Wie Sie Ihren Agenten bitten, eine Kommission zu reduzieren
Weil einige Agenten nicht müssen.
Verstehen, wie Agenten bezahlt werden
Aufteilungsprozentsätze der Provisionen variieren je nach Unternehmensrichtlinie und Agentenproduktion zwischen den Brokern. Ein Top-produzierender Agent, der 100 Transaktionen pro Jahr abschließt, erhält in der Regel mehr, einen höheren Split, als ein Agent, der alle paar Monate einen Deal abschließt. Nur lizenzierte Immobilienmakler können eine Provision erhalten. Broker haben Verträge mit Agenten abgeschlossen und bezahlen die Agenten in der Regel als unabhängige Auftragnehmer.
Provisionen, die von einem Verkäufer bezahlt werden, teilen sich mit etwa der Hälfte auf die Notierungsseite und der Rest auf die Verkaufsseite; es ist nicht immer eine 50/50-Teilung. Ein wachsender Trend ist, dass Makler mehr bezahlt werden als Makler, die den Käufer repräsentieren.
Warum nicht alle Agenten die gleiche Kommission?
Zumeist tun sie das nach örtlichen Gepflogenheiten. Sie finden zwar Discount-Agenten, Top-Producer-Agenten, Nachbarschafts-Spezialisten, Veteranen-Agenten, brandneue Agenten, Teilzeit-Agenten und Agenten in jeder Art von Größe und Farbe.
Agenten sind nicht miteinander identisch. Sie sollten niemals einen Agenten auf Provisionsbasis auswählen. Sie können entdecken, die teureren Agenten bieten Dienstleistungen und Gewinnmodelle für ihre Verkäufer die weniger teure Agenten nicht. Insgesamt werden Agenten in der Regel bezahlt, was sie wert sind. Sie sind nicht alle die gleiche Gebühr wert.
Typischer Nettogewinn
Frage mich, wie viel Agenten machen? Nehmen wir an, Marys Käufer kauft ein Haus im Wert von 150.000 Dollar. Der Gesamtprovisionsbetrag beträgt 7%, davon 4% an den Börsenmakler und 3% an den verkaufenden Broker. Marys Makler erhält 4.500 Dollar. Mary hat Anspruch auf 50% weniger 8% Franchise-Gebühr. Mary erhält 2.070 $. Von diesem zahlt Mary ihre Gemeinkosten von 22% und legt 30% in Einsparungen zurück, um für die Zahlung der Sozialversicherung, Bundes- und Staatseinkommenssteuern zu halten. Mary hat 993,60 Nettogewinn gemacht.
Wenn Mary nur eine Transaktion pro Monat abschließt und eine typische 40-Stunden-Woche abschließt, ist ihr Netto-Stundenlohn für den Monat bei $ 5,78. Wenn sie zwei Abschlüsse pro Monat macht, dann macht Mary ungefähr dasselbe wie die Gangangestellten im Hausdepot. Nicht jeder Immobilienmakler tötet. Viele kommen kaum aus, sind teilweise pensioniert oder arbeiten einen zweiten Job.
Verkaufen und Kaufen mit dem gleichen Agenten
Es wird als zulässig erachtet, Mary zu fragen, ob sie einen Teil ihrer Provision abziehen wird, wenn sie Sie vertritt, um Ihr Haus zu verkaufen, und Sie auch vertritt, um ein Haus zu kaufen, aber Mary stimmt vielleicht nicht zu. Die Theorie geht davon aus, dass zwei Vögel im Busch besser sind als einer in der Hand. Mit anderen Worten, wenn Mary Ihr Listing-Agent ist , verdient sie die Listing-Seite der Provision.
Und indem sie Ihnen hilft, ein anderes Haus zu kaufen, wird sie die Verkaufsseite dieser Transaktion verdienen. Eine Person. Zwei Angebote. Aber es ist nuancierter als das.
Es gibt Agenten, die Ihnen einen Rabatt anbieten, wenn Sie ein Haus über ihre Agentur verkaufen und kaufen. Immobilienmakler, die sich weigern, Gebühren zu diskontieren, glauben wahrscheinlich, dass die beiden Transaktionen voneinander getrennt sind, was sie sind. Sie beinhalten die getrennten Arbeitsmengen, unabhängig davon, ob Verkäufer und Käufer die gleiche Person oder zwei verschiedene und nicht verwandte Personen sind.
Wenn Mary ihre Listing-Provision für Sie diskontiert, um die doppelte Arbeit zu leisten und weniger als das Doppelte des Geldes zu verdienen, könnte sie es ihm übel nehmen. Sie könnte auch auf der Verkaufsseite der Kommission getroffen werden, da sie keine Kontrolle über die Gebühren hat, die ein anderer Agent verhandelt. Um Mary zu überreden, "dir eine Pause zu gönnen", musst du Mary vielleicht einen weiteren Anreiz bieten, wie zum Beispiel Empfehlungen, die ihr mehr Geschäft auf die Straße schicken.
Wenn derselbe Agent Sie und den Käufer repräsentiert
Dies wird als Dual-Agentur bezeichnet und ist in einigen Staaten nicht einmal legal. Aber wo es legal ist, würde Mary beide Seiten der Provision verdienen, das Listing und die Verkaufsgebühren. Es wird eine Transaktion mit doppelter Endung bezeichnet. Gleiche Eigenschaft, aber zwei separate Parteien mit getrennten Interessen und separaten Fähigkeiten zu verklagen. Mary hat jetzt eine erhöhte Haftung als dualer Agent akzeptiert.
In einigen Staaten müssen Dual-Agents als Transaktionsagenten agieren, die niemanden vertreten. Sie bieten keine Beratung oder Hilfe an, außer um Papierkram zu bearbeiten.
Es ist manchmal eine übliche Taktik, die Verkäufer in bestimmten Teilen des Landes verwenden, um einen Listing-Agenten zu fragen , ob sie zustimmen wird, ihre Provision zu senken, wenn sie letztendlich sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt. Sie haben die Möglichkeit, dies zu verhandeln, wenn Sie das Listing-Abkommen unterzeichnen oder wenn Sie ein Angebot erhalten, aber es ist besser, wenn Sie dieses Szenario im Vorfeld des Listings besprechen.
Bedenken Sie, dass diese Verhandlung fehlschlagen könnte. Es könnte den Eifer oder die Motivation des Börsenmaklers reduzieren, Ihr Haus an ihren eigenen Käufer zu verkaufen. Abgesehen von ihrer gesetzlichen treuhänderischen Verantwortung, Ihr Haus an alle verfügbaren Käufer zu verkaufen, was ist ihr Anreiz, einen Käufer zu veranlassen, Ihr Haus zu kaufen, wenn seine Gebühr verringert wird? Vor allem, wenn sie steht, um diese Käuferin von jemand anderem zu verkaufen und mehr bezahlt zu bekommen. Aber gehen Sie weiter und fragen Sie. Viele Agenten stimmen einer "variablen Provision" zu, wenn sie gefragt werden, weil sie vermuten, dass sie nicht beide Seiten vertreten, also geben sie nichts auf.
Mehrere Einträge, gleicher Verkäufer
Die Reduzierung der Provisionen im Austausch für eine Anzahl exklusiver Angebote desselben Verkäufers hängt ab von:
- Dollar Volumen
- Einfache Verkaufsbedingungen
- Marktmobilität
Wenn alle drei dieser Variablen dem Agenten gefallen, ist es ein Kinderspiel, zu verhandeln und wahrscheinlich die einfachste Verhandlung zu gewinnen. Obwohl nicht jeder Agent dem zustimmen wird. Vor allem Spitzenproduzenten mit einem starken Einkommensstrom. Wenn sie Ihr Listing nicht benötigen, ist das Anbieten von 5 Listings kein großer Anreiz.
Agenten, die Nachbarschaften kontrollieren
Agenten, die in bestimmten Bereichen jedes Jahr eine Menge Geschäfte machen, geben hier und dort in der Regel einen Punkt ab. Dies sind Agenten, die möglicherweise eine höhere Provision verlangen, aber schnell zustimmen, die Gebühren zu senken, wenn Konkurrenz von einem anderen Agenten besteht. Wenn Sie einen Agenten mögen, der Ihnen eine höhere Provision angeboten hat, aber eine zweite interviewt hat, die sich bereit erklärt hat, die Arbeit für weniger zu erledigen, rufen Sie den ersten Agenten zurück und bieten Sie die Gebühr des zweiten Agenten an. Erkläre warum. Denken Sie auch daran, dass das Sprichwort: Sie bekommen, was Sie bezahlen, ist sehr oft wahr. Lassen Sie sich nicht auf Provisionen so hängen, dass Sie aus den Augen verlieren, den besten Agenten anzustellen, den Sie möglicherweise finden können.
Ich erinnere mich an einen Verkäufer in der Stadt Elk Grove, der diese Taktik ausprobierte. Vielleicht hat er meinen Artikel gelesen? Er hat mich gebeten, mit der Kommission eines anderen Agenten übereinzustimmen. Als ich diese Vorstellung ablehnte, begann er zu weinen. Aber ich will DICH, beklagte er. Er wollte einfach nicht meine Provision bezahlen. Also, er wollte meine Dienste, aber nur mit einem Rabatt. Ich musste ihm viel Glück sagen. Es funktioniert nicht so.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.