Grundlagen, die einen 1031 Tax-Deferred Exchange bilden
Viele Anleger haben gefragt, was genau ein 1031-Tausch ist , welche Richtlinien und Zeitpläne gibt es, und können Sie Ihre Kapitalertragssteuern rechtlich aufschieben? Ich dachte, es wäre von Vorteil, einige Ihrer häufigsten Fragen in diesem Artikel zu beantworten.
Was ist ein §1031 Exchange?
Eine §103-Börse ist eine Transaktion, bei der ein Steuerpflichtiger eine Anlageimmobilie gegen eine andere tauschen kann, indem er die Steuerfolgen eines Verkaufs verschiebt.
Die Transaktion ist durch §1031 des IRS Code autorisiert.
Der IRS-Code lautet tatsächlich: "Es wird kein Gewinn oder Verlust für den Austausch von Vermögenswerten, die zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder für eine Anlage gehalten werden, anerkannt, wenn dieses Eigentum ausschließlich gegen gleichartige Immobilien getauscht wird, die ebenfalls gehalten werden für den produktiven Einsatz in einem Gewerbe oder für Investitionen. "
Anforderungen für einen 1031 Exchange
- Zeitleisten für einen 1031 Exchange
Der Anleger (oder Exchanger) muss die strengen 45- / 180-Tage-Richtlinien für einen Tausch einhalten. Sobald der Austauscher sein Eigentum (aufgegebenes Eigentum) verkauft, hat er / sie 45 Tage Zeit, um Eigentum (e) von gleichem oder höherem Wert zu identifizieren. Nach der Identifizierung hat der Wärmetauscher 180 Tage ab dem Tag, an dem er seine Immobilie verkauft hat, um die identifizierten Immobilien zu erwerben (oder 135 Tage nach dem Ende der 45-Tage-Periode).
- Like-Kind-Eigenschaft in einem 1031 Exchange
Der Investor muss "gleichartige" Immobilien erwerben. Dies bedeutet, dass es sich um andere qualifizierende Formen von Immobilien handeln muss. Zum Beispiel könnte der Austauscher eine Maisonette verkaufen und eine Gewerbeimmobilie kaufen, oder er könnte ein Stück Land verkaufen und ein Wohnhaus kaufen. Die Immobilie muss nur "gleichartig" sein.
- Exchange-Eigenschaft, die für Investitionen gehalten wird
Die veräußerte Immobilie (entgangene Immobilie) und die neu erworbene Immobilie (Ersatzliegenschaft) müssen zu Investitions- oder Geschäftszwecken gehalten werden. Daher können Sie Ihren Hauptwohnsitz weder verkaufen noch eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie kaufen, noch können Sie Immobilien verkaufen und als Finanzinvestition verkaufen und ein Hauptwohnsitz erwerben.
- Gleich oder größer Schulden und Eigenkapital in einem 1031 Exchange
Wenn der Austauscher eine Immobilie für 1 Million US-Dollar verkauft, in der 500.000 US-Dollar Eigenkapital und 500.000 US-Dollar Schulden waren, muss der Investor Immobilien im Wert von 1 Million US-Dollar oder mehr kaufen. Darüber hinaus muss der Exchanger das gesamte Eigenkapital verwenden und alle Schulden ersetzen, um 100% der Kapitalertragssteuern zu verschieben.
Der Austauscher kann dem Neukauf zusätzliche Erlöse hinzufügen, wenn er dies wünscht, und der Austauscher kann auf Wunsch auch zusätzliche Schulden aufnehmen. Wenn der Austauscher nicht den gesamten Verkaufserlös verwenden möchte, kann er einen teilweisen Tausch vornehmen und die entsprechenden Kapitalertragssteuern auf die Differenz zahlen. Dies wird als "Boot" bezeichnet.
- Konstruktiver Eingang und qualifizierter Vermittler für einen 1031 Exchange
Der Austauscher darf aus dem Verkauf kein Geld erhalten. Dies wird als "konstruktiver Zugang" bezeichnet und würde zu einem steuerpflichtigen Ereignis bei den erhaltenen Geldern führen. Gemäß den IRS-Safe-Harbour-Bestimmungen muss der Austauscher einen Qualified Intermediary oder QI verwenden, um die 1031-Transaktion zu erleichtern.
Die QI ist eine unabhängige dritte Partei (nicht Ihr Anwalt, Agent, Makler oder CPA), die den Verkaufserlös hält und das Ersatzobjekt in Ihrem Namen erwirbt. In der heutigen Umgebung ist es äußerst wichtig, nur mit seriösen, versicherten und gebundenen, qualifizierten Vermittlern zusammenzuarbeiten.
- 1031 Wechselkursrisiko
Wie bei jeder Immobilieninvestition bestehen Risiken in Verbindung mit den Delaware-Treuhandgesellschaften und / oder den Eigentümern von Eigentumswohnungen. Es ist nicht möglich, alle relevanten Risikofaktoren in diesem Forum zu berücksichtigen. Risikofaktoren sind im Private Placement Memorandum für jedes Angebot aufgeführt. Anleger sollten alle Risikofaktoren genau verstehen und sie mit ihrem Finanzvertreter besprechen, bevor sie in einen Delaware Statutory Trust oder Mieter im Common Exchange investieren.
Eines der Probleme, die ich bei der Vertretung von Verkäufern, die Angebote von einem 1031-Börseninvestor erhalten haben, festgestellt habe, ist, dass wir nicht wissen, ob sie beabsichtigen, Treuhandkonten zu schließen. Sie könnten 3 verschiedene Eigenschaften benennen oder Angebote für eine Reihe verschiedener Häuser schreiben, nur um zu sehen, was akzeptiert wird. Dann, nachdem sie eine Reihe von akzeptierten Angeboten haben, wählen sie die, die sie kaufen wollen, was bedeutet, dass sie die anderen annullieren.
Anwälte sagen, diese Art von Praxis verstoße gegen vertragliche Vereinbarungen, die sich auf Treu und Glauben beziehen, aber es hindert sie nicht daran. Fragen Sie den Agenten, ob dies das einzige Angebot ist.
Dieses Material ist weder ein Angebot zum Verkauf noch die Aufforderung, ein Wertpapier zu kaufen. Die Informationen dienen nur der Diskussion und Information. Es ist nicht beabsichtigt, kompetente rechtliche, steuerliche oder finanzielle Planungsberatung zu ersetzen. Die anwendbaren Steuerkennzeichen gelten nur für Bundesgesetze und beziehen sich darauf. Einzelne Staaten können ihre eigenen zusätzlichen Steuercodes haben. Bitte kontaktieren Sie die entsprechenden Steuer- und Rechtsberater in Ihrem Land. Diese Informationen stammen aus Quellen, die als zuverlässig gelten, aber in Verbindung mit einem professionellen Ratschlag verwendet werden sollten, der Ihrer persönlichen Situation entspricht.
Zur Zeit des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Makler-Mitarbeiter bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.