Können Sie eine Hypothek übertragen?

Wie man Namen auf einem Darlehen ändert

Wenn Sie ein Haus verkaufen oder einer der Eigentümer auszieht, kann es sinnvoll sein, die Hypothek auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Statt einen neuen Kredit zu beantragen, Schließungskosten zu zahlen und von höheren Zinsbelastungen auszugehen, würde der Eigentümer die laufenden Zahlungen einfach übernehmen.

Es ist möglich, eine Hypothek zu übertragen, aber es ist nicht immer einfach. Wir werden die folgenden Details behandeln, aber eine kurze Zusammenfassung Ihrer Optionen beinhaltet:

1. Übertragen Sie eine anzunehmende Hypothek, indem Sie Ihren Kreditgeber bitten, die Änderung vorzunehmen.
2. Refinanzieren Sie das Darlehen nur im Namen des neuen Eigentümers .
3. Übertragung, wenn die Situation die Klausel "Fälligkeit bei Verkauf" des Darlehens nicht auslöst.

Angenommene Hypotheken

Wenn ein Kredit " annehmbar " ist, haben Sie Glück: Das bedeutet, dass Sie die Hypothek auf jemand anderen übertragen können. Der Darlehensvertrag enthält keine Sprache, die Sie daran hindert, eine Übertragung abzuschließen. Allerdings können selbst anzunehmende Hypotheken schwierig zu übertragen sein.

In den meisten Fällen muss sich der "neue" Kreditnehmer für das Darlehen qualifizieren. Der Kreditgeber wird die Kredit-Scores und die Schulden-Einkommens-Verhältnisse des Kreditnehmers betrachten, um die Fähigkeit des Kreditnehmers zu beurteilen, das Darlehen zurückzuzahlen. Der Prozess ist im Prinzip der gleiche, als ob der Kreditnehmer ein brandneues Darlehen beantragen würde (aber natürlich kann der Kreditnehmer das bestehende Darlehen teilweise übernehmen). Die Kreditgeber genehmigten den ursprünglichen Kreditantrag auf der Grundlage des Kredits und des Einkommens der ursprünglichen Antragsteller, und sie wollen niemanden aus der Verantwortung werfen, es sei denn, sie haben einen Ersatzkreditnehmer, der genauso wahrscheinlich zurückzahlen wird.

Um eine Übertragung eines anzunehmenden Darlehens abzuschließen, fordern Sie die Änderung bei Ihrem Darlehensgeber an. Sie müssen Bewerbungen ausfüllen, Einkommen und Vermögen überprüfen und während des Prozesses eine geringe Gebühr zahlen.

Eigentumsübertragung: Das Umschichten von Namen eines Darlehens betrifft nur das Darlehen. Möglicherweise müssen Sie noch ändern, wem die Immobilie gehört, indem Sie den Titel übertragen, eine Quitclaim-Urkunde verwenden oder andere in Ihrer Situation erforderliche Schritte ausführen.

Schwer zu finden?

Leider sind anzunehmende Hypotheken nicht allgemein verfügbar. Ihre beste Wette kann sein, wenn Sie einen FHA-Kredit oder einen VA-Kredit haben . Andere konventionelle Hypotheken sind selten annehmbar. Stattdessen verwenden Kreditgeber eine fällige Klausel, die bedeutet, dass das Darlehen bezahlt werden muss, wenn Sie das Eigentum des Hauses übertragen.

Refinanzierung

Wenn ein Darlehen nicht annehmbar ist und Sie keine Ausnahme von einer Klausel für einen fälligen Verkauf finden können, könnte die Refinanzierung des Darlehens Ihre beste Option sein. Ähnlich wie bei einer Übernahme benötigt der neue Kreditnehmer ausreichend Einkommen und Kredite, um sich für das Darlehen zu qualifizieren.

Der "neue" Hauseigentümer beantragt einfach ein neues Darlehen und nutzt dieses Darlehen zur Tilgung der bestehenden Hypothekenschulden. Möglicherweise müssen Sie sich mit Ihren Kreditgebern abstimmen, um Pfandrechte zu entfernen (es sei denn, der neue Kreditnehmer und der neue Kreditgeber stimmen ihnen zu), so dass Sie das Haus als Sicherheit nutzen können , aber es ist eine gute und saubere Art, die Arbeit zu erledigen. Einige Pfandrechte werden routinemäßig von einem Eigentümer auf einen anderen übertragen (zum Beispiel, wenn Verbesserungen bei der PACE-Finanzierung vorgenommen wurden ).

Fällt auf Verkauf

Kreditgeber profitieren in der Regel nicht von der Übertragung einer Hypothek. Die Käufer würden mit einem "reiferen" Kredit, bei dem die ersten Zinszahlungen aus dem Weg geräumt werden (und möglicherweise einen niedrigeren Zinssatz erhalten könnten), einen Vorsprung erzielen.

Verkäufer könnten ihr Haus leichter verkaufen - möglicherweise zu einem höheren Preis - wegen der gleichen Vorteile. Aber Kreditgeber haben zu verlieren, also sind sie nicht bereit, Transfers zu genehmigen.

Eine fällige Klausel über den Verkauf ist ein Abschnitt einer Kreditvereinbarung, der besagt, dass das Darlehen zurückgezahlt werden muss, wenn die Immobilie verkauft (das Darlehen ist "beschleunigt").

Ausnahmen von der Regel: In einigen Fällen können Sie noch einen Kredit überweisen - auch mit einer fälligen Klausel. Transfers zwischen Familienmitgliedern sind oft erlaubt, und Ihr Kreditgeber kann immer großzügiger sein als das, was Ihr Kreditvertrag sagt (es ist eine Option, die sie ausüben können, und sie sind dazu nicht verpflichtet - aber machen Sie sich keine Hoffnungen) . Der einzige Weg, um sicher zu wissen ist, fragen Sie Ihren Kreditgeber und überprüfen Sie Ihre Vereinbarung mit einem lokalen Anwalt. Selbst wenn Kreditgeber sagen, dass es nicht möglich ist, kann ein Anwalt Ihnen helfen herauszufinden, wenn Ihre Bank genaue Informationen zur Verfügung stellt.

Der Garn-St. Germain Act verhindert, dass Kreditgeber unter bestimmten Umständen ihre Beschleunigungsoption ausüben können. Einige der häufigsten Situationen sind:

1. Wenn ein Mitmieter stirbt und das Eigentum auf einen überlebenden Mitmieter übergeht
2. Übertragung des Darlehens an einen Verwandten nach dem Tod eines Kreditnehmers
3. Eine Übertragung des Eigentums an den Ehepartner oder die Kinder eines Kreditnehmers
4. Übertragungen aufgrund von Scheidungs- und Trennungsvereinbarungen
5. Übertritt in einen Inter-Vivos-Trust (oder einen Living Trust), bei dem der Kreditnehmer ein Begünstigter ist

Sehen Sie sich die vollständige Liste der Ausnahmen an und überprüfen Sie diese Liste mit Ihrem Anwalt.

Inoffizielle Transfers

Wenn Sie Ihre Anfrage nicht genehmigen können, könnten Sie versucht sein, eine "informelle" Vereinbarung zu treffen. Sie könnten beispielsweise Ihr Haus verkaufen, den bestehenden Kredit an Ort und Stelle belassen und Sie vom Käufer für Hypothekenzahlungen entschädigen lassen.

Das ist eine schlechte Idee. Ihr Hypothekenvertrag lässt dies wahrscheinlich nicht zu, und Sie könnten sogar in rechtliche Schwierigkeiten geraten, je nachdem, wie es läuft. Außerdem sind Sie immer noch für das Darlehen verantwortlich - auch wenn Sie nicht mehr im Haus leben.

Was könnte schiefgehen? Einige Möglichkeiten umfassen:

• Wenn der Käufer aufhört zu zahlen, ist das Darlehen in Ihrem Namen, so ist es immer noch Ihr Problem (die verspäteten Zahlungen werden auf Ihren Kredit-Berichte angezeigt werden , und die Kreditgeber werden nach dir kommen ).
• Wenn das Haus in der Zwangsversteigerung für weniger als den Wert verkauft wird, könnten Sie für einen Mangel verantwortlich sein .

Es gibt bessere Möglichkeiten, einem potenziellen Käufer Verkäuferfinanzierung anzubieten .

Deine Optionen

Wenn Sie eine Hypothek nicht übertragen können, haben Sie immer noch Optionen, abhängig von Ihrer Situation. Auch hier können Tod, Scheidung und Familientransfers Ihnen das Recht geben, Überweisungen zu tätigen, selbst wenn Ihr Kreditgeber etwas anderes sagt.

Wenn Sie vor einer Zwangsvollstreckung stehen , erleichtern bestimmte staatliche Programme die Bearbeitung der Hypothek - selbst wenn Sie unter Wasser oder arbeitslos sind.

Wenn Sie sich scheiden lassen , fragen Sie Ihren Anwalt, wie Sie mit all Ihren Schulden umgehen und wie Sie sich schützen können, falls Ihr Ex-Ehepartner keine Zahlungen leistet.

Wenn ein Hausbesitzer gestorben ist , kann ein lokaler Anwalt Ihnen helfen zu bestimmen, was als nächstes zu tun ist.

Wenn Sie Vermögenswerte an eine Treuhandstelle übertragen , überprüfen Sie dies bitte mit Ihrem Nachlassverwalter, um sicherzustellen, dass Sie keine Beschleunigungsklausel auslösen.

Die Refinanzierung könnte Ihre letzte Option sein, wenn keiner der anderen Ansätze verfügbar ist.