Definition: Ein offener Eintrag ermöglicht es einem Besitzer, sie selbst zu Hause als For Sale By Owner zu verkaufen . Es ist eine nicht-exklusive Vereinbarung, was bedeutet, dass der Eigentümer offene Angebote mit mehr als einem Immobilienmakler ausführen und nur den Makler bezahlen kann, der einen fähigen Käufer bringt, dessen Angebot der Eigentümer annimmt.
Der große Unterschied ist, dass ein Eigentümer wahrscheinlich nur eine Verkaufsprovision zahlt, die etwa die Hälfte der üblichen Gebühren beträgt.
Der Grund ist, weil der Besitzer nicht vertreten ist. Daher zahlen die Eigentümer keinen Makler, der den Eigentümer vertritt, sondern zahlen den Makler, um den Käufer zu vertreten. Der Kicker ist jedoch, wenn der Besitzer den Käufer selbst findet, der Besitzer keine Provision an niemanden schuldet.
Warum würde ein Verkäufer einen offenen Eintrag verwenden?
Verkäufer könnten eine offene Auflistung über ein exklusives Recht zum Verkauf erwägen, zum Beispiel, wenn es viele Käufer auf dem Markt gibt. Dies liegt daran, dass ein offener Eintrag separat mit jedem Immobilienmakler ausgehandelt werden kann und die Provisionen alle voneinander oder identisch sein können, was auch immer ausgehandelt werden kann. Es gibt dem Verkäufer mehr Flexibilität, obwohl es die Anzahl der Käufer begrenzen kann, die das Haus kaufen möchten.
Wenn es auf dem Markt jedoch mehr Käufer gibt als Verkäufer mit attraktiven Listings, setzt sich der Verkäufer keinem großen Risiko aus, indem er mehreren Brokerfirmen eine offene Liste anbietet.
Das Hauptrisiko könnte das Fehlen eines Engagements bei allen Immobilienkäufern sein. Ganz zu schweigen davon, dass der Verkäufer auch die Möglichkeit behält, das Haus selbst zu verkaufen. Wenn sie ihren eigenen Käufer findet, schuldet sie keinem Makler eine Provision.
Einige Verkäufer glauben, dass sie ein Haus adäquat bewerben und Käufer über das Internet erreichen können, so dass sie keinen Grund sehen , einen Agenten einzustellen .
Sie übersehen manchmal die Tatsache, dass Agenten viel mehr auf den Tisch bringen als nur die Möglichkeit, einen potenziellen Käufer zu finden. Ein erfahrener Immobilienmakler beispielsweise kann einem Verkäufer die Möglichkeit bieten, häufige Fehler zu vermeiden. Verkäufer, die noch keine Fehler gemacht haben, erkennen diesen Wert nicht immer, bis sie einen Fehler machen und es zu spät ist.
Warum würden Agenten einem offenen Angebot zustimmen?
Agenten, die mit vielen Käufern arbeiten, können die Bedingungen eines offenen Listings akzeptieren, wenn sie garantieren wollen, dass sie für die Vermittlung eines Käufers an den Verkäufer bezahlt werden. Bei einem offenen Eintrag werben Agenten in der Regel nicht für die Immobilie oder geben Geld für Werbung aus, es sei denn, sie sind ziemlich sicher, dass die Käufer, die antworten, nur mit diesem Agenten Kontakt aufnehmen.
Die Immobilie könnte einzigartig, sehr speziell sein, was eine große Anzahl von Käufern anspricht, und ein Makler könnte einen offenen Eintrag als die einzige Lösung sehen, da der Verkäufer einem exklusiven Verkaufsrecht nicht zustimmen wird. Es ist sehr unüblich, in der MLS, in der ich in Sacramento arbeite, offene Listings zu sehen, und ich habe während meiner langen Karriere in Immobilien noch nie einen offenen Eintrag geschrieben, aber das bedeutet nicht, dass sie keine brauchbare Option sind.
Ich nehme an, in einigen ländlichen Umgebungen können offene Angebote Wert für Verkäufer halten, die sich nicht zu einem einzigen Immobilienmakler verpflichten wollen.
Ländliche Auflistungen neigen dazu, große Gebiete zu bedecken, und Mundpropaganda reist schnell. Verkäufer im Land können mit jedem Makler in der Gegend auflisten, wenn die Makler bereit sind, und nur die Makler bezahlen, die letztendlich das gewinnende Angebot präsentieren.
Der Nachteil ist, dass der Verkäufer in der Regel keine Vertretung hat. Kein Agent, der für den Verkäufer als Treuhänder fungiert oder dem Verkäufer bei Verhandlungen, Hausbesichtigungen oder Offenlegungen hilft. Es gibt keine ausgefallenen Fotos, Luftaufnahmen, 3D-Verbesserungen, professionelles Marketing oder Verhandlungen. Tatsächlich bezahlt der Verkäufer tatsächlich einen anderen Agenten, um für den Käufer zu verhandeln.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Beispiele: Mary gab drei Immobilienunternehmen eine offene Liste: Smith Brokerage, Allen Realtors und All City Agents.
Smith Brokerage brachte ihr einen Käufer, der ein akzeptables Angebot unterbreitete, also zahlte Mary Smith Brokerage eine Provision für die Vertretung des Käufers. Die anderen beiden Maklerfirmen wurden nuttiniert.