Hypothekenzinsen sind (manchmal) abzugsfähig
Wenn Sie das Geld für "wesentliche Verbesserungen" zu Ihrem Haus verwenden, kann ein begrenzter Abzug noch verfügbar sein.
Für Steuerjahre 2017 und vorher
Eine Hypothek kann Ihnen helfen , ein Haus zu kaufen (oder gegen eine Eigenschaft, die Sie bereits besitzen), und es könnte sogar einige Steuervorteile bieten. Zinsen, die Sie zahlen, können abzugsfähig sein, aber eilen Sie nicht, nur für Einsparungen auf Ihrem 1040 zu leihen - es gibt Höchstbeträge und andere Beschränkungen, die Ihre Fähigkeit, Zinsen abzuziehen, reduzieren oder vollständig beseitigen können.
Diese Seite enthält allgemeine Richtlinien, aber Steuergesetze sind komplex und ändern sich ständig. Überprüfen Sie die Details und sprechen Sie mit einem Steuervorbereiter, bevor Sie einen Abzug in Anspruch nehmen.
Hypothekenzinsen abziehen
Die IRS ermöglicht einen Abzug für die Zinsen für ein Darlehen von einem ersten oder zweiten Haus gesichert. Dazu gehören mehrere häufig verwendete Darlehen:
- Kaufen Sie Kredite (Ihre primäre Hypothek, wenn Sie Geld leihen, um ein Haus zu kaufen)
- Home-Equity-Darlehen (auch bekannt als eine zweite Hypothek), die eine Geldsumme bereitstellen
- Home-Equity-Kreditlinien, mit denen Sie aus einer Kreditlinie ausgeben können
Der Abzug kann möglicherweise diese Kredite weniger teuer machen, und kann bestimmte Strategien wie Schuldenkonsolidierung (plötzlich die Zinsen, die Sie zahlen, wird steuerlich absetzbar - nicht nur eine Ausgabe). Es gibt jedoch Grenzen, wie viel Sie abziehen können und wann Sie abziehen können.
Natürlich verwenden Sie auch Ihr Haus als Sicherheit, wenn Sie eine zweite Hypothek bekommen, was bedeutet, dass der Kreditgeber auf Ihr Haus schließen kann, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten . Wenn Sie dieses Geld für andere als haushaltsbezogene Ausgaben verwenden, fügen Sie ein Risiko hinzu, das zuvor noch nicht bestand.
First oder Second Home: Der Abzug ist nicht für Investoren, die Dutzende von Häusern besitzen. Um sich zu qualifizieren, muss das Darlehen auf Ihrem "ersten oder zweiten" Haus sein. Wenn Sie eine Immobilie vermieten, teilen oder als Büro nutzen, kann Ihr Abzug davon betroffen sein.
Kreditkriterien: Ihr Kredit muss von Ihrem Haus gesichert werden. Überprüfen Sie mit dem IRS für Details, aber das bedeutet in der Regel Ihre Kreditgeber hat ein Pfandrecht zu Hause und kann ausschließen, wenn Sie nicht zahlen. Darüber hinaus müssen Sie eines der folgenden Kriterien erfüllen:
- Die Schuld ist vom 13. Oktober 1987 oder früher (bekannt als "Grandfathered" Schuld), oder
- Die Schulden wurden verwendet, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern, und der Gesamtbetrag der Schulden liegt unter 1 Million Dollar
- Die Schulden wurden nicht dazu verwendet, Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern, und der Gesamtbetrag der Schulden liegt unter 100.000 US-Dollar
In einigen Situationen, zum Beispiel wenn Sie getrennt heiraten, werden die Beträge reduziert.
Keine Schanden: Das IRS sagt "Sowohl Sie als auch der Verleiher müssen beabsichtigen, dass das Darlehen zurückbezahlt wird." Dieses würde irgendwelche schicke Schemas beseitigen, wo Sie versuchen, eine Scheintransaktion zu verwenden, um Steuern zu sparen.
Zum Beispiel können Sie nicht von einem Familienmitglied "leihen", die Zinsen abziehen und den Kredit vergessen - der Kredit muss als eine Transaktion zu einem Fremdvergleich funktionieren.
Baukredite: Wenn Sie ein Haus bauen, kann dieser Abzug helfen, Ihre Kosten für ein Baudarlehen zu reduzieren. Mit dem IRS können Sie ein im Bau befindliches Haus für bis zu 24 Monate als qualifiziertes Zuhause behandeln, solange Sie bestimmte Kriterien erfüllen.
Einschränkungen
Dollar-Betrag: Wie oben gezeigt, ist der Zinsabzug von Ihrem Home-Equity-Darlehen nicht unbegrenzt. Das Limit ist höher für Geld, das verwendet wird, um zu Hause zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern. Für die meisten Menschen funktioniert das gut. Wenn Sie das Geld jedoch für einen anderen Zweck verwenden (z. B. Hochschulbildung, Schuldenkonsolidierung oder etwas anderes), sind Ihre Schulden auf 100.000 US-Dollar begrenzt. Beachten Sie, dass sich die Höchstbeträge auf die Höhe des Darlehens beziehen - nicht auf die Höhe der Zinsen, die Sie jedes Jahr zahlen .
Alternative Mindeststeuer (AMT): Wenn Sie AMT unterliegen, sehen Sie möglicherweise weitere Einschränkungen. Im Allgemeinen ist der Abzug hilfreicher, wenn Sie das Geld verwenden, um Ihr Haus zu kaufen, zu bauen oder zu verbessern.
Aufzählung Abzüge: Der Hypothekenzinsenabzug ist nur verfügbar, wenn Sie auflisten, und viele Leute nicht auflisten. Es ist in der Regel am besten, den größten verfügbaren Abzug zu verwenden - wenn Ihr Standardabzug mehr ist, als Sie aus der Aufgliederung erhalten, bieten Ihre Hypothekenzinsen möglicherweise keine Steuervorteile. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie einen Eintrag erstellt haben, überprüfen Sie, ob Sie den Zeitplan A eingereicht haben. Um über Ihren Standardabzug zu kommen, benötigen Sie möglicherweise einen beträchtlichen Kredit oder andere Ausgaben, um zu helfen (z. B. hohe medizinische Ausgaben).
Ein Abzug ist kein Kredit: Manche Menschen verwechseln Steuerabzüge mit Steuergutschriften. Ein Abzug hilft, den Betrag zu reduzieren, der für die Berechnung Ihrer fälligen Steuern verwendet wird. Ein Kredit ist eine Dollar-für-Dollar-Reduzierung dessen, was Sie schulden. Ein Abzug wird indirekt Ihre Steuerrechnung reduzieren, aber es ist nicht annähernd so mächtig wie eine Steuergutschrift.
Wie viel kannst du beanspruchen?
Wenn Sie sich gegen das Eigenkapital in Ihrem Haus geliehen haben und Sie wissen möchten, wie viel Zinsen Sie bezahlt haben, fragen Sie Ihren Kreditgeber. Sie sollten ein Formular 1098 mit Details über das Interesse für das Jahr erhalten.
Mach deine Hausaufgaben
Einen Abzug unberechtigt zu beanspruchen, ist problematisch: Er kann zu Steuerstraf- und Zinslasten vom IRS führen. Überprüfen Sie alle Details zu Ihrer Situation (und den aktuellen Steuergesetzen), indem Sie die IRS-Publikation 936 lesen. Denken Sie daran, dass die Steuergesetze kompliziert sind und sich die Dinge möglicherweise geändert haben, seit dieser Artikel geschrieben wurde. Sprechen Sie mit einem Steuerberater, der mit den Details Ihres Darlehens vertraut ist, um Probleme zu vermeiden.
Hinweis: Dieser Abzug ist in der Regel auch nach dem Steuerjahr 2017 nicht verfügbar. Dieser Artikel dient nur der historischen Referenz.