Vorteile und Nachteile von Hypotheken mit variabler Verzinsung
Einstellbare Hypotheken (ARM) sind Wohnungsbaudarlehen mit einer Rate, die variiert . Wenn die Zinssätze allgemein steigen und fallen, folgen die Zinssätze für variabel verzinsliche Hypotheken. Dies können nützliche Darlehen für den Einstieg in ein Heim sein, aber sie sind auch riskant. Diese Seite behandelt die Grundlagen von Hypotheken mit variabler Verzinsung.
Die Rate
Hypotheken mit veränderlicher Verzinsung sind einzigartig, da sich der Zinssatz für die Hypothek mit den Zinssätzen am Markt anpasst.
Dies ist wichtig, weil die Höhe der Hypothekenzahlungen (teilweise) durch den Zinssatz für das Darlehen bestimmt wird. Wenn der Zinssatz steigt, steigt die monatliche Zahlung . Ebenso fallen die Zahlungen mit sinkenden Zinsen.
Der Zinssatz für Ihre Hypothek mit variabler Verzinsung wird von einem bestimmten Marktindex bestimmt. Viele variabel verzinsliche Hypotheken sind an den LIBOR, die Prime Rate , den Cost of Funds Index oder einen anderen Index gebunden. Der Index, den Ihre Hypothek verwendet, ist ein technischer Aspekt, der jedoch Einfluss darauf haben kann, wie sich Ihre Zahlungen ändern. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, warum sie Ihnen eine Hypothek mit variablem Zinssatz basierend auf einem bestimmten Index angeboten haben.
Einstellbare Hypothekenvorteile
Ein Hauptgrund für die Berücksichtigung von variabel verzinslichen Hypotheken ist, dass Sie am Ende eine niedrigere monatliche Rate haben Zahlung. Die Bank belohnt Sie (normalerweise) mit einer niedrigeren Anfangsrate, weil Sie das Risiko eingehen, dass die Zinssätze in Zukunft steigen könnten. Vergleichen Sie die Situation mit einer festverzinslichen Hypothek , bei der die Bank dieses Risiko übernimmt.
Überlegen Sie, was passiert, wenn die Zinsen steigen: Die Bank ist damit beschäftigt, Ihnen Geld zu einem unter dem Markt liegenden Zinssatz zu leihen, wenn Sie eine Hypothek mit festem Zinssatz haben . Auf der anderen Seite, wenn die Zinsen fallen, werden Sie einfach refinanzieren und einen besseren Kurs bekommen.
Fallstricke von einstellbaren Hypotheken
Leider gibt es kein kostenloses Mittagessen. Während Sie von einer niedrigeren Zahlung profitieren können, haben Sie immer noch das Risiko, dass die Zinsen auf Sie steigen.
Wenn das passiert, kann Ihre monatliche Zahlung dramatisch steigen. Was einst eine erschwingliche Zahlung war, kann zu einer ernsthaften Belastung werden, wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben. Die Zahlung kann so hoch werden, dass Sie die Schulden nicht bezahlen müssen.
Verwalten von einstellbaren Hypotheken
Um die Risiken zu verwalten, sollten Sie die richtige Art von Hypotheken mit variabler Verzinsung wählen. Der beste Weg, um Ihr Risiko zu verwalten, ist ein Kredit mit Einschränkungen und "Caps". Caps sind Grenzen, wie viel eine einstellbare Rate Hypothek tatsächlich anpassen kann.
Sie haben möglicherweise Obergrenzen für den Zinssatz , der für Ihr Darlehen gilt, oder Sie haben eine Obergrenze für den Dollarbetrag Ihrer monatlichen Zahlung. Schließlich kann Ihr Darlehen eine garantierte Anzahl von Jahren enthalten, die vergehen müssen, bevor der Zinssatz angepasst wird - zum Beispiel die ersten fünf Jahre. Durch diese Beschränkungen wird das Risiko von variabel verzinslichen Hypotheken teilweise beseitigt, sie können jedoch auch zu Problemen führen.
Jetzt sind Sie auf dem Laufenden, wie ARM-Hypotheken funktionieren. Schauen wir uns an, wie sie manchmal nicht zu Ihren Gunsten funktionieren. Beachten Sie, dass der Begriff ARM Mortgage redundant ist - das "M" ist für Hypotheken - aber wir verwenden diesen Begriff auf dieser Seite für die Vertrautheit.
ARM Hypothekenkappen können auf verschiedene Arten funktionieren. Es gibt periodische Caps und Lifetime Caps. Eine periodische Obergrenze begrenzt, wie viel Ihre Rate während eines bestimmten Zeitraums ändern kann - wie in einem Zeitraum von einem Jahr.
Lifetime-Caps begrenzen, wie viel sich Ihr ARM-Hypothekarzinssatz während der gesamten Laufzeit des Kredits verändern kann.
ARM Hypothek Beispiele
Angenommen, Sie haben eine periodische Obergrenze von 1% pro Jahr. Wenn die Zinsen in diesem Jahr um 3% steigen, wird Ihr ARM-Hypothekenzins aufgrund der Obergrenze nur um 1% steigen. Lifetime Caps sind ähnlich. Wenn Sie eine lebenslange Obergrenze von 5% haben, wird sich der Zinssatz für Ihr Darlehen nicht mehr als 5% nach oben anpassen.
Beachten Sie, dass Zinsänderungen, die über eine periodische Obergrenze hinausgehen, von Jahr zu Jahr übertragen werden können. Betrachten Sie das obige Beispiel, in dem die Zinssätze um 3% gestiegen sind, aber Ihr ARM-Hypothekenkredit den Kreditsatz um 1% erhöht hat. Wenn die Zinssätze im nächsten Jahr flach sind, ist es möglich, dass Ihr ARM-Hypothekenzins ohnehin um weitere 1% steigt - weil Sie nach dem vorherigen Cap noch "schulden" .
Es gibt eine Vielzahl von ARM-Hypotheken Aromen zur Verfügung. Zum Beispiel könnten Sie folgendes finden:
- 10/1 ARM Mortgage - die Rate wird für 10 Jahre festgelegt und dann jedes Jahr angepasst (bis zur Obergrenze, falls vorhanden)
- 7/1 ARM Mortgage - die Rate wird für 7 Jahre festgelegt, dann jedes Jahr angepasst (bis zur Obergrenze, falls vorhanden)
- 1 Jahr ARM Mortgage - die Rate wird für ein Jahr festgelegt und wird dann jährlich bis zu einer Obergrenze angepasst
Nicht alle Caps sind gleich
Beachten Sie, dass sich die Höchstgrenzen während der Laufzeit Ihres Darlehens unterscheiden können. Die erste Anpassung kann bis zu 5% betragen, während nachfolgende Anpassungen auf 1% begrenzt werden können.
Wenn dies bei einer ARM-Hypothek der Fall ist, die Sie in Erwägung ziehen, sollten Sie sich auf einen starken Anstieg Ihrer monatlichen Zahlungen einstellen, wenn der erste Reset ausgelöst wird.
Fallstricke von Caps
Während Obergrenzen und Einschränkungen Sie schützen können, können sie einige Probleme verursachen. Zum Beispiel kann Ihre ARM-Hypothek eine Grenze dafür haben, wie hoch die monatliche Zahlung ausfallen wird - unabhängig von Veränderungen der Zinssätze. Wenn die Kurse so hoch werden, dass Sie die obere (Dollar-) Grenze Ihrer Zahlungen erreichen, bezahlen Sie möglicherweise nicht alle Zinsen, die Sie für einen bestimmten Monat schulden. Wenn das passiert, bekommen Sie eine negative Amortisation - das heißt, Ihr Kreditsaldo erhöht sich tatsächlich jeden Monat.
Käufer bewusst sein
Das Endergebnis mit ARM-Hypotheken ist, dass Sie wissen müssen, in was Sie hineingehen . Ihr Kreditgeber sollte einige Worst-Case-Szenarien erklären, damit Sie nicht durch Zahlungsanpassungen entlastet werden. Die meisten Kreditnehmer schauen sich diese Was-wäre-wenn an und gehen davon aus, dass sie in der Lage sein werden, künftige Zahlungssteigerungen zu absorbieren - unabhängig davon, ob es sich um 5 oder 10 Jahre handelt. Das mag gut sein, aber die Dinge laufen nicht immer so, wie wir es geplant haben.