Frage: Sollten wir eine HARP-Refinanzierung oder einen Leerverkauf unseres Unterwasser-Hauses durchführen?
Ein Leser fragt: "Mein Mann und ich versuchen herauszufinden, ob wir versuchen sollten, unser Haus als Leerverkauf zu verkaufen oder daran festzuhalten und das HARP- Refinanzierungsprogramm der Regierung zu beantragen. Unser Immobilienmakler sagt uns, dass wir verkaufen sollen, aber wir mögen die Idee, unsere Hypothekenzahlungen zu reduzieren.Wir schulden fast $ 300.000, und während der Wert unseres Hauses ungefähr $ 165.000 ist, sagt unser Hypotheken-Typ, dass wir $ 635 pro Monat sparen können, wenn wir uns für eine HARP-Refinanzierung qualifizieren. Sollten wir eine HARP-Refinanzierung oder einen Leerverkauf machen ? "
Antwort: Ob ein Hauseigentümer Leerverkäufe gegen eine HARP-Refinanzierung verkaufen sollte, ist nicht so geschnitten und trocken. Sicher, in den meisten Fällen würde die Logik diktieren, dass ein Hausbesitzer in zwei Jahren nach einem Leerverkauf wahrscheinlich besser dran ist als nach einer HARP-Refinanzierung, aber es gibt viele Dinge, die man berücksichtigen muss, bevor man diese Entscheidung trifft.
In erster Linie ist, ob Sie für beide Programme qualifizieren werden. Viele Leerverkaufsbanken haben die Voraussetzungen für einen Leerverkauf gelockert, und nicht jeder Kreditgeber benötigt eine finanzielle Not, vor allem nach 2012. Wenn jedoch Ihre Bank eine finanzielle Notlage benötigt und Sie keine Härte dokumentieren können, dann qualifizieren Sie sich möglicherweise nicht für einen Leerverkauf überhaupt. Was würde die Frage strittig machen, oder?
Also, das erste, was ich vorschlagen Sie tun, ist mit einem Leerverkäufer zu sprechen, um herauszufinden, ob Sie für einen Leerverkauf qualifizieren. Betrachten Sie das HAFA-Leerverkaufsprogramm der Regierung, wenn ein regelmäßiger Leerverkauf zu restriktiv ist.
Aber wenn Sie die HAFA-Route gehen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie den Leerverkauf wirklich machen, bevor Sie sich für HAFA bewerben. Einige Kreditgeber erlauben Ihnen nicht, sich erneut zu bewerben, sobald Sie sich qualifiziert haben, wenn Sie Ihre Meinung bei der Genehmigung ändern sollten.
Es ist wichtig zu beachten, dass Sie beides nicht tun können. Sie müssen ein Programm auswählen. Entweder die HARP-Refinanzierung oder der Leerverkauf.
Qualifizierung für HARP Refinanzierung
- Begrenzt auf Fannie Mae und Freddie Mac Darlehen.
Das HARP-Refinanzierungsprogramm gilt nur für Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac. Wenn Ihr Darlehen nicht Fannie Mae oder Freddie Mac ist, qualifizieren Sie sich nicht. Sie können herausfinden, ob Ihr Darlehen Fannie Mae oder Freddie Mac ist, indem Sie zum Fannie Mae Loan Look Up oder dem Freddie Mac Loan Look Up gehen. Sie müssen die letzten vier Ziffern der Sozialversicherungsnummer des primären Kreditnehmers kennen.
- Kreditvergabe 1. Juni 2009 oder früher.
Wenn Sie am 2. Juni 2009 oder später eine Hypothek aufgenommen haben, werden Sie sich wahrscheinlich nicht für die HARP-Refinanzierung qualifizieren. Momentan gibt es keine Ausnahmen, aber das könnte sich ändern.
- Mehr als 80% LTV
Wenn Ihr Zuhause unter Wasser liegt, wird Ihr LTV ( Loan-to-Value- Verhältnis) 80% des Marktwerts übersteigen - weil der Marktwert in der Regel niedriger ist als Ihr Darlehensbestand. Die meisten Menschen haben mit diesem qualifizierenden Faktor kein Problem.
- Keine verspäteten Zahlungen.
Obwohl das HARP Refinanzierungsprogramm eine verspätete Zahlung in den letzten 12 Monaten zulässt, werden viele Kreditgeber ungeachtet der HARP-Richtlinien keinen Kredit an einen Kreditnehmer vergeben, der straffällig geworden ist. Diese zusätzlichen Kreditgeberanforderungen, die von den im Programm beschriebenen abweichen können, werden als Overlays bezeichnet.
- Erste HARP refinanzieren.
Wenn sich die Regeln nicht ändern, und mit einer kleinen Ausnahme, können Sie nur eine HARP-Refinanzierung durchführen und, sobald sie gewährt wurde, können Sie sich nicht erneut über HARP refinanzieren. Sollten Sie jedoch nach der HARP Refinanzierung Probleme mit der Zahlung haben, können Sie sich jederzeit zu einem späteren Zeitpunkt für einen Leerverkauf bewerben.
HARP Refinanzierung Vs. Leerverkauf
Die Leerverkaufsrichtlinien für den Kauf eines anderen Hauses nach einem Leerverkauf sind typischerweise 5 Jahre für einen herkömmlichen Kredit und 3 Jahre für FHA-Kredite . Nehmen wir an, Sie haben stattdessen einen Leerverkauf gemacht und Ihr Haus verkauft. Die Nachteile eines Leerverkaufs sind:
- Du besitzt kein Zuhause mehr.
- Du musst dich woanders hin bewegen und ein Mieter werden.
- Sie müssen möglicherweise aus Ihrer Nachbarschaft ausziehen.
- Sie verlieren Ihren Steuerabzug für den Besitz eines Eigenheims.
- Es gibt keine Garantie, dass Sie sich in nur 3 Jahren dafür qualifizieren, ein anderes Haus zu kaufen, weil sich persönliche Situationen ändern und Gesetze sich ändern.
Wenn Sie sich für die HARP Refinanzierungsoption entschieden haben, haben Sie in 2 Jahren 15.240 $ (635 € Zahlungsdifferenz x 24 Monate) gespart. In 3 Jahren haben Sie noch mehr gespart, 22.860 $. Wird der Marktwert Ihres Hauses steigen, um die Tatsache zu kompensieren, dass Sie noch immer 300.000 Dollar für ein Haus im Wert von 165.000 Dollar schulden?
Es ist vielleicht egal. Der Grund, warum es nicht wichtig ist, ist, dass Sie vielleicht niemals verkaufen wollen. Dies bedeutet, dass Sie weiterhin zu Hause bezahlen, bis Sie die $ 300.000 Hypothek bezahlt haben.
Wenn Sie den Leerverkauf jedoch nach 3 Jahren gewählt haben, können Sie sich für ein anderes Haus qualifizieren. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Immobilienpreise in diesem Zeitraum relativ stabil bleiben, können Sie ein Haus kaufen, genau wie das Haus, das Sie verkauft haben, mit Ausnahme des heutigen Marktwerts von 165.000 USD. Selbst wenn sich die Zinssätze verdoppeln würden, wäre Ihre Zahlung immer noch niedriger als die Zahlung, die Sie heute zahlen.
Aber für manche Menschen ist es keine logische oder finanzielle Argumentation. Und das ist OK, absolut in Ordnung. Menschen kaufen oft Immobilien auf Emotion und sie bleiben in diesem Haus basierend auf Emotionen. Fühlen Sie sich nie schlecht, wenn Sie die HARP Refinanzierung über einen Leerverkauf wählen. Egal welche Entscheidung Sie treffen, ist die richtige Entscheidung für Sie.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.