Warum ein Haus kaufen, hilft beim Aufbau der Nation
Im Jahr 2017 trug der Immobilienbau 1,07 Billionen US-Dollar zur Wirtschaftsleistung des Landes bei.
Das sind 6 Prozent des Bruttoinlandsprodukts der USA. Es ist weniger als der Höhepunkt von 1,195 Billionen Dollar im Jahr 2006. Zu dieser Zeit war der Immobilienbau ein kräftiger Anteil von 8,9 Prozent am BIP . Der Bau von Immobilien ist arbeitsintensiv. Deshalb hat ein Rückgang des Wohnungsbaus einen großen Beitrag zur hohen Arbeitslosigkeit der Rezession geleistet.
Der Bau ist der einzige Teil der Immobilien , gemessen am BIP. Immobilien betreffen auch viele andere Bereiche des wirtschaftlichen Wohlergehens, die nicht gemessen werden. So führt zum Beispiel ein Rückgang der Immobilienverkäufe zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Das senkt den Wert aller Häuser, ob Besitzer aktiv verkaufen oder nicht. Es reduziert die Anzahl der Eigenheimkredite für Eigentümer. Sie werden die Verbraucherausgaben senken .
Fast 70 Prozent der US-Wirtschaft basieren auf dem persönlichen Konsum . Ein Rückgang der Konsumausgaben trägt zu einer Abwärtsspirale in der Wirtschaft bei.
Dies führt zu weiteren Rückgängen bei Beschäftigung, Einkommen und Konsumausgaben. Wenn die Federal Reserve nicht durch Zinssenkungen interveniert, könnte das Land in eine Rezession geraten . Die einzigen guten Nachrichten über niedrigere Immobilienpreise sind, dass sie die Wahrscheinlichkeit einer Inflation verringern.
Immobilien und die Rezession 2008
Fallende Immobilienpreise lösten zunächst die Finanzkrise von 2008 aus , aber zu dieser Zeit wurde dies nur von wenigen wahrgenommen.
Im Juli 2007 war der Medianpreis eines bestehenden Einfamilienhauses nach Angaben des National Association of Realtors seit seinem Höchststand im Oktober 2005 um 4 Prozent gesunken. Aber Ökonomen konnten sich nicht darauf einigen, wie schlimm das war. Die Definitionen von Rezession , Bärenmarkt und einer Korrektur am Aktienmarkt sind gut standardisiert, aber das gilt nicht für den Wohnungsmarkt.
Viele verglichen es mit dem Rückgang von 24 Prozent während der Großen Depression von 1929 . Sie verglich es auch mit dem Rückgang der ölproduzierenden Gebiete um 22-40% während des Ölpreisrückgangs Anfang der 1980er Jahre. Nach diesen Maßstäben war der Einbruch kaum bemerkenswert.
Einige ökonomische Studien haben gezeigt, dass ein Rückgang der Immobilienpreise von 10-15 Prozent ausreicht, um Eigenkapital zu eliminieren. Das erzeugt einen Schneeballeffekt, der Hauseigentümern starke Schmerzen bereitet. In einigen Gemeinden in Florida, Nevada und Louisiana gab es 2007 einen schweren Aktienverlust. Rückblickend sollte mehr von uns darauf gehört haben.
Knapp die Hälfte der zwischen 2005 und 2007 vergebenen Kredite waren Subprime . Es bedeutete, dass Käufer eher in Verzug waren. Das eigentliche Problem bestand darin, dass die Banken diese Hypotheken nutzten, um Billionen von Derivaten zu finanzieren . Die Banken haben die Subprime-Hypotheken in diese hypothekenbesicherten Wertpapiere umgewandelt .
Sie verkauften sie als sichere Anlagen an Pensionsfonds, Unternehmen und Rentner. Das liegt daran, dass sie von einem neuen Versicherungsprodukt namens Credit Default Swaps "versichert" waren. Der größte Emittent war American International Group Inc.
Bei Ausfall der Kreditnehmer hatten die hypothekenbesicherten Wertpapiere einen fragwürdigen Wert. So viele Anleger versuchten ihre Credit Default Swaps auszuüben, dass AIG kein Geld mehr hatte. Es drohte sich selbst zu versagen. Deshalb musste die Federal Reserve sie retten. So haben Derivate die Hypothekenkrise verursacht .
Banken mit vielen hypothekenbesicherten Wertpapieren wie Bear Stearns und Lehman Brothers wurden von anderen Banken gemieden. Ohne Bargeld, um ihre Geschäfte zu führen, wandten sie sich an die Fed um Hilfe. Die Fed fand einen Käufer für den ersten, aber nicht für den zweiten.
Der Konkurs von Lehman Brothers leitete die Finanzkrise 2008 ein .
Eine Mehrheit der Amerikaner glaubt, dass der Immobilienmarkt in den nächsten zwei Jahren abstürzen wird . Sie sehen steigende Immobilienpreise und eine Anhebung der Zinsen durch die Fed. Für sie sieht es wie eine Blase aus, der ein Kollaps folgen wird. Aber es gibt viele Unterschiede zwischen dem derzeitigen Wohnungsmarkt und dem Markt von 2005. Zum Beispiel machen Subprime-Kredite nur 5 Prozent des Hypothekenmarktes aus. Im Jahr 2005 trugen sie 20 Prozent bei. Auch Banken haben die Kreditvergabestandards erhöht. Hausflossen müssen 45 Prozent der Kosten für ein Eigenheim aufbringen. Während der Subprime-Krise benötigten sie 20 Prozent oder weniger.
Am wichtigsten ist, dass Eigenheimbesitzer nicht so viel Eigenkapital aus ihren Häusern nehmen. Das Eigenheimkapital stieg 2006 auf 85 Milliarden US-Dollar. Im Jahr 2010 brach es auf unter 10 Milliarden US-Dollar ein und blieb dort bis 2015. Bis 2017 waren es nur noch 14 Milliarden US-Dollar. Ein großer Grund ist, dass weniger Menschen Konkurs anmelden. Im Jahr 2016 haben nur 770.846 Konkurs angemeldet. Im Jahr 2010 haben 1,5 Millionen Menschen dies getan. Sie haben Obamacare dafür zu danken. Jetzt, wo mehr Menschen versichert sind, werden sie weniger von Arztrechnungen überschwemmt. Diese Unterschiede machen einen Zusammenbruch des Immobilienmarktes weniger wahrscheinlich.