Kriterien für die Auswahl des besten Angebotsagenten
- Höchster Listenpreis für Ihr Zuhause
- Niedrigste Provision
Auf den ersten Blick könnte ein Verkäufer sagen: "Was? Bist du verrückt?" Weil Verkäufer den höchstmöglichen Preis und den geringsten Provisionsbetrag wollen. Aber diese zwei Kriterien haben sehr wenig mit der Einstellung eines kompetenten Agenten zu tun und sind in vielen Fällen völlig irrelevant.
Schauen wir uns an, warum.
Der höchste empfohlene Listenpreis
Agenten können Ihnen nicht sagen, wie viel Ihr Haus verkaufen wird. Das ist ein Irrtum. Ein Listing-Agent kann Ihnen vergleichbare Verkäufe , ausstehende Verkäufe und aktive Verkäufe anzeigen. Aber Sie wählen den Verkaufspreis und ein Käufer wird Ihnen sagen, ob der Preis stimmt . Ein Agent kann den Listenpreis vorschlagen, der einen Käufer anzieht. Wohin es von dort geht, bleibt in der Regel dem Käufer überlassen.
- Um die Auflistung zu erhalten , verzerren einige Agenten die Wahrheit.
Da Agenten Ihren Verkaufspreis nicht garantieren können, könnte der Listing-Agent, der den höchsten Preis vorschlägt, sehr wahrscheinlich unwahr sein. Bitten Sie den Agenten, Ihnen Nummern zu zeigen, die diesen empfohlenen Listenpreis unterstützen . Wenn der Agent keine Statistiken hat oder die Hausverkäufe sich in einer anderen Nachbarschaft befinden, könnte das eine rote Flagge sein.
- Suchen Sie nach einem Listing-Agenten, der Ihnen einen Bereich anbietet.
Es gibt oft, aber nicht immer, eine Preisspanne. Es könnte $ 10.000 am unteren Ende gegenüber dem Hoch sein, oder der Spread könnte größer sein. Viele Faktoren bestimmen die Reichweite, unter anderem sind Standort, die Temperatur des Marktes und Verbesserungen in der Heimat.
- Preise sind eine Kunst.
Die beste Zeit für ein Angebot ist innerhalb der ersten 30 Tage auf dem Markt. Einundzwanzig Tage sind ideal. Wenn das Haus günstig ist, erhalten Sie ein Angebot. Wenn der Preis zu hoch ist , werden Sie vielleicht überhaupt nichts sehen. Käufer werden Ihr Zuhause meiden und Sie werden schließlich den Preis senken , so dass die Käufer sich fragen, was mit Ihrem Haus los ist.
Sollten Sie einen Agenten auf Kommissionsbasis wählen?
Immobilienmakler sind nicht gleich; jeder ist einzigartig. Denken Sie daran, dass etwa 10% der Agenten etwa 90% des Geschäfts machen. Jeder hat seine eigenen Marketingtechniken und Werbebudgets. Wenn Sie einen Agenten mit einem großen Werbebudget und entsprechenden Unternehmensdollars auswählen , können Sie eine größere Anzahl von Käufern erreichen, was ideal ist. Eine größere Anzahl von Käufern zu erreichen, bedeutet bessere Chancen für ein gutes Angebot.
- Warum würde ein Agent bereitwillig für weniger als Konkurrenten arbeiten?
Es gibt immer einen Grund, warum ein Makler oder Immobilienmakler eine Grundstücksgebühr abziehen würde. Manchmal ist es der einzige Weg, auf dem der Agent glaubt, dass es möglich ist, in einem hart umkämpften Geschäft zu konkurrieren, weil der Agent sich sonst nicht von der Konkurrenz hinsichtlich Service, Wissen oder Verhandlungsgeschick absetzen kann.
Wenn der einzige Vorteil, den ein Agent an einen Tisch bringt, eine billige Gebühr ist, fragen Sie sich warum. Ist der Agent verzweifelt oder unqualifiziert? Willst du mit einem verzweifelten Agenten arbeiten?
Manchmal verhandeln Full-Service-Agenten eine niedrigere Provision unter besonderen Umständen wie:
- Du kaufst ein Haus und verkaufst gleichzeitig ein Haus, indem du beide Transaktionen einem Agenten gibst. Ich gebe keine Rabatte wie diese, aber einige Agenten werden.
- Sie sind bereit, die gesamte Kleinarbeit, Werbung, Marketing und Ausgaben für den Verkauf zu bezahlen.
- Sie versprechen, mehr Geschäfte auf den Agenten zu beziehen, was zu mehreren Transaktionen führen würde.
- Du verkaufst mehr als ein Zuhause.
- Sie haben nicht genug Eigenkapital, um eine volle Provision zu zahlen.
- Der Agent akzeptiert Sie als Pro-Bono-Fall.
- Der Agent verliert den Eintrag, wenn er nicht mit der Gebühr eines Mitbewerbers übereinstimmt.
- Der Agent möchte, dass die Beschilderung (Verkehrsexposition) eine volle Provision überschreitet.
Wenn Sie Agenten interviewen, die ähnliche Services anbieten und sich nicht zwischen ihnen entscheiden können, fragen Sie nach einer Erfolgsbilanz des ursprünglichen Listenpreises und der endgültigen Verkaufszahlen jedes Agenten. Quoten sind die niedrigsten Gebühr Agent zeigt mehr Preissenkungen und längere DOM . Der Unterschied zwischen einem Agenten, der 5% und 6% berechnet, ist 1%. Fragen Sie sich selbst, wie Sie nach vorne kommen, wenn Ihr Preis sich um 2% verringert, weil Sie sich für einen Agenten mit niedrigeren Gebühren entschieden haben, der sich Ihr aktives Vermarkten Ihres Hauses nicht leisten könnte.
Tipp: Wenn sich Ihr Zuhause in einer schwer zu verkaufenden Gegend befindet, denken Sie an einen Makler mit Erfahrung, der schwer zu verkaufende Häuser verkauft.
Bedeutung des Agentenmarketings
Jenseits des teuren Autos oder der ausgefallenen Kleidung lebt und stirbt ein guter Listing-Agent durch Marketing. Weil Marketing Häuser verkauft. Bitten Sie darum, eine vollständige Kopie des Marketingplans des Agenten zu lesen. Genau, was wird der Agent tun, um Ihr Haus zu verkaufen? Hier ist das absolute Minimum, das Sie erwarten sollten:
- Professionelle Beschilderung, einschließlich der Handynummer eines Agenten.
- Schließfach .
- Tägliche elektronische Überwachung des Lockbox-Zugriffs .
- Follow-up-Berichte über Käufervorführungen / Feedback an den Verkäufer.
- Broker-Vorschau
- Incentives für Broker / Office-Previews.
- Inszenierungsberatung .
- Digitales zielgerichtetes Marketing.
- Werbung in lokalen Zeitungen, nur wenn es gerechtfertigt ist. Zeitungen sind passé.
- MLS Belichtung mit 36 + professionellen Fotos.
- Virtuelle Tour
- Verteilung auf große Websites.
- Vierfarbige Flyer, wenn dies gerechtfertigt ist. Der meiste Druck ist auch passé.
- Finanzierungsflyer für Käufer.
- Mindestens 2 offene Häuser , vorausgesetzt, seine Lage ist ein Kandidat.
- Direct Mail an die umliegenden Nachbarn, Out-of-Area-Käufer / Broker.
- Exposure bei Board of Realtor-Sitzungen.
- Feedback zu Verkäufern bei Käufern, die Anrufe und Käufervorstellungen melden.
- Aktualisierte CMAs nach 30 Tagen.
- E-Mail-Feeds von neuen Angeboten, die konkurrieren.
- Updates zu Fakten, Trends und jüngsten Verkäufen in der Nachbarschaft.
Denken Sie daran, keine einzige Taktik verkauft Häuser. Es ist eine Kombination all dieser Methoden, die Häuser verkaufen.
Eigenschaften eines guten Listing Agent
Sie werden für einen oder zwei Monate oder länger in einer Beziehung mit Ihrem Listing-Agent sein. Wählen Sie einen Agenten, den Sie mögen und mit dem Sie sich identifizieren können. Hier sind einige der Eigenschaften, die Verkäufer im Agenten sagen:
- Erfahrung. Lassen Sie neue Agenten das Geschäft auf dem Groschen von jemand anderem lernen.
- Bildung. Fragen Sie nach Abschlüssen und Zertifizierungen.
- Ehrlichkeit. Vertraue deiner Intuition. Ihr Agent sollte aus dem Herzen sprechen.
- Vernetzung. Dies ist ein People-Geschäft. Einige Häuser verkaufen, weil Agenten andere Agenten kontaktiert haben.
- Verhandlungsgeschick. Sie wollen einen aggressiven Verhandler, nicht jemanden, der auf Ihre Kosten einen schnellen Verkauf tätigt.
- Guter Kommunikator. Verkäufer sagen, Kommunikation und Verfügbarkeit sind der Schlüssel.
Fragen Sie nach einer persönlichen Garantie. Wenn der Agent die Leistung nicht garantiert und Sie auf Aufforderung nicht von einer Auflistung freigibt, stellen Sie diesen Agenten nicht ein.
* Der Grund, warum Top-Produzenten, die Team-Leads sind, normalerweise keine Rabatte anbieten, liegt daran, dass der Teamleiter möglicherweise nicht mit Käufern arbeitet. Sie kann ihren Verkäufer einem Teammitglied für das Kaufende der Transaktion zuweisen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.