Leihen gegen Eigenkapital in Ihrem Haus
Wenn Ihr Haus mehr wert ist, als Sie ihm schulden, kann ein Eigenheimkredit Mittel für alles anbieten, was Sie wollen - Sie müssen nicht nur das Geld für Haushaltsausgaben verwenden. Wenn Sie jedoch Ihr Haus verwenden, um ein Darlehen zu garantieren, sind Sie mit Risiken konfrontiert.
Ein Eigenheimdarlehen ist eine Art zweite Hypothek . Ihre "erste" Hypothek ist die, die Sie verwendet haben, um Ihr Haus zu kaufen, aber Sie können zusätzliche Kredite verwenden, um sich gegen das Eigentum zu leihen, wenn Sie genügend Eigenkapital aufgebaut haben .
Vorteile von Home Equity Loans
Wohnungsbaudarlehen sind sowohl für Kreditnehmer als auch für Kreditgeber attraktiv. Hier sind einige der wichtigsten Vorteile für Kreditnehmer:
- Niedrige Zinsen: Eigenheimkredite haben in der Regel einen niedrigeren Zinssatz (normalerweise als APR ) als ungesicherte Kredite wie Kreditkarten und Privatkredite. Eine niedrige Rate kann dazu beitragen, die Kreditkosten niedrig zu halten, aber die Schließung der Kosten kann niedrige Zinsen ausgleichen.
- Genehmigung: Home Equity-Darlehen kann leichter zu qualifizieren, wenn Sie schlechte Kredit haben . Mit Ihrem Haus, das den Kredit sichert, haben Kreditgeber eine Weise, ihr Risiko zu handhaben. Das heißt, Hypothekendarlehen erfordern oft umfangreiche Dokumentation, und Kreditgeber legen Mindestanforderungen fest, die es schwer machen können, Kredite aufzunehmen - selbst wenn Sie über beträchtliches Eigenkapital verfügen.
- Große Beträge: Kreditnehmer können sich mit dieser Art von Darlehen für relativ große Kredite qualifizieren, vorausgesetzt, Sie haben genügend Eigenkapital im Haushalt. Bei großen Ausgaben wie Hausverbesserungen, Hochschulbildung oder Unternehmensgründung kann Ihr Eigenheimkapital die einzige verfügbare Finanzierungsquelle sein.
- Potenzielle Steuervorteile: Sie können möglicherweise einen Teil der Zinsen, die Sie für einen Eigenheimkredit zahlen, abziehen, insbesondere wenn Sie die Mittel für "wesentliche Verbesserungen" einer Immobilie verwenden. Fragen Sie Ihren Steuervorbereiter nach Details, bevor Sie Geld leihen und bevor Sie einen Abzug beantragen.
Sicherheit für Kreditgeber: Die meisten der oben genannten Vorteile sind verfügbar, weil Eigenheimkredite sind relativ sichere Darlehen für Banken zu machen: Das Darlehen ist mit Ihrem Haus als Sicherheit "gesichert".
Wenn Sie die Rückzahlung nicht leisten, kann die Bank Ihr Eigentum übernehmen, es verkaufen und alle unbezahlten Gelder zurückfordern, indem Sie Ihr Haus aussperrt . Darüber hinaus neigen Kreditnehmer dazu, diese Kredite gegenüber anderen Darlehen zu priorisieren, weil sie ihre Häuser nicht verlieren wollen. Wenn Sie sich entscheiden, eine Hypothekenzahlung oder eine Kreditkartenzahlung zu verpassen, können Sie die Kartenzahlung überspringen .
Zustimmung ist nicht garantiert: Sicherheiten helfen, aber Kreditgeber müssen darauf achten, nicht zu viel zu verleihen, oder sie riskieren erhebliche Verluste. Vor 2007 war es extrem einfach, für die ersten und zweiten Hypotheken zugelassen zu werden. Seit der Immobilienkrise haben sich die Dinge geändert, und die Kreditgeber werden Ihre Bewerbung sorgfältig prüfen. Um sich selbst zu schützen, versuchen sie sicherzustellen, dass Sie nicht mehr als 80 Prozent oder so der Wert Ihres Hauses leihen - unter Berücksichtigung Ihrer ursprünglichen Kaufhypothek sowie eines Eigenheimkredits, für den Sie sich bewerben. Der prozentuale Wert des verfügbaren Eigenheims wird als Beleihungsquote (LTV) bezeichnet und kann von Bank zu Bank variieren. Einige Kreditgeber erlauben LTV-Quoten von über 80 Prozent.
Home-Equity-Darlehen werden nur genehmigt, wenn Sie nachweisen können, dass Sie die Möglichkeit haben, zurückzuzahlen. Kreditgeber sind verpflichtet, Ihre Finanzen zu überprüfen, und Sie müssen nachweisen, Einkommen, Zugang zu Steuern und vieles mehr.
Wie ein Home Equity Loan funktioniert
Wenn Sie mit einem Home-Equity-Darlehen ausleihen, können Sie eine von zwei Optionen verwenden:
- Kapital: Nehmen Sie eine hohe Summe von Bargeld im Voraus und zahlen Sie das Darlehen im Laufe der Zeit mit festen monatlichen Zahlungen zurück. Ihr Zinssatz kann festgelegt werden, wenn Sie für die Dauer Ihres Darlehens leihen und bleiben. Jede monatliche Zahlung reduziert Ihr Kreditsaldo und deckt einen Teil Ihrer Zinskosten ab (es ist ein Tilgungsdarlehen ).
- Kreditlinie: Erhalten Sie für einen maximalen verfügbaren Betrag genehmigt, und nur ausleihen, was Sie brauchen. Diese Option, die als Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) bezeichnet wird , ermöglicht es Ihnen, mehrere Kreditaufnahmen zu machen, nachdem Sie genehmigt wurden. In den ersten Jahren können Sie kleinere Zahlungen leisten, aber irgendwann müssen Sie anfangen, vollständig abzurechnende Zahlungen zu leisten, die den Kredit beseitigen.
Die HELOC ist die flexibelste Option, da Sie immer die Kontrolle über Ihr Kreditsaldo und Ihre Zinskosten haben. Sie zahlen nur Zinsen für den Betrag, den Sie tatsächlich aus Ihrem Pool an verfügbarem Geld verwenden. Ihr Kreditgeber kann jedoch Ihre Kreditlinie einfrieren oder stornieren, bevor Sie die Möglichkeit haben, das Geld zu verwenden. Einfrieren kann passieren, wenn Sie das Geld am meisten und unerwartet benötigen, so dass die Flexibilität mit einem gewissen Risiko verbunden ist.
Die Zinssätze für HELOCs sind in der Regel variabel , so dass sich Ihre Zinszahlungen im Laufe der Zeit (besser oder schlechter) ändern können.
Um einen Kredit zu erhalten , bewerben Sie sich bei mehreren Kreditgebern und vergleichen Sie alle Kreditgeberkosten mit Zinssätzen. Erhalten Sie eine Kreditschätzung aus verschiedenen Quellen, einschließlich eines lokalen Kreditgebers, eines Online- oder nationalen Brokers und Ihrer bevorzugten Bank oder Kreditgenossenschaft. Die Zinssätze können von Ort zu Ort variieren, und Sie müssen Abschlusskosten bezahlen , um Ihr Darlehen zu finanzieren. Kreditgeber überprüfen Ihr Guthaben, benötigen eine Schätzung und es kann mehrere Wochen (oder mehr) dauern, um Geld freizugeben. Behandeln Sie den Prozess so, als ob Sie sich um einen Kredit für den Hauskauf bewerben würden: Holen Sie sich Ihre Gehaltsabrechnungen und andere Dokumente , damit der Prozess schneller verläuft .
Die Rückzahlung hängt von der Art des Darlehens ab, das Sie erhalten. Mit einem Pauschalbetrag machen Sie in der Regel feste monatliche Zahlungen (Sie zahlen den gleichen Betrag jeden Monat), bis das Darlehen bezahlt ist. Mit einer Kreditlinie können Sie während Ihrer "Auslosungsfrist" vielleicht einige Jahre lang kleine Zahlungen leisten, die etwa zehn Jahre dauern können. Nach Ablauf des Ziehungszeitraums müssen Sie regelmäßig Tilgungszahlungen leisten, um die Schulden abzuzahlen. Allerdings können Sie in der Regel beide Arten von Darlehen früh auszahlen , um Zinsaufwendungen zu sparen .
Common Home Equity Darlehen verwendet
Sie können einen Eigenheimkredit für alles verwenden, was Sie wollen. Allerdings verwenden Kreditnehmer in der Regel zweite Hypotheken für einige der größeren Ausgaben des Lebens, weil Häuser neigen dazu, viel Wert zu haben, gegen zu leihen. Einige beliebte Anwendungen umfassen:
- Renovieren, renovieren oder verbessern Sie anderweitig das Haus und das Eigentum.
- Bezahlen Sie für die College-Ausbildung eines Familienmitglieds.
- Fonds den Kauf eines zweiten Hauses oder Grundstücks .
- Konsolidieren Sie hochverzinsliche Schulden.
Fallstricke von Home Equity Loans
Bevor Sie ein Home-Equity-Darlehen für jeden Zweck verwenden, sollten Sie die Risiken der Verwendung dieser Darlehen verstehen. Das Hauptproblem ist, dass Sie Ihr Haus verlieren können, wenn Sie nicht an den monatlichen Zahlungsplan halten, den Ihr Kreditgeber benötigt.
Bedeutende Schulden: Da diese Darlehen eine Menge Geld bieten können, ist es verlockend, Ihr Zuhause als Geldautomaten zu verwenden. Aber es ist am besten, das Eigenkapital Ihres Hauses für Dinge zu reservieren, die den Wert Ihres Hauses verbessern, Ihrem Leben einen bedeutenden Wert hinzufügen (das schließt "Wünsche" oder Luxusgüter nicht ein) oder zu einem höheren Einkommen für Ihre Familie führen. Dies ist ein Fall, in dem es besonders wichtig ist, Kredite als "gute" Schulden und "schlechte" Schulden zu bewerten.
Gebühren: Schließungskosten sind ebenfalls ein Problem. Leihen gegen Ihr Haus kann Tausende von Dollars kosten - und das, bevor Sie überhaupt das Geld für Reparaturen oder Studiengebühren zu Hause ausgeben. Wenn Sie häufig gegen Ihr Haus ausleihen, ist es eine teure Gewohnheit (obwohl die Verwendung von Kreditlinien Ihnen helfen kann, die Kosten zu verwalten).
So finden Sie die besten Home Equity Loans
Finden Sie die besten home Equity-Darlehen können Sie Tausende von Dollar oder mehr sparen. Um das beste Angebot zu bekommen:
- Einkaufsbummel. Verschiedene Kreditgeber haben unterschiedliche Kreditprogramme zur Verfügung, und ihre Gebührenstrukturen können dramatisch variieren.
- Verwalten Sie Ihre Kredit-Scores und stellen Sie sicher, dass Ihre Kredit-Berichte korrekt sind. Wenn in Ihren Kreditberichten Fehler oder leicht zu behebende Probleme auftreten, verwenden Sie eine schnelle Neuberechnung , um schnelle Verbesserungen zu erzielen, die zu besseren Raten führen können.
- Fragen Sie Ihr Netzwerk von Freunden und Verwandten, die sie empfehlen. Fragen Sie lokale Immobilienmakler, welche Kreditgeber die beste Arbeit für ihre Kunden leisten.
- Vergleichen Sie Ihre Angebote mit denen auf Websites und Anzeigen. Denken Sie daran, dass die besten Raten nur für Kreditnehmer mit hohen Kredit-Scores und viel Einkommen zur Deckung von Zahlungen zur Verfügung stehen. Lesen Sie Ihre Kreditschätzung sorgfältig durch, um zu sehen, ob Sie den gleichen Betrag zahlen, den Sie erwartet haben.
Zusätzliche Tipps
Ist es der richtige Kredit? Bevor Sie ausleihen, pausieren Sie und stellen Sie sicher, dass diese Art von Darlehen sinnvoll ist. Ist ein Home-Equity-Darlehen besser für Ihre Bedürfnisse als ein einfaches Kreditkartenkonto oder ein ungesichertes Darlehen ? Wenn Sie nicht sicher sind, finden Sie es heraus, bevor Sie Ihr Haus in Gefahr bringen. Diese Darlehen können höhere Zinssätze haben, aber Sie können durch die Vermeidung von Kosten schließen.
Machen Sie einen Plan: Erstellen Sie einen detaillierten Plan für Ihre Einnahmen und Ausgaben - einschließlich dieser neuen Darlehenszahlung -, bevor Sie das Darlehen schließen. Diese großen Kredite können mit hohen Zahlungen kommen. Außerdem können sich die Zahlungen im Laufe der Zeit erhöhen, wenn Sie eine variable Rate haben. Wenn es eine Möglichkeit gibt, das zu tun, was Sie tun möchten, ohne Schulden aufzunehmen, sollten Sie diese Optionen ernsthaft in Betracht ziehen.
Schützen Sie sich und Ihre Familie: Überprüfen Sie Ihren Versicherungsschutz (insbesondere Leben und Invalidität) und bewerten Sie, wie Sie die Zahlungen decken, wenn etwas passiert. Sie können eine Versicherung brauchen oder nicht, und niemand kann Sie zwingen, sie zu benutzen. Wenn Sie beschließen, Abdeckung als Teil eines home-Equity-Darlehens aufzunehmen, gehen Sie mit monatlichen Prämienzahlungen - keine Voraboption -, so dass Sie nur für das bezahlen, was Sie verwenden (vorausgesetzt, die Versicherung ist nur für den Eigenheimkredit). Wie bei jedem anderen Finanzprodukt erhalten Sie Angebote aus einer Vielzahl von Quellen, einschließlich online und unabhängige Versicherungsagenten. Sie müssen keine Versicherung kaufen, die Ihr Kreditgeber anbietet.
Ruhestandseinkommen: Wenn Sie planen, Ihr Eigenheimkapital für Lebenskosten im Ruhestand zu klopfen, bewerten Sie Rückhypotheken , die für Senioren möglicherweise leichter zu qualifizieren sind. Machen Sie sich jedoch mit den Risiken vertraut und schließen Sie die Alternativen aus, bevor Sie diesen Schritt durchführen.
Zinsabzug (vor 2018): Für Steuerjahre bis einschließlich 2017 konnten einige Steuerpflichtige die Zinsen für Eigenheimkredite abziehen. Für das Steuerjahr 2018 und danach ist dieser Abzug aufgrund des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze nicht mehr verfügbar (obwohl begrenzte Abzüge auf Wohnungsbaukredite möglich sind). Sprechen Sie mit einem CPA, um herauszufinden, wie Ihre Wohnungsbaudarlehen Ihre Steuern beeinflussen können.