Reverse Hypotheken sind für einige Hausbesitzer sinnvoll
Die Grundlagen
Wie eine Standardhypothek verwendet eine umgekehrte Hypothek Ihr Haus als Sicherheit .
Diese Darlehen unterscheiden sich jedoch in einigen Punkten, was zum "umgekehrten" Teil des Namens führt. Zuerst erhalten Sie Geld, anstatt jeden Monat Geld an Ihren Kreditgeber zu zahlen. Zweitens, der Betrag Ihres Darlehens wächst im Laufe der Zeit, im Gegensatz zu schrumpfen mit jeder monatlichen Zahlung
Das Konzept funktioniert ähnlich wie bei einer zweiten Hypothek oder einem Hypothekendarlehen. Reverse Hypotheken sind jedoch nur für Hausbesitzer ab 62 Jahren verfügbar, und Sie müssen diese Kredite in der Regel nicht zurückzahlen, bis Sie aus Ihrem Haus ausziehen.
Reverse Hypotheken können Geld für alles, was Sie wollen, von zusätzlichen Ruhestandseinkommen bis zu Geld für ein großes Heimwerkerprojekt bieten. Solange Sie die Anforderungen erfüllen (siehe unten), können Sie die Mittel verwenden, um Ihre anderen Einkommensquellen oder Ihre Ersparnisse zu ergänzen. Aber springen Sie nicht einfach auf die Aussicht auf leichtes Geld; Diese Kredite sind kompliziert , und sie reduzieren Vermögenswerte für Ihre Erben.
Während mehrere Quellen für umgekehrte Hypotheken vorhanden sind, ist eine der besseren Optionen die Home Equity Conversion Mortgage (HECM), die über die Federal Housing Administration erhältlich ist . Ein HECM ist in der Regel für die Kreditnehmer aufgrund der staatlichen Unterstützung weniger teuer, und die Regeln für diese Kredite machen sie relativ verbraucherfreundlich.
Wie viel kannst du bekommen?
Der Geldbetrag, den Sie erhalten, hängt von mehreren Faktoren ab und basiert auf einer Berechnung, die bestimmte Annahmen über die Dauer des Kredits trifft.
Equity: Je mehr Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, desto mehr können Sie herausnehmen. Für die meisten Kreditnehmer ist es am besten, wenn Sie Ihren Kredit über viele Jahre zurückgezahlt haben und Ihre Hypothek fast vollständig ausgezahlt ist.
Zinssatz: Niedrigere Zinssätze bedeuten, dass mehr von Ihrem Darlehensvermögen Ihnen als Einkommen und nicht zur Deckung von Zinszahlungen zufließt.
Alter: Das Alter des jüngsten Darlehensnehmers auf den Kredit beeinflusst auch, wie viel Sie bekommen, und ältere Kreditnehmer können mehr nehmen. Wenn Sie versucht sind, jemanden jünger auszuschließen, um eine höhere Auszahlung zu erhalten, seien Sie sehr vorsichtig, weil ein jüngerer Ehepartner beim Tod eines älteren Kreditnehmers ausziehen müsste, wenn die jüngere Person nicht in dem Kredit enthalten ist.
So erhalten Sie Darlehenszahlungen
Ihre Wahl, wie Sie das Geld bekommen, ist auch wichtig. Sie können zwischen mehreren Auszahlungsoptionen wählen.
Pauschalbetrag: Die einfachste Option ist, das gesamte Geld auf einmal zu nehmen. Mit dieser Option hat Ihr Darlehen einen festen Zinssatz , und Ihr Kreditsaldo wächst im Laufe der Zeit mit steigenden Zinsen.
Periodische Zahlungen: Sie können sich auch für regelmäßige Zahlungen entscheiden, beispielsweise monatlich.
Diese Zahlungen können für Ihr gesamtes Leben oder für einen bestimmten Zeitraum, z. B. 10 Jahre, dauern. Wenn Ihr Darlehen fällig wird, weil alle Kreditnehmer aus dem Haus ausgezogen sind, enden die Zahlungen. Mit lebenslangen Zahlungen ist es möglich, mehr zu nehmen, als Sie und Ihr Kreditgeber erwartet, wenn Sie ein außergewöhnlich langes Leben führen.
Kreditlinie: Anstatt sofort Bargeld zu nehmen, können Sie sich für eine Kreditlinie entscheiden , die es Ihnen erlaubt, Geld zu sammeln, wenn und wann Sie es brauchen. Der Vorteil dieses Ansatzes besteht darin, dass Sie nur Zinsen für das tatsächlich geliehene Geld zahlen, und Ihre Kreditlinie könnte möglicherweise im Laufe der Zeit wachsen.
Kombination: Kann nicht entscheiden? Sie können eine Kombination der oben genannten Programme verwenden. Zum Beispiel könnten Sie einen kleinen Pauschalbetrag im Voraus nehmen und eine Kreditlinie für später behalten.
Um eine Schätzung zu erhalten, wie viel Sie herausnehmen können, versuchen Sie den Rechner der nationalen umgekehrten Hypothekendarlehen-Vereinigung.
Der tatsächliche Zinssatz und die Gebühren, die von Ihrem Kreditgeber berechnet werden, weichen jedoch von den verwendeten Annahmen ab.
Reverse Hypothekenkosten
Wie bei jedem anderen Wohnungsbaudarlehen zahlen Sie Zinsen und Gebühren, um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten. Historisch gesehen waren die Gebühren notorisch hoch, aber mit mehr Wettbewerbsgebühren haben sich die Gebühren etwas verbessert. Dennoch müssen Sie auf die Kosten achten und Angebote von mehreren Kreditgebern vergleichen.
Gebühren werden oft finanziert oder in Ihren Kredit eingebaut. Mit anderen Worten, Sie schreiben keinen Scheck, so dass Sie diese Kosten nicht spüren, aber Sie zahlen sie immer noch zuzüglich Zinsen.
Gebühren reduzieren die Menge an Eigenkapital in Ihrem Haus, die weniger für Ihren Nachlass oder für Sie, wenn Sie das Haus verkaufen und den Kredit abzahlen verlassen. Wenn Sie die Mittel zur Verfügung haben, kann es sinnvoll sein, die Gebühren aus eigener Tasche zu bezahlen, anstatt diese Gebühren für die kommenden Jahre zu zahlen.
Abschlusskosten: Sie zahlen einige der gleichen Abschlusskosten, die für einen Eigenheimkauf oder eine Refinanzierung erforderlich sind. Zum Beispiel benötigen Sie eine Beurteilung, Sie benötigen Dokumente eingereicht, und Ihr Kreditgeber wird Ihr Guthaben überprüfen. Einige dieser Kosten liegen außerhalb Ihrer Kontrolle, andere können jedoch verwaltet und verglichen werden. Zum Beispiel variieren die Anwerbungsgebühren von Kreditgeber zu Kreditgeber, aber Ihr County Recording Office Gebühren die gleiche, egal, wen Sie verwenden.
Servicing Gebühren: Sie können Aufkleber Schock bekommen, wenn Sie die Menge der Gebühren sehen, die in Ihr Monatseinkommen von einer umgekehrten Hypothek essen. Es gibt Höchstgrenzen für HECM-Gebühren, aber es lohnt sich immer noch, für den Anbieter mit der niedrigsten Gebühr einzukaufen.
Versicherungsprämien: Da HECMs von der FHA unterstützt werden, was das Risiko für Ihren Kreditgeber reduziert, zahlen Sie eine Prämie an die FHA. Ihre erste Hypothek Versicherungsprämie (MIP) liegt zwischen 0,5 Prozent und 2,5 Prozent, und Sie zahlen eine jährliche Gebühr von 1,25 Prozent Ihres Kreditsaldos.
Zinsen: Sie zahlen Zinsen für jedes Geld, das Sie durch eine umgekehrte Hypothek erhalten haben.
Den Kredit zurückzahlen
Sie machen keine monatlichen Zahlungen auf eine umgekehrte Hypothek. Stattdessen wird der Kreditbetrag fällig, wenn der Kreditnehmer dauerhaft aus dem Haus auszieht, typischerweise bei Tod oder wenn das Haus verkauft. Sie nehmen jedoch Schulden auf, die zurückgezahlt werden müssen, Sie merken es einfach nicht.
Ihre Gesamtschuld ist der Geldbetrag, den Sie in bar einnehmen, zuzüglich der Zinsen auf das geliehene Geld . In den meisten Fällen wachsen Ihre Schulden im Laufe der Zeit, weil Sie Geld leihen und keine Zahlungen leisten, und Sie könnten sogar jeden Monat mehr Kredite aufnehmen.
Wenn Ihr Darlehen fällig ist, muss es zurückgezahlt werden. Das Darlehen ist in der Regel fällig, wenn alle Kreditnehmer "dauerhaft" ausgezogen sind. Umgekehrte Hypotheken können jedoch auch fällig werden, wenn Sie die Bedingungen Ihrer Vereinbarung nicht erfüllen, wenn Sie beispielsweise Ihre Grundsteuer nicht bezahlen.
Die meisten Rückhypotheken werden durch den Verkauf des Hauses zurückgezahlt. Zum Beispiel, nach Ihrem Tod, geht das Haus auf den Markt, und Ihr Nachlass erhält Bargeld, das verwendet werden kann, um das Darlehen zurückzuzahlen. Wenn Sie sich entscheiden, sich zu bewegen und zu finden, dass Sie weniger auf der umgekehrten Hypothek schulden, als Sie das Haus für verkaufen, können Sie den Unterschied behalten.
Wenn Sie mehr schulden, als Sie das Haus verkaufen, müssen Sie die Differenz nicht mit einem HECM bezahlen; Mit anderen Worten, Sie "gewinnen". Die meisten umgekehrten Hypotheken haben eine Klausel, die es dem Kreditsaldo nicht erlaubt, den Wert des Eigenkapitals des Heims zu überschreiten, obwohl Marktschwankungen immer noch zu weniger Eigenkapital führen könnten, als wenn Sie den Kredit aufgenommen haben.
In einigen Fällen entscheiden Ihre Erben, das Haus zu behalten. In diesen Fällen ist der volle Kreditbetrag fällig, auch wenn das Kreditsaldo höher ist als der Wert des Eigenheims. Ihre Erben müssen den Unterschied ausmachen, wenn sie das Haus in der Familie behalten wollen.
Anforderungen, um ein Darlehen zu erhalten
Um eine umgekehrte Hypothek zu erhalten, müssen Sie einige grundlegende Kriterien erfüllen.
Grundregeln:
- Das Haus ist dein Hauptwohnsitz. Sie können beispielsweise keine Mietobjekte verwenden.
- Du bist mindestens 62 Jahre alt.
- Sie sind nicht schuldhaft gegenüber der Bundesregierung geschuldeten Schulden.
Genügend Eigenkapital: Da Sie Geld aus Ihrem Haus nehmen, benötigen Sie eine beträchtliche Menge an Eigenkapital in Ihrem Haus, um davon zu profitieren. Es gibt keine Beleihungswertermittlung wie bei einer "Forward" Hypothek.
Laufende Kosten: Sie müssen in der Lage sein, fortlaufende Ausgaben im Zusammenhang mit Ihrer Wohnung zu bezahlen. Sie müssen dem Kreditgeber beweisen, dass Sie in der Lage sind, mit Ausgaben Schritt zu halten. Dadurch wird sichergestellt, dass die Immobilie ihren Wert behält und Sie Eigentum an der Immobilie behalten. Zum Beispiel müssen Sie immer noch auf Wartung, Grundsteuern und Hausratversicherungsprämien halten.
Einkommen: Sie brauchen kein Einkommen, um sich für eine umgekehrte Hypothek zu qualifizieren, da Sie keine Zahlungen für das Darlehen leisten müssen.
Beratung: Bevor Ihr HECM finanziert wird, müssen Sie an einer "Verbraucherinformationssitzung" mit einem vom HUD anerkannten HECM-Berater teilnehmen. Dies soll sicherstellen, dass Kreditnehmer jeden Kosten und die Folgen der Einnahme dieser Art von Darlehen verstehen. Berater arbeiten für eine unabhängige Organisation, daher sollten sie unvoreingenommene Informationen über das Produkt bereitstellen.
Erste Hypothek: Wenn Sie noch zu Hause Geld schulden, können Sie immer noch eine umgekehrte Hypothek bekommen. Einige Leute nehmen eine umgekehrte Hypothek, um die vorhandenen monatlichen Zahlungen zu beseitigen, indem sie die Darlehenseinkommen gegen ihre vorhandene fällige Hypothekenzahlung verrechnen.
Allerdings muss die umgekehrte Hypothek das erste Pfandrecht auf dem Grundstück sein . Für die meisten Kreditnehmer bedeutet dies, dass Sie Ihre verbleibenden Hypothekenschulden mit einem Teil Ihrer Rückhypothek begleichen. Dies ist am einfachsten, wenn Sie zu Hause etwa 50 Prozent Eigenkapital haben oder mehr.