Wie man eine Hypothek erhält, sobald Sie zurückgezogen werden

Ja, Sie können ein Haus im Ruhestand kaufen

Ich höre oft Geschichten über bevorstehende Pensionäre, die planen, nach der Pensionierung umzuziehen, ein neues Zuhause zu finden und die Hypothek vor dem Ruhestand abzubauen - weil sie denken, dass sie nach der Pensionierung keine Hypothek bekommen können.

Sie müssen es nicht so machen. Sie können eine Hypothek bekommen, sobald Sie im Ruhestand sind .

Um die spezifischen Anforderungen zu erfahren, habe ich Patrick Gavin, Filialleiter und VP von Mortgage Lending mit garantierter Rate, der 8. größten privaten Hypothekenbank in den USA Rate interviewt.

Patrick ist seit 1974 Kreditgeber.

Werfen wir einen Blick auf das, was ich von Patrick gelernt habe, was es braucht, um eine Hypothek zu bekommen, sobald Sie im Ruhestand sind. Ich habe die Dinge in 6 Hauptkategorien unterteilt.

Bestimmung des Einkommens für Rentner

Rentner gehen davon aus, dass sie, wenn sie keinen Gehaltsscheck haben, aufgrund fehlender Einkünfte nicht für eine Hypothek in Frage kommen.

In Wirklichkeit haben Kreditgeber zwei Methoden, die unten beschrieben werden, die sie verwenden können, um Einkommen für einen Rentner zu berechnen, der auf ihren Aktiven schöpft.

Drawdown von der Ruhestandsmethode
Für Rentner, die einen Plan verfolgen, bei dem sie jetzt pensioniert sind, aber den Beginn von Sozialversicherungs- oder Renteneinkünften verzögern können, ist die günstigste Option, eine "Inanspruchnahme von Vermögenswerten" zu verwenden, um das Einkommen zu bestimmen. So funktioniert das.

Solange der Kreditnehmer 59 ½ ist, kann der Kreditgeber die jüngsten Entnahmen aus den Rentenkonten als Einkommensnachweis verwenden. Nehmen Sie zum Beispiel an, dass kürzlich ausgeführte Kontoauszüge von einer IRA Abhebungen in Höhe von 4.500 US-Dollar pro Monat anzeigen (der Kreditgeber muss Abhebungen für mindestens 2 Monate sehen).

Diese $ 4.500 würden als monatliches Einkommen betrachtet werden. Manchmal benötigt der Kreditgeber ein Schreiben des Finanzplaners oder Finanzinstituts, in dem diese Beträge bestätigt werden.

Asset-Depletion-Methode
Für Rentner mit vielen verwalteten Vermögen kann die Vermögensminderungsmethode zur Ermittlung des Einkommens gut funktionieren.

Bei dieser Methode beginnt der Kreditgeber mit dem aktuellen Wert der finanziellen Vermögenswerte. Dann subtrahieren sie jeden Betrag, der für die Anzahlungs- und Abschlusskosten verwendet wird. Sie nehmen 70% des Rests und dividieren sich um 360 Monate.

Angenommen, jemand hat 1 Million US-Dollar an finanziellen Vermögenswerten. Sie werden $ 50.000 für eine Anzahlung verwenden. Das lässt $ 950.000 übrig. Nehmen Sie 70% davon, was 665.000 $ ist und teilen Sie sich durch 360. Das Ergebnis, 1.847 $, ist das monatliche Einkommen, das verwendet wird, um den Kreditnehmer zu qualifizieren.

Natürlich würden auch andere Einkommensquellen wie Renteneinkommen, Sozialversicherung oder monatliches Renteneinkommen zusätzlich zum Einkommen mit den oben genannten Methoden gezählt werden.

Schulden zu Einkommen und Housing Expense Ratios

Sobald das Einkommen festgestellt ist, müssen Ihre gesamten Verhältnis von Schulden zu Einkommen und Wohnkosten die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen.

Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis
Für eine Hypothek mit qualifizierter Hypothek (QM), die unter die Safe-Harbor-Vorschriften fällt, können nicht mehr als 43% Ihres Einkommens für den Schuldendienst verwendet werden. Dieses Verhältnis von Schulden zu Einkommen wird als Verhältnis von Schulden zu Einkommen bezeichnet.

Schulden schließt die erforderlichen Zahlungen wie Unterhaltszahlungen und Kindergeld sowie Auto-Zahlungen, Studentendarlehen Zahlungen, Kreditkarten-Mindestzahlungen und Ihre gesamte geplante Haus-Zahlung einschließlich Kapital, Zinsen, Grundsteuer und Versicherung.

Eine Sache, die Rentner in Schwierigkeiten geraten kann, ist die Unterzeichnung von Darlehen für erwachsene Kinder. Obwohl Sie ein Mitunterzeichner sind, können diese Zahlungen als erforderliche Schuldenzahlungen zählen und Ihre Fähigkeit, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, verringern.

Wohnkostenverhältnis
Ihre Wohnkosten umfassen den Kapital- und Zinsanteil der Hypothek sowie Steuern und Versicherungen (PITI genannt). Dieses Verhältnis muss unter 36% liegen, was bedeutet, dass Ihre Wohnkosten 36% Ihres Einkommens nicht übersteigen können.

Credit-Score-Anforderungen

Jeder Kreditgeber wird seine eigenen Kredit-Score-Richtlinien haben, aber eine Sache ist sicher - je niedriger Ihre Kredit-Score, desto höher ist der Zinssatz. Wenn Sie die besten Raten wollen, erhalten Sie Ihre Kredit-Score auf 780 oder besser.

Eine bessere Kredit-Score kann Ihnen auch mehr Spielraum in anderen qualifizierenden Bereichen geben.

Zum Beispiel arbeitete Patrick mit einem Kreditnehmer, der ein Kredit-Score über 780 hatte, und der Kreditgeber machte den Kredit, obwohl das Verhältnis von Schulden zu Einkommen bei 48% lag.

Belegungsstatus

Ein anderer Faktor, der verwendet wird, um Ihren Zinssatz auf einer Hypothek zu bestimmen, ist Ihre beabsichtigte Belegung. Wird dies ein primäres oder zweites Zuhause sein? Primary Homes erhalten bessere Preise.

Anzahlung

Als Rentner kann Ihre erforderliche Anzahlung je nach Einkommensmethode variieren. Für den Drawdown im Ruhestand Methode können Sie so wenig wie 5% nach unten setzen. Für den Plan zur Abschöpfung der Vermögenswerte auf 30% herabsetzen.

Und wenn Sie daran denken, Ihre Anzahlung zu machen, indem Sie einen großen Teil des Geldes aus einer IRA oder einem anderen steuergestützten Pensionsplan nehmen, rate ich Ihnen, dies zu überdenken. Dieser Abzug wird alles zu versteuerndes Einkommen sein und das Nehmen eines großen Stücks in einem einzelnen Jahr kann Sie in eine höhere Steuerklammer stoßen.

Nach dem Schließen der Liquidität

Eine weitere Anforderung ist die Höhe der verfügbaren flüssigen Mittel nach Abschluss der Sperrung. Kreditgeber möchten, dass Sie mindestens sechs Monate Gesamtwohnungskosten (PITI) als minimale verbleibende Reserve haben, nachdem Sie das Haus gekauft haben. Um dies zu berechnen, summiert der Kreditgeber alle finanziellen Vermögenswerte, die verifiziert werden können (was bedeutet, dass Sie Kontoauszüge benötigen) und verwenden Sie dann 60-70% dieses Betrags.

Andere Ausleihoptionen

Wenn Sie sich als Veteran qualifizieren, sollten Sie sich einen VA Loan ansehen. Mit einem VA-Darlehen können Sie Null setzen, aber statt einer Anzahlung zahlen Sie eine Finanzierungsgebühr, die 2,15% des Kreditbetrags für Erstnutzer des Programms betragen kann, und 3,3%, wenn Sie ein VA-Darlehen genommen haben vorher. Diese Finanzierungsgebühr kann in das Darlehen finanziert werden.

VA-Kredite erfordern ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43% oder weniger, und sie erfordern, dass Sie ein gewisses monatliches Resteinkommen haben. Wenn Sie über genügend Kapitaleinkommen verfügen, können Sie das verbleibende Einkommen ermitteln, indem Sie einen Zweijahresdurchschnitt Ihrer Dividenden- und Zinserträge aus dem Anhang B Ihrer Steuererklärung ermitteln.

Eine Hypothek beantragen

Der beste Weg, um herauszufinden, für welche Art von Hypothek Sie sich qualifizieren können, ist mit einem Hypothekenmakler zu sprechen. Garantierte Rate bietet Kredite in allen Staaten und hat sogar ein Online-Programm nennen sie digitale Hypothek, wo Sie den gesamten Prozess online gehen können. Sie bieten ein Guthaben von 250 $ für diejenigen, die dieses Programm nutzen.

Sie möchten auch Ihre gebührende Sorgfalt auf das Haus, das Sie kaufen, tun. Dafür empfehle ich dir, HouseFax zu checken. Es ist wie ein CarFax®, aber für Ihr Haus. Ich führte ein HouseFax auf meinem eigenen Grundstück und fand zum Glück keine negativen Überraschungen, aber ich habe von vielen Leuten gehört, die durch HouseFax alle möglichen interessanten Dinge über die Vergangenheit ihres Hauses gelernt haben.

Sollten Sie eine Hypothek im Ruhestand haben?

Als wir unser Interview beendet hatten, sagte Patrick: "Am Ende des Tages fragen mich die Leute, was die beste Hypothek ist? Meine Antwort ist keine. "

Patrick hat Recht. Forschung zeigt, dass die meisten Rentner ihre Hypothek vor der Pensionierung besser bezahlen .

Eine bemerkenswerte Ausnahme wären jedoch höhere vermögende Menschen, die in der Lage sind, Schulden auch während des Ruhestandes zu ihrem Vorteil zu nutzen.