Ein Leser fragt: "Ich besitze einen persönlichen Wohnsitz. Es ist mehr wert als der verbleibende Hauptbetrag auf der Hypothek. Mein Kreditgeber ist bereit, mir zu erlauben, für mehr als das Gleichgewicht der bestehenden Hypothek zu refinanzieren. Ich weiß, dass die Steuerregeln erlauben Ich ziehe es vor, Zinszahlungen bei der Refinanzierung von Hypotheken abzuziehen, solange sie den gleichen Betrag haben wie der bestehende Saldo. Aber wie sind die Steuerabzüge für die Refinanzierung von Hypotheken beschränkt? "
Antwort: Von Julian Block , Rechtsanwalt
Wenn die Zinssätze fallen, strömen Millionen von Haushalten, genau wie Sie, zu Kreditgebern, um ihre Hypotheken zu refinanzieren. Bevor Sie in die Hypotheken-Refinanzierung springen, ist es klug, sich mit kniffligen Steuerregeln vertraut zu machen, was für Zinszahlungen abzugsfähig ist oder nicht. Hier einige Hinweise, wie die Regeln für die Refinanzierung von Hypotheken funktionieren:
Hypothek Refinanzierungsregeln für Steuerabzüge
Ob die Darlehensnehmer berechtigt sind, Zinsen auf den übersteigenden Betrag abzuziehen, hängt davon ab, wie sie den Erlös aus der Hypothekenrefinanzierung und die Höhe des Erlöses verwenden. Wenn Kreditnehmer den Betrag verwenden, der über die bestehende Hypothek hinausgeht, um Hauptwohnsitze zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern, dh ganzjährige Wohnungen oder Zweitwohnungen wie Urlaubswohnungen, fallen ihre Zinszahlungen unter die Regeln für Wohnakquisitionskredite. Diese Regeln erlauben es ihnen, die gesamten Zinsen abzuziehen, solange der Überschuss zuzüglich aller anderen Kredite für den Erwerb von Wohneigentum nicht 1.000.000 $ übersteigt und für Ehepaare, die separate Rückzahlungen einreichen, auf 500.000 $ fällt.
Wenn Kreditnehmer den Überschuss für andere Zwecke verwenden, verbietet ein anderes Regelwerk Abzüge für Zinszahlungen auf "Verbraucherkredite". Diese weit reichende Kategorie umfasst Kreditkartenabrechnungen, Autokredite, medizinische Ausgaben und andere persönliche Schulden wie überfällige Bundes- und Landeseinkommenssteuern. Es gibt jedoch eine begrenzte Ausnahme für die Zinsen für Studentendarlehen, eine dieser "über-der-Linie" -Subtraktionen, um das angepasste Bruttoeinkommen zu erreichen, den Betrag in der letzten Zeile der ersten Seite des 1040-Formulars.
Ausnahmen von den Regeln für Hypothekenrefinanzierungssteuerabzüge
Aber die meisten Kreditnehmer sind in der Lage, diese Beschränkungen für Abzüge für Verbraucherinteressen zu umgehen, dank der Regeln für Eigenheimkredite . Diese Regeln erlauben es ihnen, die gesamten Zinsen abzuziehen, solange der Betrag, der über die bestehende Hypothek zuzüglich aller anderen Hypothekenkredite hinausgeht, $ 100.000 nicht übersteigt und für Ehepaare, die separate Rücksendungen einreichen, auf $ 50.000 fällt. Es macht keinen Unterschied, wie Kreditnehmer den Erlös verwenden.
Wenn es sich bei ihren refinanzierten Darlehen zum Teil um Wohnungskreditdarlehen und zum Teil um Eigenheimkredite handelt, gibt es ein Gesamtlimit von 1.100.000 US-Dollar, 1.000.000 US-Dollar Schuldverschreibungen und 100.000 US-Dollar Eigenheimschuldverschreibungen, die für Ehepaare separat auf 550.000 US-Dollar sinken.
Wenn die Kredite die Obergrenze von 1.000.000 US-Dollar für Wohnungsbaukredite und 100.000 US-Dollar für Eigenheimkredite überschreiten, wird der Überschuss im Allgemeinen als nicht abzugsfähige persönliche Zinsen kategorisiert. Die generelle Ablehnung unterliegt Ausnahmen für Darlehenserlöse, die für Geschäfts- oder Investitionszwecke verwendet werden.
Hypothek Refinanzierung Steuerabzüge für Steuerpflichtige unterliegen AMT
Eine weitere Einschränkung gilt für die stetig wachsende Zahl von Kreditnehmern, die durch die AMT belastet sind (alternative Mindeststeuer).
Die AMT ermöglicht Abzüge für Zinszahlungen auf Kredite für den Erwerb von Wohneigentum von bis zu 1.000.000 $. Die AMT-Regeln bestreiten jedoch jegliche Abzüge für Zinsen auf Eigenheimkredite für Erst- oder Zweitwohnungen, es sei denn, die Darlehenserlöse werden dazu verwendet, die Wohnungen zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern; Ein Grund, warum Werbung für Eigenheimkredite häufig die lästige Frage der steuerlichen Abzugsfähigkeit verfeinert.
Julian Block ist Steueranwalt in Larchmont, NY.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.