Wie man Darlehenspunkte auf Ihrer Steuererklärung abzieht
Kreditpunkte bekommen manchmal einen schlechten Ruf, selbst wenn sie steuerlich absetzbar sind, und viele Kreditpunkte sind, wenn Sie die Regeln befolgen. Hier ist ein guter Tipp. Planen Sie, um das Jahresende ein neues Zuhause zu kaufen? Versuchen Sie, die Dinge bis zum 31. Dezember abzuschließen. Die Belohnung für die Einhaltung dieser Frist ist ein Steuerabzug für dieses Jahr, wenn Sie den Kauf mit einem Hypothekendarlehen finanzieren müssen, auf das Sie Kreditpunkte zahlen.
Wie funktionieren Kreditpunkte?
Was sind Punkte? Sie sind zusätzliche Vorabgebühren statt höherer Zinsen . Wenn Geld knapp ist, berechnen Kreditgeber routinemäßig Punkte, die auch als "Darlehensgebühren", "Prämiengebühren" oder "Darlehensrabatt" bezeichnet werden. Ein Punkt entspricht einem Prozent des geliehenen Betrags. Wenn Sie 300.000 Dollar ausleihen und einen auszahlen Punkt, Sie haben 3.000 $ bezahlt.
Wie qualifizieren sich Darlehenspunkte als Steuerabzug?
Der Schlüssel zu Darlehen Punkten ist 100% im Jahr der Zahlung, zusammen mit Ihren anderen Hypothekenzinsen, ist, dass Sie die Punkte zahlen, um eine bestimmte Art von Darlehen zu erhalten. Es muss ein Kredit sein, um zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern (wie wenn Sie ein Zimmer hinzufügen oder umgestalten) Ihr Haupthaus, das heißt, Ihr ganzjähriges Haus, im Gegensatz zu, sagen wir, ein zweites Zuhause, das Sie als Urlaubsrückzug nutzen oder Eigenschaft, für die Sie Miete berechnen.
Was sagt der IRS über Kreditpunkte?
Hier ist, wie der IRS das Gesetz liest, wenn Sie eine bestehende Hypothek refinanzieren .
In der Regel sind die Refinanzierungsposten in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen, nicht vollständig abzugsfähig, es sei denn, sie werden im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Verbesserung eines Eigenheims gezahlt. Dies gilt auch, wenn die neue Hypothek von Ihrem Hauptwohnsitz gesichert ist. Übersetzung: Die Refinanzierer müssen während der Laufzeit des Darlehens Punkte in Drabs und Drabs abschreiben - teilen Sie die gezahlten Punkte durch die Anzahl der monatlich zu leistenden Zahlungen über die Laufzeit des Darlehens.
Um das zu veranschaulichen, zahlen Sie $ 4.000 an Kreditpunkten und leisten 360 monatliche Zahlungen für eine 30-jährige Hypothek. Ihr zulässiger Abzug beträgt 11,11 USD pro Zahlung oder insgesamt 133,33 USD für 12 Zahlungen.
Diese IRS-Zuteilungsanforderung wurde durch eine Entscheidung des Finanzgerichts von 1988 bestätigt, obwohl das achte Berufungsgericht die Zuteilungsregel ablehnte, wenn Punkte für eine langfristige Hypothek bezahlt werden, die ein kurzfristiges Darlehen durch eine Ausgleichszahlung ersetzt .
Wenn Sie ein zweites Mal refinanzieren oder das Darlehen vorzeitig ausbezahlt wird, nehmen Sie für alle verbleibenden, noch nicht abgezogenen Punkte einen Abzug im Auszahlungsjahr vor. Beeindruckend! Wer wusste?
Das Gesetz erleichtert es dem IRS, zu überprüfen, ob ein Hausbesitzer Punkte richtig abzieht. Der Kreditgeber muss der IRS die Anzahl der Punkte, die nicht von den Refinanzierungspunkten stammen, direkt von einem Kreditnehmer bezahlen. Der Betrag muss auf dem Formular 1098 aufgeführt sein. Wie 1099 Formulare von Banken und Brokerfirmen, die Dividenden- und Zinsinformationen melden, werden 1098 Formulare an den IRS zur Verwendung durch seine Computer gesendet, die 1098 Zahlen mit Beträgen vergleichen, die als Abzüge für Punkte im Plan aufgeführt sind A von Form 1040.
Wie geht es dem Verkäufer bezahlte Kreditpunkte?
Andere Komplikationen treten in, wenn Sie der Verkäufer sind und Punkte zahlen, um den Kreditgeber zu veranlassen, Finanzierung für den Käufer zu arrangieren.
Sie können die Punkte nicht als Interesse zählen. Aber als Verkaufskosten reduzieren sie den Betrag des Gewinns, den Sie aus dem Verkauf erzielen, und sind vom Käufer absetzbar, der dann einige Formalitäten erledigen muss. Er muss den vom Kaufpreis gezahlten Betrag bei der Berechnung der Basis des Hauses abziehen - der Zahl, die zur Bestimmung des Gewinns oder Verlusts aus dem Verkauf eines Vermögenswerts verwendet wird.
Sind Vorfälligkeitsentschädigungen steuerlich absetzbar?
Denken Sie an eine weitere Falte, wenn Sie die Hypothek auf einen Hauptwohnsitz vorausbezahlen und mit einer hohen Strafe (ein Prozentsatz des unbezahlten Saldos) für das Privileg, es im Voraus zu bezahlen, getroffen werden. Egal, was der Kreditgeber es nennt, dieser Aufpreis ist vollständig Hypothek Zinsen abziehen.
Julian Block ist Rechtsanwalt, Syndikatskolumnist und ehemaliger IRS-Spezialagent (Kriminalbeamter). Dieser Artikel wurde mit der Erlaubnis aus dem Pamphlet auszugsweise extrahiert: "Der Hausverkäufer-Führer zu Steuerersparnissen: Einfache Möglichkeiten für jeden Verkäufer, Steuern auf das gesetzliche Minimum zu senken", der bestellt werden kann, indem $ 19.95 für eine Postpaid-Kopie an J. Block, 3 sendet Washington Square, # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.