Warum durchschnittliche Tage im Markt für Hauskäufer von Bedeutung sind

Relisting Homes um Zero Days auf dem Markt zu zeigen

Eines der ersten Dinge, die ein Käufer nach einem Angebot fragt, sind seine Markttage. Tage auf dem Markt ist die Anzahl der Tage, die ein Eintrag in einem Mehrfachlisten-Dienst aktiv ist, bevor er in den Status "Ausstehend" aufgenommen wird. Ausstehende Status ist, wenn ein Angebot vom Verkäufer akzeptiert wurde, aber die Transaktion noch nicht abgeschlossen ist. Viele Agenten beziehen sich auf " durchschnittliche Tage auf dem Markt ", die abgeleitet werden, indem alle Tage am Markt jedes Eintrags addiert und durch die Anzahl der Einträge dividiert werden.

In einem Käufermarkt sind die DOM im Allgemeinen höher, da der Lagerbestand länger dauert. In einem Verkäufermarkt sind die DOM weniger.

Tage auf dem Markt zählen. Um die durchschnittlichen Tage auf dem Markt zu bestimmen, nehmen die Agenten die letzten 30 Tage bis sechs Monate der verkauften Angebote, addieren die Tage am Markt (bevor jeder Eintrag anhängig war) und teilen diese Summe durch die Anzahl der Einträge.

Wenn beispielsweise sechs Listings im Dezember in den Status "Anstehend" eingetreten sind - was bedeutet, dass der Verkäufer das Angebot eines Käufers akzeptiert hat, aber noch nicht geschlossen wurde - und drei dieser Listings fünf Tage lang auf dem Markt waren, war ein Listing für 21 Tage auf dem Markt und zwei wurden für 30 Tage aufgelistet, bevor ein Angebot angenommen wurde, zuerst addieren Sie alle Tage auf dem Markt zusammen. Die durchschnittlichen Tage auf dem Markt für Dezember, in diesem Beispiel, werden durch Hinzufügen von 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30 abgeleitet, was 96 Tagen entspricht. Dann teilt sich die Aufteilung von 96 auf sechs Einträge auf 16 durchschnittliche Tage am Markt.

Sind durchschnittliche Markttage von Bedeutung?

Was ist wichtiger? Die 16 durchschnittlichen Tage auf dem Markt oder die Anzahl der Tage auf dem Markt jeder Auflistung? Wenn Sie ein Käufer sind, ist es natürlich das Haus, das Sie kaufen möchten. Wenn Sie ein Verkäufer sind, dessen Haus seit 17 Tagen auf dem Markt ist, werden Sie in die unteren 50% der Häuser gefallen sein, die im Vormonat verkauft wurden.

Wie Einkäufer Tage auf dem Markt betrachten

Es gibt keine Wenn und Aber. Wenn Käufer umfangreiche Tage auf dem Markt sehen, glauben sie, dass der Verkäufer verzweifelt zu verkaufen ist, weil das Haus immer noch auf dem Markt ist. Käufer glauben auch, dass etwas mit dem Haus falsch sein könnte, das andere Käufer veranlasste, es aufzugeben. Beide Annahmen können jedoch falsch sein.

Aus folgenden Gründen können Häuser auf dem Markt verweilen:

• Der allgemeine Grund ist überteuert.
  Der Makler hat das Listing möglicherweise "gekauft", indem er den Verkäufer in die Irre geführt hat, dass das Haus mehr wert war als der Markt. Es ist nicht ungewöhnlich für einen Agenten, absichtlich eine überteuerte Auflistung zu machen .
• Kleine Verkäufermotivation.
  Manchmal wollen Verkäufer den Markt "testen", indem sie zu hoch preisen, nur um zu sehen, ob sie einen Narren finden können, um diesen Preis zu bezahlen. Es ist bekannt als der schlimmste Fehler des Verkäufers .
• Sturheit.
  Verkäufer könnten an dem Preis festhalten und bereit sein, den Markt abzuwarten, bis der Markt den geforderten Preis erreicht.
• Down Immobilienmarkt.
  Auf den Märkten der Käufer kann es länger dauern, ein Haus zu verkaufen als auf den Märkten der Verkäufer. Ein Haus, das in fünf Tagen auf einem Verkäufermarkt verkauft wird, könnte in 90 Tagen in einem Immobilienmarkt verkaufen .
• Nicht verfügbar zum Anzeigen.
  Wenn die Eigenschaft Mieter ist, kann es schwierig sein, einen Termin vom Mieter zu erhalten. In den meisten Fällen werden Häuser mit einer Lockbox häufiger gezeigt als solche ohne.

• Ungeeignet zum Zeigen.
  Manchmal stellen Verkäufer Häuser auf den Markt, bevor sie bereit sind, die Käufer sehen zu lassen. In den ersten 30 bis 60 Tagen eines Eintrags können sie Reparaturen oder Nachlackierungen abschließen.
• Reduzierte Anzeigenzeiten
  Einige Verkäufer denken, dass ein Käufer strenge Ausstellungszeiten einhalten wird, wie z. B. 9 Uhr am Montag oder nur 5 bis 6 Uhr am Freitag. Käufer besuchen Häuser nach ihren eigenen Zeitplänen. Wenn Ihr Haus zu dem Zeitpunkt, zu dem der Käufer es sehen möchte, nicht verfügbar ist, wird es wahrscheinlich nie zu sehen sein
• Ermäßigte Provision.
• Obwohl Einkaufsagenten alle Listings anzeigen müssen, weigern sich viele Agenten Häuser zu zeigen, die nicht die gleiche Provision wie konkurrierende Häuser zahlen. Oft werden diese Häuser von Discount-Brokern aufgeführt .
• Wenig Internet oder MLS-Exposition.
  Wenn das Haus ein Foto in MLS hat , werden Käufer wahrscheinlich die Auflistung weiterleiten und stattdessen Häuser wählen, um zu sehen, dass mehrere Fotos haben.

Agent Practice of Relisting, um Tage auf dem Markt zurückzusetzen

Eine gängige Praxis vieler Immobilienmakler ist es, ein Listing nach einer bestimmten Anzahl von Tagen von MLS zurückzuziehen und es als neues Listing neu zu stellen. Agenten geben erneut null Tage auf dem Markt bekannt, weil sie wissen, dass Käufer sich auf neue Angebote konzentrieren.

Viele Käufer mögen diese Praxis nicht, weil sie glauben, dass sie irreführend ist und kein genaues Bild der Anzahl der Tage auf dem Markt ist. Nachdem ein Haus 60 bis 90 Tage auf dem Markt ist, ist es nicht ungewöhnlich, dass es innerhalb von fünf Tagen verkauft wird, nachdem es als neues Angebot auf den Markt gekommen ist.

Manchmal laufen die Einträge ab. Viele Agenten nehmen eine Liste für 90 Tage auf und wenn die Liste abläuft , schnappt ein neuer Agent die Liste auf und profitiert von der harten Arbeit des ersten Agenten. Wenn Sie mit Ihrem derzeitigen Agenten zufrieden sind, sollten Sie erwägen, ihn mit Ihrem vorhandenen Agenten erneut zu verwenden.

Herausfinden der kumulativen Tage am Markt

Einige MLS-Systeme lehnen es ab, dass Agenten einen Eintrag zurückziehen und ihn als neuen Eintrag eingeben, ohne den Eintrag vorher zu stornieren oder zu verfallen. In jedem Fall ist es für einen Agenten relativ einfach, die Anzahl der Tage auf dem Markt zu bestimmen; Es ist nicht so einfach für einen Käufer.

• Überprüfen Sie den Eintragsverlauf.
  Eine Möglichkeit besteht darin, die Adresse der Immobilie in MLS einzugeben, um doppelte, abgelaufene oder zurückgezogene Einträge zu finden. In der Sacramento MLS ist dies als die "Geschichte" des Eigentums ziehen bekannt.
• Suchen Sie nach kumulativem DOM.
  Einige MLS haben die Art und Weise geändert, wie Auflistungen gemeldet werden, und enthalten kumulative Tage auf dem Markt in der Liste selbst.
• Frag deinen Agenten.
  Wenn Sie mit einem Nachbarschaftsspezialisten arbeiten , wird Ihr Agent eine ziemlich gute Idee haben, ob das Haus vorher aufgeführt wurde, für wie lange und von wem.
• Fragen Sie den Listing-Agenten.
  Da Immobilienmakler eine Immobilie nicht falsch darstellen können, können Sie beim Listing Agent eine direkte Frage stellen. Fragen Sie nicht, wie lange das Haus auf dem Markt war, weil es möglicherweise eine Preissenkung gegeben hat , so dass der Agent sich berechtigt fühlen wird, Ihnen die Tage auf dem Markt zum neuen Preis zu erzählen. Fragen Sie, ob es abgelaufen / zurückgezogen / storniert und dann erneut aufgeführt wurde. Sei genau.
• Online suchen
  Geben Sie die Adresse der Unterkunft auf verschiedene Arten in eine Suchmaschine wie Google oder Yahoo ein. Alle vorherigen Online-Angebote sollten angezeigt werden.
• Fragen Nachbarn.
  Die Nachbarn wissen alles, was in ihrer Gegend passiert, und erzählen oft gerne, wie lange ein Haus auf dem Markt ist.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.