Ihre steuerlichen Fragen zur Abschreibung von Home Business Offices beantwortet
In den nächsten Jahren plane ich, mein Haus zu verkaufen. Ich nutze eines der Zimmer ausschließlich als Büro für mein Geschäft. Ich beanspruche Abzüge für das Heimbüro für einen proportionalen Anteil an Abschreibung und anderen Ausgaben, die mit der geschäftlichen Nutzung des Zimmers verbunden sind, genauso wie ich die gesamte Ausrüstung und die Möbel abgeschrieben habe, die ins Büro gestopft wurden. Wie funktionieren die Steuerregeln, wenn ich mein Haus verkaufe?
Antworten:
Vor 2002 waren die Regeln härter, wenn Sie einen Teil Ihres Wohnsitzes für Geschäftszwecke benutzten und dann Ihr Haus verkauften. Ja, das Gesetz erlaubt einen Ausschluss - eine Steuerflucht - des Gewinns aus dem Verkauf eines Hauptwohnsitzes. Der Ausschlussbetrag beträgt bis zu 250.000 US-Dollar für Alleinstehende und verheiratete Paare, die getrennte Rückführungen vornehmen , und 500.000 US-Dollar für Ehepaare, die gemeinsame Rückführungen vornehmen . Diese Regelung gestatte jedoch einen Ausschluss nur für den Teil des Gewinns, der dem Wohnungsteil zuzuschreiben sei, und verbiete jeglichen Gewinnausschluss für den Büroteil.
Wohnsitz gegen Geschäftsbehandlung
In der Tat hat die IRS diese Art von Verkauf behandelt, als ob Sie zwei Stücke von Eigentum verkauft hätten: eine eine Residenz und die andere Geschäftsimmobilie. Folglich mussten Sie den Wohn- und Geschäftsgewinn separat berechnen, indem Sie den Verkaufspreis, die Verkaufskosten und die Basis zwischen den Wohn- und Geschäftsanteilen dividieren.
Die IRS verwarf die alten Regeln und ersetzte sie durch neue, die eine Zuordnung zwischen Wohnsitz und Geschäft wegnehmen. Der Verkauf ist eine einzige Transaktion, solange sich das Home-Office und der Wohnteil in einer einzigen Wohnung befinden - eine "Wohneinheit", wie es in den Vorschriften der Agentur heißt. Dementsprechend kann jemand wie Sie den gesamten Gewinn ausschließen, obwohl Sie einen Teil des Hauses für geschäftliche Zwecke nutzen.
Wiederaufnahme der Abschreibung
Diese Unterbrechung unterliegt einer "Wiedererlangungs" -Begrenzung, die einen doppelten Vorteil verhindern soll. Sie verlieren jeglichen Ausschluss für den Teil des Gewinns, der den Abschreibungsabzügen entspricht, die nach Mai 1997 im Home Office zulässig oder zulässig sind. Stattdessen zahlen Sie Steuern auf diesen Teil. Erlaubt oder erlaubt bedeutet, was Sie zuvor beansprucht haben oder, wenn Sie weniger als Sie beansprucht hätten, den Betrag, den Sie beansprucht haben könnten. In dieser Hinsicht unterscheiden sich die neuen Regeln nicht von dem, zu dem die alten Regeln Sie verpflichtet haben.
Was die IRS erreicht, ist es, Abschreibungsabschreibungen zurückzufordern, die es Ihnen ermöglichten, die Steuern in den Vorverkaufsjahren zu senken. Die Agentur wendet die Rückerstattungsregeln auch dann an, wenn Sie die Nutzung des Zimmers aus geschäftlichen Gründen einstellen und das gesamte Haus mindestens zwei Jahre lang während der fünf Jahre, die am Verkaufstag enden, als Hauptwohnsitz gilt.
Erleichterung von der Wiedereroberung
Um für die Befreiung von der Rückeroberung in Frage zu kommen , müssen Sie "angemessene Aufzeichnungen oder andere Beweise" vorlegen - in der Regel sollten frühere Rückerstattungen ausreichend sein - "dass der zulässige Abschreibungsabzug geringer war als der zulässige Betrag." Dann der Betrag, den "Sie kann nicht ausgeschlossen werden, ist die Menge erlaubt. "
Nehmen Sie zur Veranschaulichung an, dass Ihr Home-Office Sie qualifiziert hat, eine Abschreibung zu verlangen, aber Sie können nachweisen, dass Sie niemals Ansprüche geltend gemacht haben.
Dann gibt es keine Verringerung der Ausschlussmenge und keine erneute Aufnahme.
Steuerschuld wegen zurückgenommener Abschreibungen
Die wiedererlangte Abschreibung wird mit einem Höchstsatz von 25 Prozent besteuert, anstelle des Höchstsatzes von 15 Prozent für langfristige Kapitalgewinne zuzüglich der geltenden staatlichen Einkommenssteuern. Melden Sie diesen zurückeroberten Betrag in Anlage D (Kapitalgewinne und -verluste), nicht in Form 4797 (Verkauf von Geschäftsliegenschaften). Auf der positiven Seite leiden Sie keine Rückerstattung anderer Ausgaben, wie zum Beispiel Grundsteuern und Hypothekenzinsen .
Wie bei allen steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren eigenen Steuerberater.
Julian Block ist Rechtsanwalt, Syndikatskolumnist und ehemaliger IRS-Spezialagent (Kriminalbeamter). Dieser Artikel wurde mit der Erlaubnis aus dem Pamphlet auszugsweise extrahiert: "Der Hausverkäufer-Führer zu Steuerersparnissen: Einfache Möglichkeiten für jeden Verkäufer, Steuern auf das gesetzliche Minimum zu senken", der bestellt werden kann, indem $ 19.95 für eine Postpaid-Kopie an J. Block, 3 sendet Washington Square, # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Zu diesem Zeitpunkt, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006 ist ein Broker-Mitarbeiter bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.