kommerziellen Immobilienstatistiken ein oder zwei Jahre lang den Entwicklungen im Wohnimmobiliensektor. Sie werden keine Anzeichen einer Rezession zeigen . Sie erreichten ihren Tiefpunkt nach Wohnimmobilien.

Wie in Gewerbeimmobilien zu investieren

Ein Real Estate Investment Trust ist eine Aktiengesellschaft, die gewerbliche Immobilien entwickelt und besitzt.

Der Kauf von Anteilen an einem REIT ist für den einzelnen Anleger der einfachste Weg, von Gewerbeimmobilien zu profitieren. Sie können Aktien von REITs genau wie Aktien , Anleihen oder andere Arten von Wertpapieren kaufen und verkaufen. Sie verteilen steuerpflichtige Gewinne an Anleger, ähnlich wie Aktiendividenden. REITs begrenzen Ihr Risiko, indem Sie Immobilien besitzen, ohne eine Hypothek aufzunehmen. Da Profis die Immobilien verwalten, sparen Sie sowohl Zeit als auch Geld.

Im Gegensatz zu anderen öffentlichen Unternehmen müssen REITs mindestens 90 Prozent ihres steuerpflichtigen Gewinns an die Aktionäre ausschütten. Dies erspart ihnen die Gewerbesteuerkosten, die vom Anteilinhaber zum Kapitalgewinnsteuersatz gezahlt werden .

Der Prognosebericht 2015 der National Association of Realtors, "Scaling New Heights", enthüllte die Auswirkungen von REITS. Es stellte fest, dass REITs 34 Prozent des Eigenkapitals am gewerblichen Immobilienmarkt besitzen.

Das ist die zweitgrößte Quelle des Eigentums. Das größte ist das Private Equity , das 43,7 Prozent besitzt.

Vor- und Nachteile von REITs

Da gewerbliche Immobilienwerte ein nachlaufender Indikator sind , steigen und fallen die REIT-Preise nicht mit dem Aktienmarkt. Das macht sie zu einer guten Ergänzung eines diversifizierten Portfolios. REITs haben einen Vorteil gegenüber Anleihen und dividendenschaffenden Aktien, da sie einen stetigen Einkommensstrom liefern. Wie alle Wertpapiere sind sie reguliert und leicht zu kaufen und zu verkaufen.

Beachten Sie, dass der Wert Ihres REITs mehr als nur die zugrunde liegende Immobilie widerspiegelt. Sie wird auch von der Nachfrage nach REITs selbst als Investition beeinflusst. Sie konkurrieren mit Aktien und Anleihen für Investoren. Selbst wenn der Wert des Immobilienbesitzes des REITs steigt, könnte der Aktienkurs bei einem Börsencrash fallen.

Wann kaufen und verkaufen Sie REITs

Achten Sie bei der Anlage in REITs darauf, dass Sie sich des Konjunkturzyklus und dessen Auswirkungen auf gewerbliche Immobilien bewusst sind. Während eines Booms könnten Gewerbeimmobilien nach einem Rückgang der Wohnimmobilien eine Vermögensblase erleben. In einer Rezession fallen Gewerbeimmobilien nach Wohnimmobilien auf dem Tiefpunkt.

REITS Versus Real Estate ETFs

Immobilien-börsengehandelte Fonds verfolgen die Aktienkurse von REITs. Anleger werden von ETFs angezogen, weil sie sehr niedrige Gebühren haben. Aber sie sind einen weiteren Schritt vom Wert der zugrunde liegenden Immobilien entfernt. Infolgedessen sind sie anfälliger für Börsenbullen und Bärenmärkte .

Gewerbeimmobilien während der Finanzkrise

Die gewerbliche Immobilienfinanzierung hat sich von der Finanzkrise 2008 erholt. Am 30. Juni 2014 hielten die nationalen Banken, von denen 6680 von der Federal Deposit Insurance Corporation versichert sind, 1,63 Billionen Dollar an kommerziellen Krediten. Das waren 2 Prozent mehr als der Höchststand von 1,6 Billionen Dollar im März 2007.

Kommerzielle Immobilien signalisierten ihren Rückgang drei Jahre nachdem die Preise für Wohnimmobilien zu fallen begannen. Im Dezember 2008 sahen sich kommerzielle Entwickler mit Kreditausfällen zwischen 160 Milliarden und 400 Milliarden Dollar konfrontiert. Sie versuchten, Banken zu finden, um sie zu refinanzieren. Die meisten dieser Kredite hatten nur 20-30 Prozent Eigenkapital. Banken benötigen jetzt 40-50 Prozent Eigenkapital.

Im Gegensatz zu Hypotheken für Wohneigentum haben Kredite für Einkaufszentren und Bürogebäude am Ende der Laufzeit hohe Zahlungen. Anstatt den Kredit zurückzuzahlen, refinanzieren sich die Entwickler. Wenn keine Finanzierung verfügbar ist, müssen die Banken ausschließen.

Die Kreditausfälle sollten 30 Milliarden Dollar erreichen und die kleineren kommunalen Banken schlagen. Sie wurden vom Subprime-Hypothekenschwund nicht so hart getroffen wie die Großbanken. Aber sie hatten mehr in lokale Einkaufszentren, Apartmentkomplexe und Hotels investiert. Viele befürchteten, dass die Kernschmelze in kleinen Banken so schlimm gewesen sein könnte wie die Spar- und Kreditkrise vor 20 Jahren.

Nach Angaben des Real Estate Roundtable wurden im Jahr 2008 rund 300 Milliarden US-Dollar an kurzfristigen Handelskrediten fällig. Viele dieser Kredite könnten schlecht geworden sein, wenn sie nicht refinanziert worden wären.

Bis Oktober 2009 berichtete die Federal Reserve, dass die Banken nur 0,38 Dollar für jeden Dollar Verluste reserviert hatten. Es waren nur 45 Prozent der ausstehenden Schulden von 3,4 Billionen Dollar. Einkaufszentren, Bürogebäude und Hotels gingen aufgrund hoher Leerstände in Konkurs. Selbst Präsident Obama wurde von seinem Wirtschaftsteam über die mögliche Krise informiert.

Der Wert von Gewerbeimmobilien fiel zwischen 2008 und 2009 um 40-50 Prozent. Gewerbliche Immobilieneigentümer suchten nach Geld, um die Zahlungen zu leisten. Viele Mieter waren entweder aus dem Geschäft ausgeschieden oder hatten niedrigere Zahlungen neu verhandelt. Eigentümer versuchten, durch den Verkauf von Aktien neuer Aktien Liquidität zu beschaffen. Sie verwendeten die Mittel, um Zahlungen für bestehende Immobilien zu unterstützen. Folglich konnten sie den Wert für die Aktionäre nicht erhöhen. Sie haben den Wert sowohl auf bestehende als auch auf neue Aktionäre reduziert. In einem Interview mit Jon Cona von TARP Capital wurde enthüllt, dass neue Aktionäre wahrscheinlich nur "gutes Geld nach schlechtem" werfen.

Bis Juni 2010 verschlechterte sich die Hypothekardiskriminierungsrate für Gewerbeimmobilien weiter. Laut Real Capital Analytics waren im ersten Quartal 2010 4,17 Prozent der Kredite ausgefallen. Das sind 45,5 Milliarden US-Dollar an Bankkrediten. Es ist höher als sowohl die 3,83 Prozent Rate im vierten Quartal 2009 und die 2,25 Prozent Rate vor einem Jahr. Es ist viel schlimmer als die Ausfallrate von 0,58 Prozent in der ersten Hälfte des Jahres 2006, aber nicht so schlecht wie die 4,55 Prozent im Jahr 1992.

Im Oktober 2010 sah es so aus, als hätten sich die Mieten für Gewerbeimmobilien stabilisiert. Drei Monate lang gingen die Mieten für 4 Milliarden Quadratfuß Bürofläche nur um durchschnittlich einen Cent zurück. Die Leerstandsrate der nationalen Büros schien sich bei 17,5 Prozent zu stabilisieren. Es war niedriger als der 1992 Rekord von 18,7 Prozent, nach dem Immobilienforschungsunternehmen REIS, Inc.

Die Finanzkrise ließ die REIT-Werte jahrelang gedrückt. Warum? Ein Grund ist, dass es schwierig war, die während der Krise gekauften REITs zu sehen. Eine zweite ist, dass die Eigentümer von Gewerbeimmobilien in ihren Hypotheken auf dem Kopf standen. Die Werte ihrer Gewerbeimmobilien sind seit 2008 um 40-50 Prozent gefallen, was den Wert von REITs verringert hat.

Kommerzielle Immobilienkredite verursachten fast eine zweite Rezession. Im Jahr 2013 hielten die Banken gewerbliche Kredite im Wert von 991,2 Milliarden US-Dollar, was einem Anstieg von 3,3 Prozent gegenüber 2012 entspricht. Die meisten davon entfielen auf Wohngebäude. Etwa ein Drittel wurde zwischen 2015 und 2017 fällig. Die meisten wurden 2005 bis 2007 geschrieben, als die Immobilienwerte hoch waren. Diese Kredite hätten ausfallen können, wenn die Preise für Wohngebäude gefallen wären. Stattdessen wurden Menschen, die ihre Häuser verloren hatten, Mieter. Sie hielten die Kredite von Zahlungsausfällen und der Wirtschaft vor einer erneuten Rezession zurück.