Wie viel hat ein Verkäufer die IRS nach einer gerichtlichen Verfallserklärung oder einem Leerverkauf?
Es scheint nicht fair. Was noch schlimmer ist, ist, dass Sie vielleicht nicht einmal herausfinden, dass Sie bis zu dem Tag, an dem Sie Ihre Post öffnen, Steuern zahlen müssen, um eine 1099 zu finden.
Denken Sie daran, dass nicht alle 1099 auch Einkommensteuer zahlen. Die Banken senden 1099 als Routineangelegenheit.
Ich sprach mit Julian Block, einem Anwalt in Larchmont, NY, der von der New York Times als führender Steuerfachmann zitiert wurde. Hier ist, was er über Steuern, Gewinne und Verluste bei notleidenden Verkäufen wie Zwangsversteigerungen und Leerverkäufen zu sagen hat:
Julian Block über Gewinne und Verluste
"Verkäufer, die ihre persönlichen Wohnungen für längere Zeit besitzen, werden immer noch Gewinne erzielen.
"Aber Verkäufer von Wohnungen, die innerhalb der letzten zwei Jahre oder so erworben wurden, werden Verluste erleiden. Selbst unter der Annahme, dass keine Preisrückgänge eintreten, werden Verluste aufgrund von Ausgaben für Immobilienmakler, Anwälte und dergleichen entstehen. Verkäufer werden nicht in der Lage sein, diese Verluste abzuziehen Es macht keinen Unterschied, dass sie gezwungen sind zu verkaufen, zum Beispiel aufgrund von Jobwechsel oder gesundheitlichen Gründen.
"Abgesehen von Problemen für Verkäufer von Privatwohnungen, gibt es Steuerprobleme für Investoren, die, zum Beispiel, mehrere Eigentumswohnungen in Orten wie Florida gekauft haben und sie nicht umdrehen können, weil potenzielle Käufer auf weitere Preisrückgänge warten.
Oft lohnt es sich für Investoren nicht, ihre Plätze zu mieten; Was sie als Mietzahlungen erhalten, reicht nicht aus, um ihre Grundsteuern und Hypothekenzinsen zu decken. Ihre einzige Option ist es, mit Verlust zu verkaufen. "
Block auf Ausgleich von Verlusten gegen Gewinne
"Verkäufer können ihre Kapitalverluste mit Kapitalgewinnen verrechnen.
Aber in Ermangelung von Kapitalgewinnen beträgt die jährliche Obergrenze 3.000 US-Dollar (1.500 US-Dollar für getrennt angemeldete Ehepaare) für die Höhe der Verluste, die sie mit ihrem "ordentlichen Einkommen" verrechnen können, also Einkommen aus Gehältern, Renten und Entnahmen aus Altersvorsorgeplänen . Das Gesetz erlaubt ihnen, ungenutzte Verluste auf spätere Jahre zu übertragen. "
Steuerregeln für Zwangsvollstreckungen blockieren
"Die IRS hat Steuervorschriften für Zwangsvollstreckungen oder Wiederinbesitznahmen von Kreditgebern von Eigenheimbesitzern, die auf ihre Hypothekenzahlungen zurückgefallen sind . Es kann schwerwiegende und unerwartete Steuerfolgen für einen Eigentümer geben, der einfach weggeht, weil er oder sie wenig oder gar kein Eigenkapital hat der Kreditgeber übernimmt und verkauft den Platz.
"In dieser Situation bedeutet eine Annullierung oder Vergebung durch den Kreditgeber in der Regel, dass der Schuldner meldepflichtiges Einkommen hat, obwohl es einige Ausnahmen gibt - zum Beispiel Insolvenz."
Blockieren Sie die persönliche Haftung
"Ein Beispiel: Brown kauft eine Eigentumswohnung und nutzt sie als persönlichen Wohnsitz . Er zahlt $ 300.000, eine Anzahlung von $ 15.000 und nimmt einen Hypothekendarlehen von $ 285.000. Er haftet persönlich für die Hypothek. Wenn der Restbetrag des Darlehens $ 280.000 ist, Brown tritt in Zahlungsverzug und die Kreditgeber Bank akzeptiert seine freiwillige Übertragung der Einheit, die Kündigung des Darlehens.
Ähnliche Eigentumswohnungen zu der Zeit verkaufen für 230.000 $.
"Die Abgabenordnung behandelt die Transaktion als Verkauf. Brown hat einen nicht abzugsfähigen Verlust von $ 70.000, den Betrag, um den seine Wohnung von $ 300.000 ihren Marktwert von $ 230.000 übertrifft. Kein Abzug für den Verlust, weil Brown die Wohnung als persönlichen Wohnsitz nutzt .
"Brown hat auch ein meldepflichtiges Einkommen von $ 50.000, wenn die Bank das Darlehen annulliert. Das $ 50.000 ist der Betrag, um den die Schuld von $ 280.000 den Marktwert von $ 230.000 übersteigt.
"Geben Sie den IRS ein, wenn das hypothekarisch gesicherte Objekt abgeschafft oder wieder in Besitz genommen wird und die Bank es wiedererlangt, oder die Bank weiß, dass Brown das Objekt verlassen hat. Die Bank sendet ein Formular 1099-A an Brown und den IRS. Die 1099-A gibt den Preis für die Zwangsversteigerung (230.000 US-Dollar), den Betrag der Brown-Schulden (280.000 US-Dollar) an und ob er persönlich haftbar war.
Schuldenerlass (hier $ 50.000) wird zu den Sätzen für normales Einkommen, ebenso wie für das Gehalt besteuert. "
Gesicherte Schulden ohne persönliche Haftung
Nach Angaben von Kleinrock Publishing sagt der IRS, dass Verkäufer, die nicht persönlich für eine Schuld haften, einen Betrag realisieren, der die vollständig gekündigten Schulden beinhaltet, auch wenn der Wert der Immobilie, der Sicherheit für die Schulden ist, geringer ist, was abhängig von ausgeglichen werden kann Ihre angepasste Basis in der Immobilie. Kaufkredite, die durch Immobilien in Kalifornien gesichert sind, tragen keine persönliche Haftung.
Zum Beispiel kauft Frau Smith ein Haus im Wert von 300.000 Dollar, legt 30.000 Dollar zurück und nimmt eine Hypothek von 270.000 Dollar auf. Smith hört auf , Zahlungen zu leisten . Die Bank schließt mit einem Kreditsaldo von 260.000 Dollar ab, und der Marktwert des Hauses ist auf 250.000 Dollar gesunken. Smith hat eine bereinigte Basis von $ 295.000, aufgrund eines Verlustes von $ 5.000. Die Menge, die Smith bei der Zwangsversteigerung realisiert, beträgt 260.000 US-Dollar. Smith schätzt ihren Gewinn oder Verlust, indem sie 260.000 Dollar, was die realisierte Menge ist, mit ihrer bereinigten Basis von 295.000 Dollar vergleicht. Sie hat einen realisierten Verlust von 35.000 Dollar.
Vor der gerichtlichen Verfallserklärung oder dem Verkauf, planen Sie voraus
Bevor Sie einen Leerverkauf verkaufen oder eine Zwangsvollstreckung durchführen, suchen Sie rechtliche und steuerliche Beratung. Planen Sie die Steuerplanung im Voraus , bevor es zu spät ist.
Weitere Informationen erhalten Sie bei einem Certified Public Accountant oder auf der IRS-Website.
Ein vorläufiger Fix, der 2007 als Mortgage Forgiveness Debt Relief Act bezeichnet wurde, sieht eine Befreiung von der Schuldenerlassbesteuerung für bestimmte Eigennutzer vor und könnte vor der Erneuerung auslaufen. Die kalifornischen Gesetze unterscheiden sich für die Besteuerung von Leerverkäufen aufgrund des CA Civil Code 580e und der Hypothekenbriefe, die vom IRS und im Namen des Franchise Tax Board ausgegeben werden. Suchen Sie nach kompetenten Steuerberatern, um festzustellen, ob Sie steuerfrei sind.
Quelle: Rechtsanwalt Julian Blocks Bücher enthalten "Der Hausverkäufer Leitfaden für Steuerersparnisse", gelobt von Rechtsprofessor James Edward Maule der Villanova Universität als "Eine leicht zu lesen und gut organisierte Erklärung der Steuerregeln." Um seine Bücher zu bestellen , besuchen Sie die Website von Julian Block.