Wie Verkäufer Rank Arten der Finanzierung in einem Angebot
Frage: Ist meine Art von Darlehen ein Vorteil oder Nachteil in einem Kaufangebot?
Ein Leser fragt: "Ich bin in der beneidenswerten Lage, in der Lage zu sein, Bargeld zu bezahlen oder einen Kredit zu bekommen, um ein Haus zu kaufen. Ich möchte eine Anlageimmobilie kaufen, aber Sie wissen, wie dieser Markt ist. Mehrfachangebote in Hülle und Fülle. Viele Käufer kämpfen Ich möchte, dass mein Angebot das Beste ist, und ich weiß, welche Art von Angebot es spielt, also sollte ich lieber ein Angebot für Bargeld oder einen Kredit machen, und wenn es ein Kredit ist Der Kredit ist am besten? Wo ist mein Vorteil? Was macht ein Kaufangebot besser als ein anderes, wenn man es nach Kreditart sortiert? "
Antwort: Sie sollten sich überlegen, wie Ihr Angebot vom Verkäufer wahrgenommen werden kann, da die Art des Hypothekarkredits oder die Finanzierungsbedingungen diese Wahrnehmung stark beeinflussen können. Werfen Sie in diesen Mix einen Verkäufermarkt, und Sie werden wahrscheinlich auch gegen mehrere Angebote von verschiedenen Käufern konkurrieren. Ihr Angebot wird noch genauer geprüft und beurteilt.
Käufer würden erstaunt sein, wenn sie wüssten, wie unfair einige Kaufangebote eingestuft werden. Wir haben zwar ein faires Wohnrecht , das Diskriminierung aufgrund von Schutzklassen verbietet, andere Arten von Diskriminierung sind jedoch nicht eingeschränkt. Ganz zu schweigen davon, dass die meisten Verkäufer und ihre Listing-Agenten den Käufern nicht erklären, warum ihr Angebot abgelehnt wurde. Sie lehnen es einfach ab. Sie müssen nicht erklären warum.
Es ist jedoch üblich, ein Kaufangebot nach der Art der Finanzierung zu beurteilen, die der Käufer verwenden möchte. Kaufangebote werden oft in der folgenden Weise eingestuft.
Die beste Art von Angebot wird zuerst aufgeführt, wobei das am wenigsten attraktive Angebot auf dem letzten Platz liegt:
- Kasse. Dies bedeutet Bargeld zur Hand. Es bedeutet nicht, dass ein Haus derzeit treuhänderisch verwahrt wird, da es sich um einen bedingten Verkauf und nicht um eine Barzahlung handeln würde. Es bedeutet auch nicht eine Refinanzierung auf eine andere Eigenschaft, die zu einem späteren Zeitpunkt Bargeld produzieren wird. Ein Barangebot ist in der Regel mit einem Finanzierungsnachweis versehen . Das ist, weil der Verkäufer das Wort eines Käufers nicht nimmt, dass der Käufer für das Bargeld gut ist. Es ist gleichbedeutend mit der Aufforderung an den Käufer, einen Koffer mit 100-Dollar-Scheinen zu produzieren.
Weil Bargeld so hoch bewertet wird, können Bargeldkäufer manchmal einen Rabatt aushandeln. Aber zählen Sie nicht auf diesen Vorteil in einer Mehrfachangebotssituation oder in einem Leerverkauf . Denken Sie daran, dass alle Angebote, mit Ausnahme der Finanzierung durch den Eigentümer, dem Verkäufer am Ende Bargeld einbringen. Der Hauptvorteil eines Barangebots ist keine Beurteilungsvoraussetzung.
Cash-Angebote über Listenpreis sind sehr wünschenswert für Häuser mit Eigenkapital, weil es keine Beurteilung gibt. Barangebote über den Listenpreis sind jedoch für einen Leerverkauf nicht wünschenswert, denn wenn der Käufer läuft, sind die Erwartungen der Bank bereits erfüllt. Es könnte schwierig sein zu duplizieren.
- Konventionelles Darlehen Die FICO Score-Anforderungen für ein konventionelles Darlehen sind höher als die für ein FHA-Darlehen. Sie können immer noch ein konventionelles Darlehen erhalten, wenn Ihr FICO-Score das für FHA erforderliche Minimum widerspiegelt, aber Sie zahlen einen höheren Zinssatz.
Bevorzugte Zinssätze werden jenen Kreditnehmern angeboten, die 20% oder mehr in bar angelegt haben, was zu einem Loan-to-Value-Verhältnis von 80% oder weniger führt. Je niedriger das Verhältnis, desto geringer das Risiko für den Kreditgeber. Auch, wenn die Schätzung niedriger ist, wird der Kreditgeber einen Kreditnehmer die Differenz in bar zahlen lassen, wenn der Kreditwert kleiner als 80% ist.
Ein weiterer Vorteil gegenüber herkömmlichen Krediten ist, dass die Finanzierungsanforderungen der Kreditgeber weniger streng sind. Der Kreditgeber ist weniger wahrscheinlich, Reparaturen zu verlangen. Diese Tatsache allein lässt einen konventionellen Käufer viel attraktiver erscheinen als ein FHA-Käufer. Bedenken Sie jedoch, dass neuere Häuser in der Regel keine Reparaturen benötigen.
- FHA-Darlehen . Viele Erstkäufer entscheiden sich für einen FHA-Kredit, weil die anfängliche Barzahlung in der Regel weniger ist als der Betrag, der für einen herkömmlichen Kredit benötigt wird. Darüber hinaus ist die FICO Score-Anforderung, pro Kreditgeber Overlays, viel nachsichtiger. Die Mindestanzahlung für ein FHA-Darlehen beträgt 3,5% des Kaufpreises.
FHA Reparaturrichtlinien sind nicht so streng wie einige Verkäufer und Agenten glauben. Aber ältere Häuser brauchen mehr Reparaturen. Peeling Paint ist ein großes FHA-Problem, wenn das Haus vor 1978 gebaut wurde. Das Haus kann einen Betonboden ohne Teppichboden haben, aber es ist besser, keine abblätternde Farbe zu haben. FHA-Darlehen werden manchmal aufgrund von Finanzierungsbedingungen vor dem Abschluss gehalten.
Ein Schädlingsbericht und eine Freigabe können vom FHA-Gutachter verlangt werden oder nicht.
- VA-Darlehen . Veteranen bekommen das kurze Ende des Stocks, wenn es um Kredithierarchie geht. VA-Kreditnehmer sind jedoch wahrscheinlich ein besseres Kreditrisiko als ein FHA-Käufer, weil die Anforderungen, ohne eine Anzahlung zu kaufen, strenger sind. Ein Kreditnehmer behält sich die Möglichkeit vor, eine Anzahlung auf das Haus zu leisten oder ohne Anzahlung zu kaufen. Die meisten VA-Kreditnehmer wählen Leverage.
Der Nachteil eines VA-Darlehens ist Schädlingsberichte erforderlich. Wenn eine Pest Arbeit erforderlich ist, wird der Kreditgeber ein Abschlusszertifikat wünschen. Wenn es sich bei der Transaktion um einen Leerverkauf handelt, genehmigen die Banken in der Regel keine Zahlungen für Schädlingsbekämpfung. Leerverkäufe werden verkauft wie sie sind .
Bedauerlicherweise fallen VA-Käufer aufgrund der Hierarchie und der Missverständnisse oft unter den Stapel von Angeboten, während sie am besten qualifiziert sind. Agenten, die viele Leerverkäufe abwickeln, neigen dazu, VA-Käufer zu bevorzugen, weil sie wissen, dass diese Käufer anderswo abgelehnt werden, was sie zu einem engagierten Kandidaten für einen Leerverkauf macht.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.