Was sind Verkäufer und Käufer Prorationen?

Immobilien Prorationen für Verkäufer und Käufer

Eine Debit-Proration ist in der Regel eine Verkäufer-Prämie. Großes Foto

Viele Kaufverträge, die in Immobilien verwendet werden, enthalten Bestimmungen für die Aufteilung zwischen Verkäufern und Käufern. Bevor Sie einen Kaufvertrag abschließen, sollten Sie ihn lesen, um zu erfahren, wie Prionen gehandhabt werden, da Sie vielleicht eine Änderung in den Formulierungen über Prorationen vorschlagen möchten.

In den meisten Fällen, aber nicht in allen Fällen, werden Käufer für Prorationen belastet. Die Gebühren erscheinen als Belastung der Schlussabrechnung des Käufers und als Gutschrift auf der Schlussabrechnung des Verkäufers.

Die Gutschriften erhöhen den Nettogewinn des Verkäufers und erstatten dem Verkäufer die Gegenstände, die der Verkäufer für den Zeitraum, in dem der Verkäufer das Eigentum nicht besitzt, vorausbezahlt hat.

Hypothekenzinsen Proration

Im Gegensatz zur Miete, die im Voraus bezahlt wird, werden Hypothekenzinsen im Nachhinein gezahlt. Wenn Sie zum Beispiel am 1. Januar eine Hypothek bezahlen, zahlt sie die Zinsen für den Dezember.

Bei einem neuen Hypothekendarlehen möchten Kreditgeber Zinsen bis zu 30 Tage vor der ersten Hypothekenzahlung einziehen . Das heißt, wenn Sie zum Beispiel am 15. November schließen, wird Ihre erste Hypothekenzahlung am 1. Januar fällig. Die Hypothekenzahlung vom 1. Januar zahlt die Zinsen für Dezember.

Als Kreditnehmer werden Ihnen vom 15. November bis zum 1. Dezember 15 Tage Zinsen auf Ihre Abschlusserklärung in Rechnung gestellt. Um Ihre Zinsaufteilung in diesem Szenario herauszufinden, hier ist die Formel:

Der gleiche Grundsatz gilt für Verkäufer, die Zinsen in Verbindung mit einer Kreditauszahlung gemäß der Begünstigtenforderung des Kreditgebers zahlen müssen.

Real Estate Tax Prorationen

Jeder Staat basiert sein Vermögenssteuer-Kalenderjahr unterschiedlich.

In Kalifornien zum Beispiel ist das Kalenderjahr vom 1. Juli bis 30. Juni. Finden Sie zuerst heraus, wie Ihr Landkreis Steuern erhebt. Einige Staaten erheben Grundsteuer im Voraus, einige sammeln im Nachhinein, und einige Sammlungen hängen von der Jahreszeit ab.

Steuern werden meistens in zwei Raten bezahlt. Die nächste Sache ist herauszufinden, ob der Zeitraum, in dem Sie schließen, prepaid Steuern beinhaltet. Wenn die Steuern vorausbezahlt werden und Sie der Verkäufer sind, erhalten Sie eine Gutschrift. Wenn die Steuern im Voraus bezahlt werden und Sie der Käufer sind, wird Ihnen eine Gebühr berechnet. Das Gegenteil ist der Fall, wenn die Steuern noch nicht fällig und zahlbar sind - die Verkäufer erhalten eine Sollzinssatzzahlung und die Käufer eine Kreditaufteilung.

In einigen Situationen, selbst wenn die Steuern noch nicht fällig und zahlbar sind, wird Ihr Schließer in der Nähe des Datums, an dem die Steuern fällig werden, die Steuern aus dem Erlös des Verkäufers zahlen, den ungenutzten Teil dem Verkäufer gutschreiben und den Käufer belasten Käufer entsprechend.

Einige berechnende Käufer werden im Kaufvertrag keine Steuerbeträge verlangen, wenn es offensichtlich ist, dass der Käufer erwartet, dass er dem Verkäufer einen Teil der vorausbezahlten Steuern erstattet. Wenn Sie in dieser Situation Verkäufer sind und die Bedeutung von "keine Proration" nicht verstehen, zahlen Sie Steuern für einen Zeitraum, in dem Sie die Immobilie nicht besetzten.

Hausbesitzer Association Gebühren Prorations

Da die meisten Eigenheimbesitzer-Vereinigungen monatliche Gebühren im Voraus sammeln (einige HOAs vierteljährlich oder jährlich), wenn ein Verkäufer die Gebühren noch nicht gezahlt hat, werden die Gebühren von den Erlösen des Verkäufers bezahlt. Der Verkäufer erhält eine Gutschrift für den nicht verwendeten Anteil an Gebühren.

Zum Beispiel, wenn die Beiträge 300 $ pro Monat sind, beträgt die tägliche Aufteilung 10 $. Wenn eine Transaktion am 10. des Monats geschlossen wird, werden dem Verkäufer 10 Tage HOA-Gebühren oder 100 US-Dollar in Rechnung gestellt. Der Käufer zahlt $ 200 für 20 Tage HOA Beiträge.

Prorationen mieten

Miete ist in der Regel im Voraus bezahlt. Käufer, die eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie erwerben, erhalten eine Gutschrift für den Teil der Miete, der den Zeitraum abdeckt, in dem der Käufer die Immobilie besitzt.

Ein Verkauf, der am 15. November schließt und ein mieterbesetztes Eigentum einschließt, das für $ 1.000 pro Monat mietet, würde dazu führen, dass der Käufer eine Gutschrift für 15 Tage vorausbezahlte Miete oder $ 500 erhält.

Der Verkäufer würde eine Belastung von 500 $ erhalten. Vom Verkäufer gehaltene Kautionen werden ebenfalls als Kredit an den Käufer und als Belastung an den Verkäufer an den Käufer überwiesen.

Versicherungspräparationen

Versicherungsprämien werden im Voraus bezahlt. Beim Kauf eines Eigenheims schließen Käufer in der Regel eine neue Risiko- / Feuerversicherung ab . Wenn der Käufer jedoch das bestehende Darlehen des Verkäufers oder den Kauf eines Grundstücksvertrags übernimmt, kann ein Käufer den Verkäufer auffordern, die bestehende Versicherungspolice zu übertragen.

Feuerversicherungen werden mit oder ohne Gegenleistung übertragen. Mit Gegenleistung bedeutet der Verkäufer wird für diesen Zeitraum erstattet, der Verkäufer wird das Eigentum nicht besitzen. Ohne Rücksichtnahme wird es keine Prationierungen geben. Die meisten Käufer erhalten heute eine neue Richtlinie.

Dienstprogramm Prorationen

Es kommt nicht oft vor, dass die Versorgungsleistungen bei der Schließung anteilig sind, aber für bestimmte Gemeinden gelten die Bestimmungen. In Sacramento County zum Beispiel, wenn ein Verkäufer nicht zahlen die Stadt-oder Stadtwerke (Wasser, Abwasser, Müll), dann die Versorgungsunternehmen auf die Steuerbescheide übergehen.

Utilities werden dann von der Steuerrechnung für Prorationen abgezogen, und der Käufer wird auf zukünftige Steuerrechnungen angerechnet. Sie werden sehen, dass diese Situation in Leerverkäufen und Zwangsversteigerungen passiert, weil, wenn der Verkäufer die Hypothekenzahlungen nicht macht, der Verkäufer wahrscheinlich auch nicht die Stromrechnungen zahlt.

Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.