Die Ins und Outs beim Kauf eines Hauses von der Bank
Ein Leser fragt: Sind wir Kandidaten, um ein Haus von der Bank zu kaufen? Meine Frau und ich sind zum ersten Mal Hauskäufer . In unserer Stadt sehen wir viele Häuser zum Verkauf, die im Besitz von Banken sind. Wir haben mit einem Agenten in einem offenen Haus gesprochen , der uns gesagt hat, dass es genauso einfach ist , ein bankeigenes Haus als ein normales Haus zu kaufen . Aber unsere Freunde sagen nein, ein Haus in Bankbesitz zu kaufen kann ein Albtraum sein. Lügt der Agent uns? Was ist einfacher zu kaufen? Sollten wir ein Bankhaus oder ein Haus kaufen?
Antwort: Einige Immobilienmakler, die Häuser in Immobilienbesitz, kurz REO, auflisten, glauben wahrscheinlich, dass der Kauf eines Hauses in Bankbesitz genauso einfach ist wie ein gewöhnliches Haus. Denn für viele von ihnen sind Bankhäuser die einzigen Häuser, die sie verkaufen. Im Großen und Ganzen würde ich lieber an jedem Tag der Woche ein normales Zuhause verkaufen, und ich werde Ihnen sagen, warum.
Bank-Owned Häuser und der Markt
Es macht einen Unterschied, ob die Anzahl der Häuser auf dem Markt meist Zwangsvollstreckungen sind. Wenn ein regulärer Verkäufer in einem Markt verkauft wird, der von Häusern in Bankbesitz dominiert wird , müssen reguläre Verkäufer mit Zwangsversteigerungen um den Preis konkurrieren, was bedeutet, dass der Verkäufer ein Haus im Einklang mit den Preisen von Häusern im Bankbesitz preisen muss.
Einige Vermögensverwalter , die in Bank-Immobilienabteilungen mit Zwangsvollstreckungen arbeiten, bestehen darauf, dass ihre Makler ihre Bestände wie jedes andere Haus vermarkten; einige bevorzugen die Agenten nicht zu offenbaren, dass die Häuser Zwangsvollstreckungen sind.
Das liegt daran, dass Zwangsversteigerungen ein Stigma tragen. In aller Fairness gegenüber der Bank versucht die Bank jedoch einfach, auf dem offenen Marktplatz zu konkurrieren.
Bankimmobilien und Offenlegungen
In der Regel, wenn Sie ein Haus kaufen, können die Besitzer wissen, Details mit Ihnen über ihre Geschichte teilen. Sie können herausfinden, ob die Küchenspüle jemals nach hinten geschoben wurde, wann das Dach zuletzt ausgetauscht wurde und ob es Mängel gibt, die eine Hausinspektion möglicherweise nicht aufdeckt.
Wenn Sie ein bankeigenes Haus kaufen, sind Sie allein. Sie kaufen einen unbekannten Faktor mit sehr geringem Rückgriff.
Ist-Zustand
Banken reparieren nur selten Häuser in ihren Portfolios. Sie bezahlen in der Regel nicht für eine Schädlingsinspektion oder geben den Käufern eine Dachzertifizierung oder eine Kanalinspektion . Wenn Ihre Hausinspektion ein schwerwiegendes Problem aufzeigt und Sie eine Reparaturanfrage stellen , wird die Bank diese höchstwahrscheinlich ignorieren. Während ein normaler Verkäufer viel eher eine Reparaturanfrage aushandelt und Probleme für Sie löst.
Verhandlungen, um ein Haus von der Bank zu kaufen
Einige Banken sehen ein Angebot nicht einmal an, es sei denn, der Käufer reicht ein Vorabgenehmigungsschreiben der Bank vom ausgewählten Kreditgeber ein, was bedeutet, dass es noch länger dauern kann, ein Angebot einzureichen. Aufgrund der Menge der Einträge, die von den Asset-Abteilungen verwaltet werden, kann es manchmal bis zu zwei Wochen oder länger dauern, um eine Antwort zu erhalten.
Wenn die Bank ein Angebot annimmt, generiert sie oft einen Banknachtrag, der das von Ihnen eingereichte Angebot praktisch ersetzt. Der Banknachtrag kann aus 10 Seiten oder mehr bestehen. Fast jeder wichtige Artikel, der den Käufer schützt, wird verändert. Wenn Sie ein bankeigenes Haus kaufen, ist es eine gute Idee, dass Ihr Anwalt den Vertrag überprüft, weil das Wort manchmal schwer zu verstehen ist.
Banken berechnen Gebühren für Schließungsverzögerungen
In Nordkalifornien, wo ich arbeite, enden wir oft mit einer Treuhandfirma in Südkalifornien, die die Transaktion abwickelt. Die Entfernung verzögert den Papierkram. Wenn der Kreditgeber des Käufers ein paar Tage benötigt, um die Datei vom Underwriting freizugeben, verlangt die Bank oft eine Gebühr für den Käufer. Regelmäßige Verkäufer sind in der Regel toleranter und entspannter bei Erweiterungen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.