Dinge über einen FHA Short Sale zu wissen
Grundlegende Richtlinien für einen FHA-Leerverkauf
Wenn Ihr Leerverkauf auf der kurzen Strecke nach Nirgendwo ist, ist es möglich, dass er im FHA-Wasserfall stecken bleibt.
FHA möchte die Möglichkeiten einer Kreditmodifikation erkunden. Wenn Ihre Darlehensänderung zurückgewiesen oder abgelehnt wurde, ist dies Ihr Glückstag, da Sie sich viel schneller durch den FHA-Leerverkauf bewegen werden.
- Das Haus wird als 1 bis 4 Einheiten identifiziert. Dies bedeutet, dass ein Duplex oder Fourplex sich für einen FHA-Leerverkauf qualifizieren kann, ein 5-Wohnblock jedoch nicht.
- Nicht bewohnte Häuser können nicht länger als 18 Monate gemietet werden. Wenn ein Haus für mehr als 18 Monate als Miete verwendet wurde, muss eine Abweichung erhalten werden, um fortzufahren. Das Erzielen einer Varianz ist zeitaufwendig.
- Haus wurde keine Miete gekauft. Wenn das Haus als eine Investition gekauft wurde, ist die Eigenschaft nicht für einen FHA-Leerverkauf qualifiziert.
- Der Verkäufer steht vor einer Notlage. Verkäufer, die planen, von zu Hause wegzugehen oder einen strategischen Leerverkauf zu machen, sind nicht qualifiziert.
- Verkäufer ist mindestens 30 Tage säumig, wenn er schließt. HUD ist sehr vorsichtig zu sagen, dass ein Verkäufer nicht ermutigt werden sollte, auf eine Hypothek zu verzichten; Ist der Verkäufer jedoch nicht in Verzug, wird der FHA-Leerverkauf nicht genehmigt. Es ist mir egal, wie sie es ausdrücken, die Regierung sagt den Kreditnehmern, sie sollten aufhören, Hypothekenzahlungen zu leisten .
Häufig gestellte Fragen über einen FHA-Leerverkauf
- Wie lange dauert es, einen FHA Short Sale zu machen?
Der gesamte Prozess dauert etwa 4 bis 6 Monate, kann aber länger dauern. HUD kann eine Erweiterung für weitere 2 Monate ausgeben. Es scheint, dass wann immer die Regierung involviert ist, mit Bürokratie und Verzögerungen zu rechnen ist. Erstens, wenn der Servicer Bank of America ist, gibt HUD eine Genehmigung zur Teilnahme aus - nach einem langwierigen und komplizierten Prozess, um den Verkäufer und das Eigentum für den FHA-Leerverkauf zu qualifizieren. Der Verkäufer erhält dann 4 Monate Zeit, um das Haus zu verkaufen. Andere Banken genehmigen den FHA-Leerverkauf basierend auf dem Kaufvertrag.
- Wie wird der Marktwert für einen FHA-Leerverkauf ermittelt?
HUD wird eine vollständige Bewertung vornehmen und den Marktwert erwarten. Die Verkaufspreise für Zwangsvollstreckungen und andere Leerverkäufe dürfen nicht in die Schätzung einbezogen werden, es sei denn, diese Preise sind die einzigen vergleichbaren Verkäufe . Durch die Eliminierung konkurrierender Verkäufe in der Nähe kann manchmal der endgültige genehmigte Verkaufspreis unangemessen sein, was ein Fehler in dem Prozess ist.
- Können Sie ein Kaufangebot für einen FHA-Leerverkauf einreichen?
Ja, obwohl es besser ist, zuerst für den "Vor-Zwangsversteigerungsverkauf" zugelassen zu werden, aber es ist nicht notwendig. Für den Käufer ist es jedoch einfacher, wenn ein Verkäufer vor der Vermarktung des Hauses vorab genehmigt werden kann, da dies die Wartezeit für den Käufer verkürzt.
- Kann ein Verkäufer Geld für einen FHA-Leerverkauf erhalten?
Wenn die Entschädigung nicht verwendet wird, um Geld für das zweite Darlehen beizutragen, ist die Antwort ja. Der Anreizbetrag beginnt bei 1.000 $ und wenn der Verkauf nicht innerhalb von 90 Tagen geschlossen wird, sinkt er auf 750 $. Wenn der zweite Kreditgeber mehr als $ 1.500 benötigt, um den Leerverkauf zu begleichen, wird der Verkäufer verpflichtet sein, einen Teil oder den gesamten Anreiz an den zweiten Kreditgeber zu zahlen.
- Wird die FHA einem Verkäufer einen Kredit zu den Abschlusskosten des Käufers gewähren?
Es stimmt zwar, dass viele FHA-Käufer einen Abschlusskostenkredit benötigen, um die Abschlusskosten zu bezahlen , und FHA einen Kredit von 3% gewährt, wenn FHA die Finanzierung des Käufers versichert, wird FHA nicht mehr als 1% Kredit in einem FHA-Leerverkauf zulassen . Es ist jedoch möglich, eine Varianz zu erhalten. FHA erwartet 88% des genehmigten Verkaufspreises. Wenn der Nettoerlös das FHA-Minimum übersteigt, ist es möglich, dass FHA einen höheren Verkäuferbeitrag zu den Abschlusskosten des Käufers genehmigt.
Der größte Nachteil eines FHA-Leerverkaufs ist der Zeitaufwand für die Abwicklung des Leerverkaufs. Wenn es möglich ist, wird es für alle Parteien viel einfacher, wenn der Kreditnehmer zuerst eine Kreditmodifikation beantragt und ablehnt, gefolgt von einem Antrag auf Vorabgenehmigung für einen FHA-Leerverkauf. Sobald Sie in das FHA Preforeclosure Program aufgenommen wurden, beauftragen Sie einen Leerverkäufer und gehen zu einem vorab genehmigten Preis auf den Markt.
Es gibt zwei wichtige Klauseln, die in den FHA Short Sale durch die Bank of America aufgenommen werden sollen. Der erste ist die Wortwahl für den Kotierungsvertrag, der es dem Verkäufer erlaubt, den Kotierungsvertrag zu kündigen, ohne dem Broker irgendein Geld zu schulden. Die zweite ist Wort für eine Ergänzung zwischen Käufer und Verkäufer, die den Leerverkauf offenbart, unterliegt der Genehmigung.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.