Antwort: Dies ist zunächst keine E-Mail, auf die dieser Leitfaden geantwortet hat, da Ihr Hauseinkaufsführer ein REALTOR® ist. Als REALTOR® darf sie sich nicht in eine andere REALTOR®-Transaktion einmischen. Daher ist die einzig richtige Antwort darauf, Ihren Agenten zu fragen, was Sie bei der Überprüfung der Eigentumsbedingung tun sollten.
Jetzt, da diese Transaktion keine aktive Situation mehr ist, werde ich diese Frage in der Hoffnung ansprechen, anderen Käufern eine Erklärung zu geben. Zunächst sollte man verstehen, dass eine Überprüfung der Eigentumsverhältnisse kein Verhandlungsinstrument ist. Eine Überprüfung des Eigentumszustandes wird verwendet, um einen Immobilienmakler nach dem letzten Durchlauf von der Haftung freizustellen, sowie zu beweisen, dass der Käufer die Gelegenheit hatte, das Eigentum noch einmal zu betrachten.
Ein Standard-CAR-Formular, das im US-Bundesstaat Kalifornien verwendet wird, besagt, dass die Überprüfung der Eigentumsverhältnisse keine Bedingung des Kaufvertrags ist .
Dies bedeutet, dass vor Abschluss keine Bedingungen erfüllt werden müssen. Die VOP ändert nichts an den vertraglichen Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber den Käufern. Wenn ein Verkäufer beispielsweise zugestimmt hat, einen Warmwasserbereiter zu reparieren, ist der Verkäufer immer noch verpflichtet, den Warmwasserbereiter zu reparieren, auch wenn der Warmwasserbereiter noch nicht repariert wurde.
Verifizierung der Eigentumsbedingung und abschließender Durchlauf
Die meisten Kaufverträge enthalten eine Art von Wortschatz, der besagt, dass der Verkäufer verspricht, das Haus bei Abschluss in der gleichen Bedingung wie das Datum des Kaufvertrags zu liefern.
Kaufverträge ermöglichen oft auch die Durchführung eines letzten Durchlaufs innerhalb einer bestimmten Anzahl von Tagen vor dem Abschluss. Ein Käufer hat generell die Möglichkeit, auf die abschließende Begehung zu verzichten oder den Durchlauf durchzuführen. Es wird niemals empfohlen, dass ein Käufer auf diese Inspektion verzichtet. Warum? Denn wenn etwas Schreckliches passiert ist und Sie das Escrow-System schließen ließen, bevor Sie es gelöst haben, könnte Ihr Hauptangriff gegen den Verkäufer beinhalten, vor Gericht zu gehen.
Wenn auf eine Überprüfung der Eigentumsbedingung verzichtet wird
Vor einigen Jahren verkaufte ich eine Eigentumswohnung an einen Käufer aus Saudi-Arabien. Sie wollte den letzten Durchlauf nicht machen, und sie unterzeichnete einen Verzicht auf die Endkontrolle. Ich hatte gefragt, ob ihre Tochter den Durchlauf für sie machen könnte, aber sie lehnte ab. Ein paar Tage nach dem Schließen traf ich die Tochter in der Wohnung, um ihr die Schlüssel zu geben. Als wir die Tür öffneten, entdeckten wir zwei große Probleme.
Das erste Problem war, dass jemand die Klimaanlage sehr niedrig gestellt hatte und der Ventilator auf Hochtouren lief. Der Ort war eine eisige, arktische Temperatur. Es war so kalt, dass die Klimaanlage eingefroren war. Ein Eisblock war geschmolzen, und der Teppichboden war durchnässt.
Zweitens, es gab einen starken Katzengeruch. Wir hatten vorher keine Katze in der Residenz bemerkt.
Aber der Geruch, als wir die Tür öffneten, war unvermeidlich. Katzenurin hat einen ausgeprägten Geruch, und es ist sehr schwer, ihn loszuwerden. Hätte dieser Käufer ihren letzten Durchlauf durchgeführt und die Gegenstände auf einer Verifizierung des Eigentumszustandes notiert, hätten wir vor dem Schließen einen Antrag auf Reparatur stellen oder um eine Konzession bitten können. Aber zu diesem Zeitpunkt war es zu spät, um das Schließen zu verhindern, weil es geschlossen war.
Eine Überprüfung der Eigentumsbedingung ist nicht die Form, die verwendet wird, um das Schließen der Treuhand zu stoppen. Um eine Schließung zu verhindern, müsste ein Käufer eine bestimmte Anfrage unterschreiben. Ein Käufer wird nie mehr so viel Leverage haben, wie ein Käufer vor dem Closing besitzen wird.
Ich sollte auch darauf hinweisen, dass der Käufer, der schrieb, um nach den Türen in der Garage zu fragen, wahrscheinlich ein erster Hauskäufer war , und ein sehr nervöser Erstkäufer zu Hause.
In den meisten Immobilientransaktionen ist es für einen Verkäufer ungewöhnlich, Geräte ohne Erlaubnis oder Genehmigung zu entfernen. Ich vermute, die Türen in der Garage waren immer in der Garage, und die Käufer haben sie bei der ersten Inspektion nicht bemerkt.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.