Dieser Mietabzug ist vielleicht nicht so klar wie es scheint
Realität vs. Theorie
Theoretisch kann die richtige Art von Miet-Immobilien eine gute Investition sein, insbesondere wenn Sie die Fähigkeit erklären, die damit verbundenen Steuerabzüge zu nutzen.
Und natürlich besteht der Hauptvorteil darin, dass Sie das Geld von jemand anderem verwenden, um die Immobilie zu bezahlen und einen Vermögenswert zu akkumulieren.
Aber die Realität spiegelt nicht immer die Theorie wider. Angenommen, Sie möchten einen Fourplex erwerben. Sie sammeln alle relevanten Informationen wie Kaufpreise, Anzahlungen, Finanzierungsbedingungen, Reparaturkosten, die Sie im Voraus zahlen müssten, Immobiliensteuern, geschätzte jährliche Wartungskosten und erwartete Mieten. Dann addieren Sie eine erwartete Leerstandsrate und zusätzliche Ausgaben, die auftauchen könnten.
Vergleichen Sie dies mit möglichen Steuerabzügen, die die Immobilie Ihnen bieten würde. Führen Sie die Zahlen in einer Tabellenkalkulation aus, damit Sie die Auswirkungen von Mietsteuerabzügen sehen können, die Sie möglicherweise verwenden können. Die Tabelle sollte Ihre Steuerklasse und Ihre Fähigkeit enthalten, Nettomietverluste zu verwenden, um andere Einnahmen auszugleichen.
Vermietung Grundsteuerabzug Grundlagen
Wenn Sie Mietwohnungen besitzen, können Sie den Vermögenswert abschreiben, und dies führt häufig zu einem Verlust aus steuerlicher Sicht, selbst wenn Ihre Mieteinnahmen alle Ausgaben decken.
Dieser Verlust wird oft als Mietsteuerabzug bezeichnet. Ob Sie es tatsächlich nutzen können, hängt davon ab, wie viel anderes Einkommen Sie haben.
Wenn Sie zu wenig steuerbares Einkommen haben, profitiert der Verlust nicht viel. Und wenn Sie zu viel zu versteuerndes Einkommen haben - 150.000 $ oder mehr, wenn Sie Single sind ab 2017 - dürfen Sie den Verlust nicht verwenden, Einschränkungen gelten, wie viel von einem Verlust Sie beanspruchen können, wenn Ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen fällt zwischen $ 100.000 und $ 150.000.
Diese Zahlen gelten für Steuerzahler, die alleinstehend und am Steuer sitzen, sowie für diejenigen, die verheiratet sind und gemeinsam einreichen. Schneiden Sie sie in zwei Hälften, wenn Sie verheiratet sind und eine separate Rückkehr einreichen.
Wenn Sie irgendwo zwischen diesen Parametern liegen, kann der Steuerabzug, der durch den Besitz eines Mietobjekts entsteht, vorteilhaft sein.
Nehmen wir an, Sie brauchen länger als erwartet, um die Immobilie mietbereit zu machen. Außerdem stellt sich heraus, dass die Mieten, die Sie tatsächlich erheben können, geringer sind als das, was Ihr Agent Ihnen gesagt hat. Sie haben vielleicht etwas davon mit der Leerstandsrate, die Sie berechnet haben, berücksichtigt, aber Sie haben wahrscheinlich das Gefühl, dass es vielleicht nicht so ein kluger Schachzug ist, die Immobilie zu kaufen.
Aber der Steuerabzug, den Sie geschaffen haben, hat Sie von $ 4.000 bis $ 5.000 an Steuern gespart. Das ist echtes Geld, das im laufenden Jahr an den IRS gezahlt worden wäre, damit es sich ausgleichen kann.
Wie wirkt sich der Steuerabzug auf andere Planungsentscheidungen aus?
Was Sie in einem Teil Ihres Lebens finanziell tun, wie zum Beispiel den Kauf von Anlageimmobilien, kann Auswirkungen auf das haben, was Sie in anderen Teilen Ihres Lebens tun, wie zum Beispiel in eine 401 (k) oder Roth IRA investieren. Wenn Sie Steuerersparnisse in Höhe von 4.000 bis 5.000 US-Dollar realisieren und alle anderen Dinge gleich sind, sollten Sie Ihre 401 (k) Beiträge erhöhen?
Nicht unbedingt. Aufgrund des Mietverlustes und Ihrer sonstigen Abzüge könnte Ihr effektiver Steuersatz bei etwa 15 Prozent liegen. Es macht vielleicht keinen Sinn, absetzbares Geld in Ihren 401 (k) -Plan zu investieren, um nur 15 Prozent zu sparen, und dann möglicherweise 10 Jahre später einen höheren Steuersatz zu zahlen, wenn Sie das Geld abheben. Ein Roth IRA Beitrag wäre in dieser Situation sinnvoller.
Stellen Sie sicher, dass Sie sich die Zeit nehmen, alle Regeln und Auswirkungen Ihrer steuerlichen Situation zu verstehen und / oder einen qualifizierten Finanzberater anzuheuern, bevor Sie das Mietobjekt aufkaufen - und das auch, nachdem Sie Verluste für Steuerzwecke realisiert haben.