Seien Sie vorsichtig, wenn Sie den frühen Käuferbesitz in Betracht ziehen
Frühe Besitz Fallstricke
Die Verkäufer treffen die endgültige Entscheidung, ob ein frühzeitiger Besitz für ihre Transaktion sinnvoll ist. Die meisten Listing-Agenten entmutigen jedoch solche Situationen, weil zu viele Dinge schiefgehen können. Beispielsweise:
- Der Verkauf könnte aufgrund eines hypothekarischen Underwriting-Problems ausfallen , so dass das Käuferdarlehen auch nach einer gründlichen Überprüfung seiner Dokumente nicht genehmigt werden kann. Sollte dies passieren, ist der Listing-Agent zurück auf Platz eins und versucht, einen anderen Käufer für das Haus zu finden, aber dieses Mal mit einem unerwünschten Mieter an Ort und Stelle. In einer perfekten Welt räumen die ehemaligen Käufer auf, aber Agenten finden den harten Weg heraus, dass Hausbesitzer manchmal rechtliche Schritte einleiten müssen, um ehemalige Käufer zu entfernen.
- Die Käufer könnten das Gefühl haben, dass das Haus bereits ihr Haus ist und beginnen, Änderungen vorzunehmen - vielleicht ändert sich der Besitzer nicht. Wenn das Haus nicht schließt, können die Besitzer mit den Verbesserungen der Käufer festhalten.
- Die Käufer beginnen möglicherweise mit der Erstellung von Listen zusätzlicher Reparaturen, die sie vor dem Schließen abgeschlossen sehen möchten. In den meisten Fällen handelt es sich nicht um echte Reparaturen, sondern um Dinge, die die Käufer gerne ändern würden. Dies kann besonders frustrierend sein, wenn Sie den Inspektions- und Reparaturprozess bereits durchlaufen haben.
- Worst-Case-Szenario: Die Käufer können das Haus verschrotten.
Wenn Sie dem frühen Käuferbesitz zustimmen, sollte es mit einer schriftlichen Vereinbarung behandelt werden, die die Pflichten und Verantwortlichkeiten beider Parteien beschreibt. Immobilienmakler können den Standard-Vertragszusatz zur Verfügung stellen, der den frühen Käuferbesitz abdeckt. Wenn Sie möchten, kann ein Anwalt das Dokument entwerfen.
Überlegungen zu Frühveräußerungsvereinbarungen
- Die Formulierung sollte Details darüber enthalten, was passiert, wenn der Verkauf nicht rechtzeitig schließt - oder nie schließt . Wie viel Zeit müssen die Käufer räumen? Was wird passieren, wenn sie es nicht tun?
- Wie viel Miete zahlen die Käufer und wann ist es fällig? Möchten Sie eine Kaution?
- Käufer sollten zustimmen, dass sie das Haus ohne Zustimmung des Eigentümers nicht verändern werden. Wenn die Schließung nicht stattfindet, sollten die Käufer zahlen, um das Heim in seinen früheren Zustand zurückzubringen.
- Entscheiden Sie, ob Versorgungsunternehmen in die Miete einbezogen werden sollen oder ob die Käufer die Konten in ihre Namen übertragen sollen.
- Die Käufer sind in der Regel für die Müllentsorgung verantwortlich und sollten die Verantwortung für die Landschaftsgestaltung mit dem Verkäufer koordinieren, wenn sie nicht von einer Hausbesitzervereinigung gestellt werden.
- Hausverkäufer besitzen noch immer das Haus, daher ist die Versicherung für die Struktur die Verantwortung des Verkäufers. Käufer müssen ihre persönlichen Gegenstände versichern.
- Käufer sollten das Haus nicht untervermieten dürfen.
- Standardformulare enthalten in der Regel eine Erklärung, die Verkäufer von der Haftung freistellt, wenn den Käufern vor dem Schließen etwas Negatives widerfährt.
- Werden Haustiere erlaubt?
Es gibt Zeiten, in denen Käuferbesitz vor dem Schließen beiden Parteien helfen kann. Wenn Sie glauben, dass es ein guter Schachzug ist, fahren Sie vorsichtig fort. Überprüfen Sie Ihre Käufer so gründlich wie möglich, bevor Sie zustimmen.
Ich wäre auch nachlässig, wenn ich nicht darauf hinweisen würde, dass aus Sicht eines Börsenmaklers viele Makler sich vehement gegen den Besitz von frühen Käufern aussprechen. Der Grund ist frühes Besitzen gibt Käufern zu viel Zeit, um im Haus herumzustochern, um über den Kauf nachzudenken. Die Käufer könnten Dinge bemerken, die sie zuvor übersehen hatten, mit so viel Zeit in ihren Händen.
Dinge, mit denen sie jetzt nicht leben können.
Aus der Perspektive eines Listing-Agenten werden diese Dinge am besten erst nach Abschluss des Verkaufs entdeckt, nicht vorher. Denn bevor der Verkauf endet, können Käufer oft stornieren. Im Laufe der Jahre habe ich gehört, dass einige Käufer klagten, wenn sie eine Weile im Haus gelebt hätten, bevor sie geschlossen hätten, sie hätten es nie gekauft.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.